34億出售物業 越秀房産基金聚焦債務優化與資産調整

觀點網 9月8日，越秀房産基金發布公告，宣布通過出售事項、内部重組與再融資的組合方案，向關聯方出讓旗下核心資産越秀金融大廈50%權益。

交易完成後其持股比例降至49.495%，目標公司不再納入其合並報表範圍，理論上可降低物業減值、運營波動等風險對基金整體業績的直接沖擊。

這一動作表明越秀房産基金對商業地産資産的持有策略從全資控股轉向部分權益出讓。此次出售也為其自2021年以78億元從母公司越秀地産手中收購該資産的交易周期畫上階段性句号。

具體來看，目標公司是越秀金融大廈相關土地使用權及現有所有權的登記合法業主，其資産邊界清晰、權屬關繫明确。

該物業通過目標公司股權交易實現權益轉移，交易結構包含三層主體，其中轉讓人為越秀房産基金的全資特殊目的實體，承讓人包括廣州越秀發展集團有限公司（外部承讓人）及廣州越秀城建國際金融中心有限公司（内部重組方）。

本次交易通過出售及内部重組實現權益稀釋，越秀房産基金對目標公司及標的物業的實際實益權益從100%降至49.495%，這一比例調整直接導致控制權結構發生根本性變化。

交易完成後，目標公司不再符合附屬公司定義，轉而被歸類為少數權益物業，越秀房産基金喪失對其的多數所有權及控制權。

債務優化

值得注意的是，為優化債務結構並降低融資成本，目標公司曾于2025年8月29日獲得獨立第三方貸款銀行出具的承諾函，獲批不超過40億元的新銀行融資，用于對部分現有債務進行再融資。

新銀行融資采用多層次擔保體繫，通過資産抵押與信用支持相結合的方式降低融資成本。

核心擔保為以標的物業（越秀金融大廈）的按揭及目標公司應收租金賬款的押記作為首要還款保障。

物業本身具備優質區位與穩定租金現金流，而租金應收賬款押記進一步将未來收益權與債務償還直接挂鈎，提升了擔保物的流動性與償債優先級。廣州越秀作為關聯方，就目標公司在新銀行融資項下的義務向貸款銀行提供安慰函。

越秀房産基金通過出售越秀金融大廈50%權益及獲取新銀行融資的組合方式實施債務再融資，旨在優化債務結構並緩解現金流壓力。

根據交易方案，此次再融資的資金來源主要包括兩部分，其中出售事項所得款項淨額，經扣除相關開支、印花稅及預扣稅後預計約為23億元；

另外，新銀行融資提取的30億元，兩者合計形成約53億元的資金池，拟全部用于現有債務的按期償還及/或提前償還，預計将有效降低基金的長期财務風險，改善資産負債結構，增強财務穩定性。

資料顯示，截至2025年6月末，越秀房産基金的借貸總額約為205.65億元，相當于其總資産的48.1%（上年年末為47.5%）。同時，融資成本持續下行，基金于6月末的平均融資成本為3.33%，上半年付息率降至3.92%，有效緩解利息支出壓力。

公告中指出，預計出售事宜、内部重組及再融資完成後，基金借貸比率從48.1%降至約41.2%，資産負債率同步改善，總負債規模得到有效控制。

聚焦本次交易事宜，出售事項預計産生約1.65億元的虧損，這主要源于股份代價低于目標公司資産淨值，直接加劇了短期财務負擔。長期來看，交易的核心價值在于通過資産負債表重構釋放盈利空間。

交易定價層面，越秀房托基金本次股權轉讓交易圍繞越秀金融大廈50%權益展開，其定價機制以資産評估值為核心基礎，並通過協定折讓調整最終交易代價。

根據公告披露，標的資産越秀金融大廈于2025年6月30日的評估值為80.49億元，以此為基準确定參考資産淨值為約36.82億元（對應50%權益），並協定折讓2.49億元，折讓比例約為評估值的3.1%，最終股份代價确定為34.33億元（即參考資産淨值減協定折讓）。

對比2021年越秀房托收購該大廈時78億元的總成本，本次50%權益對應的評估值（40.245億元）已較2021年對應權益成本（39億元）增長3.2%，表明標的資産在持有期間實現了一定增值，在此基礎上設置3.1%的折讓率，增強了交易的可行性。

對于關聯方而言，以相對合理的價格獲得越秀金融大廈50%權益，有望分享物業未來的增值收益和穩定租金回報。

交易完成後，越秀房産基金對越秀金融大廈的實際權益降至49.495%，該物業将被視為少數權益物業。據公告披露信息，交易後基金的長期投資回報将主要依賴于少數股東權益分紅。

同時，若基金能夠利用此次交易契機，成功優化資産組合，培育新的利潤增長點，将有助于提升基金的整體運營效率和市場競争力，實現可持續發展。

另外，越秀房産基金目前也持續推進多元化融資工具組合實施再融資戰略，形成長期債務置換與融資成本優化的雙重效應，今年7月，越秀房産基金通過境外特殊目的載體（SPV）成功發行6億元三年期熊貓債券，票面利率低至2.70%。

資産調整

據越秀房産基金2025年中期業績報告顯示，其持有的物業組合共包含10項核心資産，覆蓋廣州、上海、武漢、杭州、香港五大核心城市，物業總建築面積約118萬平方米，涵蓋寫字樓、酒店公寓、零售商場以及專業市場4大類業态。

廣州地區是其布局規模最大的城市，持有資産包括白馬大廈、财富廣場、城建大廈、維多利廣場、國金中心以及越秀金融大廈。

截至6月，持有物業組合估值為418.89億元，廣州區域的物業估值占比最大，達84%，廣州越秀金融大廈估值為80.49億元。

從收入結構來看，寫字樓業務仍是收入主力，2025年中期貢獻收入5.32億元，占總收入的55.0%，仍為第一大收入闆塊。其中廣州越秀金融大廈半年度經營收入約1.65億元，同比有所下滑，約占總收入的17.1%。

本次出售的越秀金融大廈位于廣州珠江新城核心區域，總建築面積約21萬平方米，包括地上68層甲級寫字樓（4層零售空間及64層寫字樓空間）以及827個地下停車位，其中寫字樓部分建築面積約16.64萬平方米，零售商場部分建築面積為3818.19平方米。

作為越秀房托基金的核心資産，越秀金融大廈憑借其位于珠江新城核心區的區位優勢，展現出顯著的市場抗風險能力。截至2025年6月30日，該項目整體出租率為82.1%。

具體來看，寫字樓部分出租率為81.7%，零售出租率為100%，當月寫字樓平均租金193.2元/平方米/月。

結合第一太平戴維斯披露的數據來觀察，二季度末，廣州全市甲級寫字樓平均空置率水平環比及同比均有不同程度上漲至22.6%，季末全市平均租金單價為127.4元/平方米/月。

對比而言，越秀金融大廈出租率及租金單價水平明顯高于同期全市甲級寫字樓平均水平，成熟核心商務區對優質企業的吸引力仍存。同時，該項目零售商場部分出租率維持100%，進一步凸顯核心商圈地標物業的價值韌性。

越秀金融大廈的高出租率與高租金溢價為交易提供了資産質量支撐，其零售部分100%出租率進一步增強了現金流穩定性。

從财務數據看，該物業2023年、2024年經營收入分别為3.99億元、3.62億元，2025年上半年為1.65億元，雖受市場環境影響略有下滑，但仍是越秀房産基金辦公物業闆塊的重要收入來源。

越秀房産基金公告中披露，本次出售事宜是其優化資産組合結構的一項重大決策。出售完成後，其來自辦公樓物業的經營收入占比将從55%降至46%，物業組合實現進一步優化，将進一步提升其抵禦市場周期性波動的能力。

而越秀房産基金通過持有該物業的49.495%的所有權，繼續享有該物業的長期業績表現。

另外，今年上半年基金收入總額為9.66億元，物業收入淨額為6.79億元，對比上年同期均出現小幅下滑。

盡管2025年上半年越秀房産基金仍面臨收入下滑與資産估值壓力，但融資成本下降、匯率風險收斂等積極信号已逐步顯現，後續需持續關注物業出租率恢復及債務處置進度對該基金财務指標的進一步改善作用。

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