觀點直擊 | 二級市場出現回調 華潤有巢REIT稱各項經營指標“在較高水平”

觀點網  過去一段時間，在經濟基本面承壓、債券收益率上行、股市上漲分流資金、年中兌現收益等因素影響下，REITs普遍出現回調，二級市場熱度有所下降。不過，由于出租率與租金收入相對穩定，保租房REITs雖有回調但整體仍算穩健。

在市場波動之下，華夏基金華潤有巢REIT披露了2025年上半年業績報告。

從基金合並層面看，上半年，華潤有巢REIT實現收入為3928.83萬元，對比上年同期微降0.07%，淨利潤同比增長38.67%至578.38萬元，基金EBITDA錄得2578.68萬元，同比增長4.84%。

項目經營層面，該基金兩大底層資産有巢泗泾項目和有巢東部經開區項目期末出租率分别達96.52%和95.25%，對比上年同期均有所提升。

除首發資産運營以外，華潤有巢REIT還積極推進擴募工作，此次拟擴募裝入的資産是位于上海的有巢馬橋項目。

9月16日，華夏基金華潤有巢REIT召開2025年中期業績說明會。

會上，針對基金的表現，有巢住房租賃（深圳）有限公司董事、總經理陳嘉認為，上市以來，十個季度，基礎設施項目的公寓出租率、基金收入等均保持穩健，指標波動較低，整體維持在較高水平。

短期回報積極

作為“十四五”規劃收官之年，2025年，我國保租房籌建将進入關鍵時期，在政策助推與市場需求的支撐下，保租房公募REITs市場也進入了快速發展的時期。

上半年，上海地産租賃住房REIT、恒泰租賃住房REIT接連上市，保租房公募REITs的隊伍壯大至八單。與此同時，已上市産品積極推動擴募工作的開展，保租房公募REITs形成了擴募與首發並行的态勢。

會上，提及公募REITs對華潤有巢的意義，陳嘉強調，華潤有巢定位行業領先的出租運營加資管平台，具備運營加資管一體化的優勢，能夠為項目提供專業化、市場化的精細化運營管理服務，助力底層資産保值增值。

“公募REITs為華潤有巢打通了投融建管退資管閉環的最後一個環節，是有巢構建生意護城河的重要組成部分。”

實際上，對華潤有巢REIT而言，首單市場化機構運營的保租房REITs項目，其業績走勢、零星動态也将對行業帶來非凡的意義。

細看其上半年的财務數據，得益于成本優化及運營效率的提升，華潤有巢REIT延續了過往利潤上行的态勢。

從基金合並層面來看，報告期内，該基金實現收入為3928.83萬元，對比上年同期微降0.07%，不過，同期，基金淨利潤為578.38萬元，同比增長38.67%，基金EBITDA錄得2578.68萬元，同比增長4.84%。

從分派情況來看，本期基金可供分配金額為2433.5萬元，同比下降0.3%，單位可供分配金額為0.0487元。

不過，從實際分配的情況來看，2025年上半年，基金實施利潤分配兩次，實際分配金額為2442萬元，單位實際分配金額為0.0488元，整體高于可供分配金額，這也顯示了華潤有巢REIT短期回報表現積極。

實際上，現金分派率是投資者的核心收益來源，更是衡量公募REITs收益率的一個相對指標。

從歷史數據回溯，2023年，華潤有巢REIT可供分配金額6076.14萬元、實際分配金額3923萬元，年化分派率為5.14%；2024年，其可供分配金額4904.45萬元、實際分配金額6541.49萬元，年化現金流分派率為3.38%。

而2025年上半年，該基金的當期現金流分派率僅有1.27%，不過，按上市募集規模計算的簡單年化分派率為4.06%。

陳嘉也強調，“長期穩定的收益分配記錄彰顯了基金良好的盈利能力與回報投資者的決心。”

此外，财報透露，華潤有巢REIT經營活動現金流淨額錄得2385.37萬元，而去年同期為2132.43萬元，現金流整體表現穩健。

期末，基金份額淨值為2.2888元，較2024年末的2.2508元微升1.69%，但這一數值較2022年成立時的2.4310元累計下降5.85%。

截至2025年6月30日，基金總資産為11.85億元，淨資産為11.07億元，兩者均出現同比下滑，基金總資産與淨資産的比例為107.03%。

此外，從二級市場表現來看，截至9月16日收盤，基金價格為3.367元/份，較發行價2.417元/份上漲39.3%，但較2025年6月24日的3.863元/份的最高價，仍有12.84%的回調。

經營底色

對公募REITs而言，長期可持續的分配、資産淨值乃至二級市場表現，均與底層資産的經營密不可分。

據了解，目前，華潤有巢REIT的底層資産為有巢泗泾項目和有巢東部經開區項目，二者均為上海市保障性租賃住房。

整體來看，截至2025年中期，底層項目公寓整體出租率（按房間數量計算）同比提升1.75個百分點至95.87%；公寓租金單價為2.16元/平方米/天，同比下滑2.26%；整體剩余租期為0.42年，同比減少10.64個百分點。

具體來看，有巢泗泾項目公寓可供出租房間總數為1264間，實際出租為1220間，按房間數量計算出租率為95.05%，同比提升0.97個百分點，與去年年末相比，則提升0.98個百分點。

此外，有巢泗泾項目的公寓可供出租面積為4.07萬平方米，實際出租面積為3.87萬平方米，按出租面積計算出租率為95.05%，同比上升0.97個百分點。

租金水平方面，該項目報告期内公寓租金單價為2.61元/平方米/天，與去年同期持平。不過，需要警惕的是，公寓剩余租期為0.41年，同比減少了8.89%。

而有巢東部經開區項目公寓可供出租房間總數為1348間，實際出租為1284間，按房間數量計算出租率為95.25%，同比提升0.94個百分點，與去年年末相比，則提升0.67個百分點。

有巢東部經開區項目的公寓可供出租面積為4.97萬平方米，實際出租面積為4.72萬平方米，按出租面積計算出租率為94.95%，同比上升0.89%。

期内公寓租金單價為1.82元/平方米/天，與去年同期的1.88元/平方米/天相比，減少3.19%，剩余租期減少12.24%至0.43年。

此外，有巢東部經開區項目擁有3062.5平方米的商業租賃面積，而報告期末，實際出租的商業面積為2557.25平方米，出租率為83.5%，同比提升20.25%，商業租金提升3.27%至3.16元/平方米/天，剩余租期上漲67.83%至2.4年。

針對商業租賃表現的提振，有巢住房租賃（深圳）有限公司戰略投資部負責人李伯喬表示，上半年，華潤有巢根據東部經開區項目社區服務的需求，引入了品牌健身房，豐富社群配套。

“對于商業招商的工作，華潤有巢會持續根據社群的這個需求與付費的具體情況，進行存量調度和控制商鋪的新招商，不斷豐富社區的居住配套。”

從租金收繳率方面來看，華潤有巢REIT兩項目的綜合租金收繳率為99.80%，其中，泗泾項目為99.88%，東部經開區項目為99.71%，高水平的租金收繳率，也進一步穩定了現金流的水平。

此外，業績說明會上，針對兩個底層資産周邊的競品情況，李伯喬也進行了一定的分析。他表示，報告期内有巢泗泾項目新增兩個競品項目，均位于上海市松江區九亭鎮，共提供了2193套保障性租賃住房，東部經開區項目周邊新增一個競品項目，來自于上海市松江區760科創雲廊的租賃住房項目，該項目提供1394套的保障性租賃住房。

在他看來，上述競品項目均為計劃供應範圍内的項目，産品及客群定位與基金底層資産存在差異，暫未對底層資産造成明顯的經營影響。

而針對擴募事宜，該基金管理人也強調，現在還在答反饋階段，擴募還需通過國家發改委推薦、證監會準予變更注冊、上交所審核，並經基金份額持有人大會決議通過後方可實施。

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