中報番外篇 | 深業運營的夢想與現實

觀點網 不久前，各家上市物企都交出了自己的期中考卷，和過往一樣自然是有人歡喜有人愁，不過從整體而言，今年中期並沒有出現哀聲遍野的情況。

如今，中報季已經過去，市場各方對上市物企的經營情況已有所了解，因此開始将目光望向了那些未上市的物企。

與那些光鮮亮麗的上市公司相比，未上市的物企就像是隐藏在幕布後面，只能看得見一個模糊的影子。不過在一衆未上市物企中，也有部分曾出現在聚光燈之下，其中就包括深圳控股旗下的城市綜合運營業務平台--深業物業運營集團股份有限公司（以下簡稱“深業運營”）。

深業運營曾四度沖擊IPO，每一次都備受市場關注，並被多次冠以“X年上市第一股”、“上市黑馬”等稱号。不過，在進入2025年後，該公司進入了“隐身”狀态，仿佛已經放棄了當初的上市夢，這也引起了人們對其現狀的好奇。

上市追夢失敗

深業運營的本體成立于1992年7月，當時名為深業集團（深圳）物業管理公司，後于1993年在股份制改造中更名為深業集團（深圳）物業管理有限公司。

不過，深業運營的發展歷程還可以再往前追溯至1985年成立的深圳市八卦嶺工業區管理服務公司，該公司後來也經過幾次改名，最終名為深圳市鵬基物業管理服務有限公司；

之所以可以溯源至此，是因為在2017年的時候，深業物業與鵬基物業進行了一次整合混改，參與本次混改的還有成立于1987年的深圳市萬廈居業有限公司、成立于1990年的深圳市深業大廈服務公司等公司。最終，這幾家公司組建成一個大家庭，名為深業物業運營集團。

四年後，深業物業運營集團又開啟了一輪的整合，或者說是在為上市作準備。

2021年，深業物業運營集團引入深業泰然、深業置地、深業泰富物流、深圳農科集團4位股東，公司股權結構由原來的深業南方地産100%持股，優化調整為深業南方地産持股49.47%、深業泰然持股29.55%、深業置地持股13.6%、深業泰富物流持股4.19%、深圳農科持股3.19%。

四位新股東為深業物業運營集團準備了一份“登門大禮”，那便是将旗下的物業公司注入合並至深業物業運營集團。

這一年，深業物業運營集團取得了深業商管、深業泰富商管、深業智慧園區運營、深業置地物業、深圳農科物業100%股權以及深圳天安智慧園區運營50%股權，順利完成第二輪整合的工商變更，初步形成了物業管理、商業運營、智慧園區、物業城市四核驅動的發展格局。

在完成二輪調改的第二年，深圳控股于2022年7月公告稱，正在考慮将公司的物業管理業務分拆獨立上市。

雖然當時深圳控股並未具體透露将分拆哪一個平台，但市場各方都猜到了正确答案。同年9月，深業物業集團再次變更名稱為深業物業運營集團股份有限公司，也就是如今的深業運營。

此時深業運營的簽約規模約為6180萬平方米，在管項目總數為462，總在管建築面積約為5920萬平方米。

從業态來看，其中包含247個城市及産業園項目，在管建築面積達2860萬平方米，占總在管建築面積的48.4%；住宅物業項目158個，在管面積達2660萬平方米，占比45.0%；商業物業項目57個，在管面積約390萬平方米，占比6.6%。

自此，深業運營自認已經做好了追夢的準備，並在2023年2月24日首次向港交所遞交招股書，奏響沖鋒的号角。

根據招股書，若成功上市深業運營預計能籌集到3.984億港元的資金，計劃投入到收並購市場，以鞏固市場地位，形成協同效應。此外，募集資金還将用于優化數據化服務平台及購買新設備，提升商業運營服務影響力等。

不過，深業運營的“算盤”落空了，想要一鼓作氣闖入資本市場的策略未能奏效，後來公司還分别在2023年8月28日、2024年3月28日、2024年10月16日向港交所遞表，均以招股書到期失效而告終。至此，深業運營的上市夢破碎散落一地。

從時間節點來看，深業運營可以說是“生不逢時”。2019年至2021年是物企上市的爆發期，期間共計43家企業成功上市，其中2020年是最熱火朝天的一年，成功上市的物企達18家。在這之後受房地産影響，物企上市潮熱度逐漸消退，2021年成功上市14家，2022年銳減至6家，在2023年、2024年更是降至每年只有兩家，這兩年更是出現有物業退市，資本退潮現象十分明顯。

截至2024年，物管行業另有5家遞表企業排隊IPO，分别為融匯悅生活、萬達商管、龍湖智創生活、中湘美好和文達通科技。其中，龍湖智創生活據傳在2022年内兩度通過聆訊，但由于市場表現不佳而選擇靜待。

觀點指數的數據顯示，2020年末時樣本物企市盈率均值為59倍，此後一路大幅下滑，至2023年末時僅有9倍。很明顯，此時並非上市的好時機。

盈利承壓的現實

除了市場原因，深業運營本身也存在部分缺陷，而導致未能成功上市。

在過去，深圳控股似乎将物業規模看得很重。在二次遞表失效之後，深圳控股管理層方面曾提及，會力争在2024年内尋找一個合适的時間窗口來完成IPO發行，並提出三方面計劃：

一是争取深圳市屬國資繫統更多的物業資源，管理規模上盡快突破1億平方米；二是加快全國布局，在現有四大區域公司基礎上加大業務的範圍和密度；三是借上市的機會，利用合資合作或收並購的方式擴大業務，嘗試在産業上下遊尋找機遇。

不過，規模並非是決定性因素。與深業運營同批遞表的兩家國資背景的區域性物企中，泓盈城市服務與經發物業已分别在2024年5月17日和2024年7月3日登陸港交所。

截止2023年底，經發物業在管總建築面積為1460.7萬平方米，總合約建築面積為1498.6萬平方米；同期，泓盈城市服務旗下在管建築面積為1180萬平方米；而深業運營在管面積為8050萬平方米，簽約面積為8410萬平方米，遠超前兩者。

相比于規模，市場更關注于公司的盈利能力。

數據顯示，深業運營于2021年、2022年、2023年全年及2024年上半年，分别錄得整體毛利率為13%、14.4%、15.7%、15.7%，與同行相比顯得略低。即便如此，這也是關聯方幫襯後的結果。

在上述各報告期内，深業運營向關聯方提供服務的毛利率分别為21.6%、23.3%、23.9%、24.8級23.7%，均遠高于公司整體水平；而獨立第三方部分的毛利率僅有6.4%、7.4%、8.9%、9.0%、9.0%，公司市場化議價能力遠低于行業平均水平。

自從第四次沖擊IPO失敗之後，深業運營似乎已經放棄了上市夢，市場各方也難以直觀地了解到公司的發展情況。不過，作為深圳控股旗下的城市綜合運營業務平台，我們或許能夠從關聯方的财報中得以管中窺豹。

收入方面，由于增速相對較高，深業運營這些年的收入已反超深圳控股物管業務的收入，不過兩者之間的差距並不大。今年上半年，深圳控股物管闆塊收入約為15.94億港元，推測深業運營期内的營收在15億元左右。

另據深圳控股年報披露，深業運營于2024年全年及2025年上半年淨拓展管理面積分别約為1539萬平方米、311萬平方米。

以此計算，深業運營在2024年底及2025年上半年末時的在管面積應該分别為9586萬平方米、9897萬平方米。同期，深圳控股城市綜合運營業務闆塊的在管面積分别為9669萬平方米、10240萬平方米，與深業運營的在管規模相差不大。

在深圳控股所管理的10240萬平方米項目中，來自獨立第三方的比例約為81%，非住業态占比約71%。與深業運營過去所披露的比例相接近。

毛利率方面，由于深圳控股旗下物管業務因為包含商業運營，因此毛利率水平會高于深業運營的整體毛利率，不過相差並不大。以2024年中期為例，深圳控股物管業務錄得毛利率約為17%，同期深業運營錄得整體毛利率為15.7%，兩者僅相差1.3個百分點。

2025上半年，深圳控股物管部分的毛利率約為15%，同時考慮到深業運營2024年淨拓展管理面積中，物管城市及公建項目的占比達70%，因此推測公司的毛利率大概在13%左右。

若這些猜測屬實，目前的深業運營應該面臨着增收不增利的行業現實難題。

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