觀點直擊 | 59億港元融資後的業績會 新世界發展稱減債仍是優先任務

觀點網 近期新聞不斷的新世界發展，發布了2025财年業績報告。

根據公告，該公司報告期内錄得營業收入276.81億港元，毛利116.26億港元，核心經營溢利為60.16億港元，來自持續經營業務的股東應占虧損163.02億港元，主要來自就發展物業産生的減值撥備約85億港元；11SKIES項目估值修訂，産生的減值虧損27億港元；以及出售中國内地多項舊有物業，産生12億港元虧損。

對于現階段的新世界發展來說，新融資獲批或許比業績增長更令資本市場感到振奮，事實上确實也是如此。

9月25日消息，新世界發展宣布與Deutsche Bank AG（德意志銀行）（作為安排行、原貸款人及代理人）等訂立了一份融資協議。據此，新世界發展将獲提供一項最高達59億港元的定期貸款融資，其中初始承諾部份最高達39.5億港元。

根據協議，這筆融資以名為“Victoria Dockside(維港文化匯)”的物業作為抵押。該物業包括五大主要組成部份，即K11 ARTUS（寓館）、K11 ATELIER（K11辦公大樓）、K11 MUSEA（K11人文購物藝術館）、香港瑰麗酒店及若幹停車場。

新世界發展2025财年業績發布會上，管理層透露，目前已确認獲得初始承諾部份的39.5億港元融資。

在此之前，新世界發展剛剛完成882億港元巨額銀行再融資。

“這次再融資為我們争取到了寶貴時間，能讓我們全力專注于核心業務發展。”管理層指。

減債為最優先

最新财報數據顯示，近年一直困擾新世界發展的流動性危機的确有了明顯改善。

截至2025年6月末，該公司總債務從2024年12月末1465億港元降低到1460億港元，淨債務從2024年12月末的1246億港元壓降至1201億港元。

淨債務總額下降不算多，但在882億港元再融資幫助下，短期債務變化有驚喜——兩年内到期債務從738億港元下降448億港元到290億港元。其中，一年内到期債務下調最多，從416億港元直接降至66億港元。

如此表現，要歸功于新世界發展積極的減債行動。

據了解，今年年初舉辦的2025财年中期業績發布會上，管理層就曾提出集團正推行的“七招全力減債計劃”，當中包括積極出售發展項目、積極出售非核心資産、釋放農地價值、提高租務回報、精簡成本、暫停派息，以及積極的财務管理等。

這些計劃在短時間内取得了不錯的成果。

繼續積極出售發展項目方面，新世界發展财年内如約達成上調後260億港元合約銷售目標。其中，香港合約銷售110億港元，内地銷售140億元人民币。就2026财年，管理層也宣布将繼續提升合約銷售目標為270億港元。

随着香港樓市逐步升溫，新世界發展旗下項目銷情持續不錯。例如2026财年的首個項目，位于九龍城的“瑧博”于9月19日首次開盤，實現了當天售罄。

按計劃，2026财年，新世界發展要在香港推出的重點項目還有柏傲莊III期（530個單位）、西九龍廣東道及官涌街項目（530個單位）、低密度豪宅項目玫瑰街項目（110個單位），以及豪宅項目天禦（170個單位）。

2027年将推出将軍澳百勝角香港鐵路通風大樓項目（700個單位）、與華潤置地合作的龍田村項目（1800個單位）、與招商蛇口合作的馬适路項目（2300個單位）。

在内地，新世界發展則會陸續推售廣州凱旋新世界、廣州新世界·天馥、深圳西麗項目、沈陽悅景新世界和龍崗188多個項目，可售資源十分豐富。

資産出售方面，2025财年，新世界發展陸續出售了包括香港九龍新蒲崗的ARTISAN HUB及ARTISAN LAB、北京新景寫字樓、甯波新世界寫字樓，以及位于啟德體育園有限公司的股權等資産。

管理層指，2026财年會繼續推行相關出售計劃。

釋放農地價值方面，資料顯示，2025年内新世界發展已成功轉換或即将轉換50萬平方呎農地，未來1-2年内還能轉換200萬平方呎。長遠來看，該公司可再陸續轉換940萬平方呎農地。

2025年獲轉換或即将轉換的50萬平方呎農地，就正為上述提及的馬适路項目和龍田村項目一期。其中，馬适路項目已于2025年3月動工；龍田村項目一期已完成補地價，預計今年内可動工。

提高租務回報方面，文章會在第二段展開描述。

精簡成本方面，新世界發展财年内花去資本支出約126億港元，同比下降15%。管理層稱，後續會繼續壓降資本支出到120億港元以下。

暫停派息方面，過去一年新世界發展暫停了向股東和永續債持有人派息，以保留現金；而積極管理财務方面，上述882億港元銀行再融資，已是最好的體現。

業績發布會上，管理層就表示會繼續執行“七招全力減債計劃”，並提出減債仍是公司接下來最優先的任務。

“我們會繼續堅持之前的三個工作方向，即專注主業、積極管理财務、提升運營效率。”管理層說，接下來會把握市場契機，在當前利率下跌、地産市場氛圍回升的情況下，繼續全力推進銷售，加快現金回籠。同時，運營需保持，穩中求進。

管理層還強調，目前市場不穩定因素仍存在，“今年至今利率只下調過一次，後續走勢仍有一定風險，減債工作也才剛剛起步，還有一段路要走。”

穩定的經常性收入

要說“七招全力減債計劃”中哪項措施最值得單獨分析，必然是“提高租務回報”。

新世界發展擁有數百萬平方米優質投資性物業，一方面成為該公司獲取新融資和實現再融資的“籌碼”；另一方面，提供了穩定的經常性收入。

資料顯示，2025财年，新世界發展香港投資物業收入錄得32.34億港元，分部業績24.01億港元，占集團核心溢利40%，主要原因是K11 MUSEA及寫字樓出租率高于市場。

報告期内，新世界發展位于香港尖沙咀海傍的旗艦項目K11 MUSEA表現亮眼。據透露，項目在去年7月份至今迎來了多個國際高奢品牌，以及約50個不同業态品牌進駐或擴店，推高了出租率和營業額。

包括愛彼Audemars Piguet擴充了AP HOUSE，Van Cleef & Arpels、LOEWE、Saint Laurent都升級了店面。

據悉，未來兩年，K11 MUSEA還會有逾十個奢侈品牌的進駐及升級計劃完成。

其他品牌方面，泰國高端健康及美容品牌PA?PURI、英國雨靴品牌Rockfish Weatherwear、瑞士高級朱古力品牌L?derach、韓國時尚生活品牌 Discovery Expedition落地了首店。

另外，時尚品牌山本耀司Yohji Yamamoto、韓國潮牌Mardi Mercredi、lululemon也擴充了店鋪面積。

新世界發展在香港的另一個核心投資物業K11 Art Mall表現也不錯，2025财年人流創開業以來新高，整體出租率100%。

K11 Art Mall近年看準“谷子經濟”、“戶外經濟”商機，積極引進泡泡瑪特、卡遊、集換式卡牌及藏品品牌HobbyX Plus等多個動漫、潮玩品牌，以及網球品牌 Wilson、Salomon、Arc'teryx始祖鳥、The North Face等戶外品牌。

數據顯示，2025财年K11 Art Mall動漫潮玩類商戶銷售額同比提升65%，主要運動時尚品牌銷售額，也有40%升幅。

在内地，新世界發展也布局有大量投資物業，包括8個已開業運營的K11項目，如2025年4月起陸續開業的深圳太子灣K11 ECOAST。

報告期内，該公司在内地實現投資物業收入18.21億港元，分部業績8.43億港元。整體來看，2025财年總投資物業收入為50.55億港元，基本維持了穩定。

數據來源：企業公告，觀點指數整理。

内地主要物業出租率也保持了穩定。其中，上海 K11 ART MALL、沈陽 K11、武漢光谷K11、廣州新世界．雲門NEW PARK、廣州廣粵天地項目出租率分别維持在94%、84%、93%、97%、97%的穩健水平。

按照計劃，新世界發展于2026财年起還有多項投資物業落成開業，包括總樓面面積8.1萬平方米的廣州漢溪K11将于2025年9月29日開業。

圖片來源：業績發布會簡報

總樓面面積13萬平方米的上海K11 ELYSEA推進順利，寫字樓部分K11 Atelier将于2026年開業；“巨無霸”項目總樓面面積74萬平方米的杭州新世界·城市藝術中心，預計2025年底全面竣工。

随着這些項目開業，新世界發展投資物業經常性收入将繼續提升，成為集團發展的“穩定器”。

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