中報觀察 | 德商産投服務盈利滑坡

觀點網 8月以來，多數物業企業交出了營收增速延續放緩、盈利能力明顯承壓的上半年答卷，規模尚且袖珍的德商産投服務也不例外。

8月28日，德商産投服務公布2025中期業績顯示，該公司錄得收益2.28億元，同比增長12.3%，但較上年同期增速36.5%下降24.2個百分點。毛利約4780萬元，同比下降23.4%；毛利率為21.0%，較去年同期減少9.7個百分點。

同時，德商産投服務2025上半年錄得純利1980萬元，同比下降16.1%；純利率由去年同期的11.6%減少至本期的8.7%。總體而言，上半年其營收及盈利能力雙雙滑坡。

盈利能力滑坡

目前，該公司收入主要來自三大業務闆塊，包括物業服務、資産運營服務、投資及發展業務，分别貢獻總收入的61.4%、35.2%及3.4%。

報告期内，占據主導地位的物業服務闆塊持續增長，但增速有所放緩，錄得收入1.4億元，實現了12.3%增長，主要是因為深耕存量市場，在管規模擴大所致。

截至2025年中期，德商産投服務在管項目建築面積擴展至1137萬平方米，較2024年末增長了6.8%。官微介紹，德商産投服務上半年進場5個項目，住宅類項目持續保持“零退場”記錄。

資産運營服務錄得收入8010萬元，較2024年同期增長19.8%，主要收益于寫字樓出租率上升及業務規模的擴大。

2025上半年，該公司踐行“産商融合”戰略導向，聚焦寫字樓租賃、商業資産管理及産業園區運營三大核心業務賽道。通過精細化運營體繫與數字化賦能工具，繫統性提升招租管理、招商運營、産業資源導入及内容孵化等全鍊條專業能力。

旗下“德商新泓道”寫字樓品牌依托深厚的資産運營能力，項目綜合出租率持續穩居90%以上。同時，該公司還與上海臨港數創公司等戰略伙伴的協同，圍繞産商融合綜合體、數字經濟産業園等産品形态開展深度資源整合，加速拓展市場布局。

而投資與發展業務主要包括家居裝潢、家居裝飾及裝修服務，因尚處于結構優化階段，暫未對該公司整體營收産生實質影響。2025上半年錄得收入僅780萬元，相較2024年同期下降32.2%。

但随着在管面積和業務規模擴大，德商産投服務加大對物業服務品質提升的投入；以及随着寫字樓、産業園運營、增值服務等多元化業務闆塊發展，導致各類成本有所增長，最終使得公司盈利能力大幅滑坡。毛利減少23.4%至4780萬元；毛利率同比下降9.7個百分點至21.0%。

但該公司上半年通過數字化賦能，實現精細化管理，也優化了行政開支。行政開支由2024年同期的3040萬元減少32.9%至本期2040萬元。

與此同時，2025上半年德商産投服務對貿易應收款項、按金及其他應收款項進行了計提減值，最終造成上半年純利同比減少16.1%至1980萬元，純利率由2024年同期的11.6%減少至本期的8.7%。

數據顯示，本期内該公司貿易應收款項減值撥備淨額為750萬元，同比增長435.71%。按金及其他應收款項減值虧損撥備淨額為100萬元，同比增長了150%。

多元賽道布局

随着物業行業存量競争日趨激烈，小型物企也在積極探索新的創收機會以彌補自身市場競争力不足的缺陷。如，德商産投服務近年來便先後入局了電商直播、代建、大家居、以及不良資産領域等相關業務。

過往資料顯示，2023年9月，德商産投服務宣布與青島無鋒成立合資公司，總出資額1億元，其中60%由全資附屬成都風知出資，探索從事直播業務以及直播産業園的招商及運營。

數據顯示，2025上半年電商直播服務産生約996.5萬元收入，較2024全年收入773.9萬元增長28.76%。據官微介紹，今年上半年該業務闆塊持續發力，新進場項目達15個，業務拓展速度與規模均實現突破。

2024年7月，德商産投服務又公告25萬收購關聯方旗下四川德商綠建100%股權，計劃通過該附屬公司進入代建業務領域。其表示，通過整合資源，公司有望實現多個戰略目標，包括業務多元化、提升品牌價值、提升營運效率及拓展市場。

今年8月5日，德商産投服務宣布與廣州方華成立合資企業德商風知，主要從事不良資産領域相關業務。于成立時，合資企業注冊資本為人民币100萬元，将由德商風知及廣州方華分别持有65%和35%的股權。

對此，德商産投服務在财報中明确，公司投資及發展闆塊已在資産代建、大家居、不良資産等業務領域布局，致力于為資産方、運營方、使用方提供全方位解決方案。未來，将堅持深耕多元價值生态，以産商綜合體、數字經濟園區、商住小區三大産品線為支點，聯動優質合作方及資源方，貫通“投資開發、資産運營、物業服務”全周期路徑，持續擴大城市資産服務的價值半徑。

8月25日，德商産投服務公告間接全資附屬綠色置業拟參與成都市拍賣出讓國有建設用地使用權的項目，並支付了人民币4330萬元的競買保證金。

根據資料，該宗地位于郫都區犀浦街道；東至25米規劃道路，西至16米規劃道路，南至商業服務設施用地、二類城鎮住宅用地，北至25米規劃道路的二類城鎮住宅用地。目標宗地的淨用地面積為12，707.84平方米，拍賣起叫價為人民币6800元/平方米。

公告稱，參與競買該項目，旨在立足“城市資産服務商”核心定位，向産業鍊上遊滲透、推動業務死循環全鍊條貫通，通過上下遊業務的聯動效應提升業務規模與抗風險能力。

另外，當前物業與科技的深度融合已成為不可逆的趨勢，更是物業公司降本增效、提升服務體驗、突破行業發展困境的關鍵。

德商産投服務表示将堅持加碼AI與數智化投入，建設“算法驅動”的管理中樞，實現精細化運營管控，提升效率並為業務與決策持續注入技術賦能；同時緊跟前沿科技，為用戶輸出更多智能化、高體驗的服務。

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