中國綠發上半年關鍵詞：房地産業務占比下降與發行商業REIT

觀點網 雖非上市公司，但中國綠發投資集團有限公司也在8月披露了其公司債券中期報告。

期内，該公司實現營業收入101.53億元，同比減少3.68%，毛利率為34.31%。按照不同業務闆塊來看，主營業務中收入最高的仍是房地産業務，達53.99億元，但較去年同期減少14.8%。

新能源業務實現營收23.15億元，同比增加29.4%，占總收入比重為22.8%；文旅業務營收19.28億元，同比減少3.2%，占總收入比重為18.99%。

此外，主營業務中還有約1.18億元的其他收入，占總收入的1.16%；以及少量其他業務實現收入3.93億元，收入貢獻3.87%。兩部分業務均較去年同期有所增長。

整體而言，除房地産業務之外，中國綠發主營業務中的其他闆塊和其他業務營收表現均相對平穩，甚至有所增長。此消彼長之間，房地産業務對整體表現的貢獻也由去年中期的60.14%下降至今年中期的53.18%。

不過，自去年年末起，中國綠發不時出現在土拍市場，而海南正是中國綠發常光顧的地區之一。這些動作有望在未來改善中國綠發的房地産業務收入表現。

其中，在去年12月20日，海南三亞成功出讓年内首宗安居房用地。地塊為三亞市中心城區三亞灣新城片區控規HP02-01-06/07-01地塊，面積1.67萬平方米，容積率2.6，可建設面積4.34萬平方米。

在經過81輪競價後，達到最高限價18842萬元，啟動搖号機制。最終由中國綠發旗下的三亞中綠園房地産有限公司中簽，溢價率24.04%。

此前不久，中國綠發還拿下了海南文昌國際航天城闆塊的8宗住宅用地，總成交價約5.23億元。算下來，一個月的時間在海南的拿地總金額就達到了約7.11億元。

進入今年，中國綠發繼續對海南地區加碼。

8月27日，魯能集團的子公司、中國綠發的間接子公司海南綠發投資有限公司經拍賣成為三亞灣新城城市更新項目（一期）HP02-02-10、HP02-02-11、HP02-02-14、HP02-02-17地塊的實施主體。標的總用地面積合計397.72畝，以底價29.61億元成交，對應土地優惠繫數47.66%。

在此之前，市場也猜測中國綠發對此志在必得。主要原因在于，中國綠發在該闆塊已有近二十年的布局，而三亞灣新城城市更新項目的主要目標是打造為國際旅遊社區的新標杆，以及結合在地特色，融合生态居住與休閑生活的天涯濱水文體休閑勝地。中國綠發在此方面恰恰有着豐富經驗。

從公司債券中期報告不難看出，“綠色”是中國綠發房地産業務闆塊的一大核心競争力。其開發的綠色地産項目覆蓋全國多個城市，除了濟南領秀城、重慶星城、北京順義新城等區域標志性項目之外，中國綠發還特别指出了海南三亞灣新城項目。

不過，在中國綠發各業務闆塊中，更受關注的或許還是文旅商業等産業闆塊。

公司債券中期報告顯示，該闆塊布局高端酒店、文旅度假、特色商業、物業服務、健康養老等業務，涉獵較為廣泛。

該項業務重點發展高端酒店和大型生态文旅度假區，加快打造以高端商辦物業、健康養老、度假俱樂部、主題娛樂、特色商業、全國換住等為核心的幸福産業“1+6”一流平台體繫，建設國際一流綠色資産管理和美好生活服務企業。

而綠發文旅正是中國綠發旗下幸福産業運營發展平台，其産業具體分為綠色酒店、綠色文旅、綠色商業、綠色物業。

商業業務形成以魯能領秀城、魯能美麗匯、魯能秀街為代表的産品線。其中，以濟南領秀魯能城項目中的購物中心部分為底層資産，中國綠發在今年上半年推動完成了“中金綠發商業REIT”的發行上市。

具體而言，濟南領秀魯能城商業綜合體包含購物中心、希爾頓酒店、酒店公寓和甲級寫字樓，其中“中金綠發商業REIT”的底層資産是該綜合體中的購物中心部分，即領秀城貴和購物中心，總建築面積20.09萬平方米，可租賃面積8.47萬平方米（不含地下車位）。

領秀城貴和購物中心于2014年12月28日開始運營，定位為面向家庭及城市青年的超區域型購物中心。作為濟南南部的標杆型商業項目之一，已形成一定“先發優勢”。

該項目目前是周邊5公里範圍内唯一體量超10萬平方米的大型綜合性購物中心，在所處商圈内暫無相同體量的存量或計劃入市的競品項目。周邊客群主要依靠該項目滿足購物及休閑娛樂等需求，客群較為充足且穩定。

“中金綠發商業REIT”的原始權益人山東魯能商業管理有限公司，後者是中國綠發集團唯一的商業運營管理平台。

領秀城貴和購物中心屬于魯能商管打造的成熟“貴和”繫商業品牌。此外，魯能商管還布局了“魯能城”、“美麗匯”等品牌，經營管理的商業項目10個。

2022年至2024年，領秀城貴和購物中心分别實現營業額9.44億元、18.88億元、22.31億元，除新能源汽車外的營業額對應為8.35億元、9.41億元、9.32億元。營業收入分别為1.1億元、1.51億元、1.6億元。客流量也由2022年的1127.24萬人次，增加至2024年的1424.13萬人次。

從出租表現來看，2022年至2024年，項目的加權平均出租率為93.04%、95.17%及95.64%，呈現穩定上升的态勢。

值得注意的是，在中國綠發此前發布的2025年中工作會相關内容中，對于文旅商業業務，該公司提到，新疆庫爾勒、那拉提、伊甯等6家酒店盛大開業。

截至上半年，中國綠發旗下高品質酒店已覆蓋全國21個城市，累計達47家。

物業服務方面，期内新增服務面積206.3萬平方米，濟南華美頤養中心正式開業。

公開信息顯示，濟南華美頤養中心于今年4月正式開業，是中國綠發首個康養試點項目，也是山東省首個以認知症照護為突出特色、護理與自理服務相結合的高端康養項目。

項目總建築面積1.53萬平方米，規劃179個房間，274張床位，填補了區域高端機構養老服務的空白。

整體而言，中國綠發已在全國布局數十家高端酒店、商業項目及文旅度假區，總投資近700億元。

在打通“投融建管退”的資本循環之後，豐富的資産類型也為後續進行相關布局提供有效經驗，中國綠發有望以資産盤活擴大有效投資，釋放成熟投資物業的資産價值，增強可持續經營能力。

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