觀點直擊 | 龍湖集團的基本盤、增長盤與創新盤（實錄）

觀點網 2025年，中國房地産行業進入了“止跌回穩”的關鍵時期，但壓力猶在。

從地産開發端來看，上半年，政策繼續以“穩市場”為核心目標，一攬子利好措施下，全國商品房銷售降幅逐漸收窄，同時，随着“好房子”國家標準落地以及城市更新頂層設計出爐，行業的發展方向日漸明晰。

傳統開發之外，“經營性業務”亦逐步站上了主角位置，頭部房企紛紛布局商業、長租等業務，以構建“第二增長曲線”。

與大多數房企一樣，近幾年，龍湖集團将經營性業務擺在了更重要的地位。

8月29日，龍湖集團披露2025年上半年的業績報告。數據顯示，期内，該公司實現營業收入587.5億元，同比增長25.4%。其中，運營及服務業務收入合計為132.7億元，同比增長1.3%，占總營業收入22.6%。

上半年，龍湖集團實現公司擁有人應占溢利32.2億元，剔除公平值變動等影響後之股東應占核心溢利為13.8億元，運營及服務業務貢獻金額達到40億元。

在同日下午召開的業績發布會上，龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平表示：“龍湖的基本盤就是我們的債務結構，加正向的經營現金流，這是保證企業安全的根本。”

至于未來的增長盤，他解釋稱：“未來的增長主要在C2到C5四個經營賽道上，這四個航道，我們都要構建自身所處闆塊的競争優勢，持續保持增長，形成能力的護城河。”

開發業務仍值得做

“實際上，我們是開發、運營、服務齊頭並進”，在今年3月的業績會上，陳序平曾對龍湖集團業務結構進行定調。

從最新披露的财報來看，目前，開發業務仍舊是龍湖集團營業額的主要來源，期内，該項業務實現收入454.8億元，同比增長35%，交付物業總建築面積為352.7萬平方米。

物業銷售方面，2025年1-6月，該公司實現合同銷售額為350.1億元，銷售總建築面積261.4萬平方米，銷售單價為人民币1.34萬元/平方米。

分區域來看，西部、長三角、環渤海、華南及華中片區合同銷售額分别為98.3億元、92.9億元、82.2億元、42.1億元及34.6億元，分别占合同總銷售額的28.1%、26.5%、23.5%、12.0%及9.9%。

此外，截至報告期末，龍湖已售出但未結算的合同銷售額為1059億元，面積約為854萬平方米，這些收入将在接下來的一到兩年陸續轉化為集團營收並表。

實際上，自去年9月26日中央首提房地産市場止跌回穩以來，有關金融、土地、稅收等方面的一繫列利好政策落地，為樓市帶來了一定的修復、企穩作用。

但陳序平認為，今年四月開始，随着刺激政策的退坡，以及收儲的政策落地速度及力度不及預期，整個樓市出現了新一輪的下行，止跌回穩态勢在今年二三季度面臨着比較大的考驗。

不過，他也提到，好消息是，國常會再度定調“更大力度推動房地産止跌回穩”，且近段時間，北京、上海等多個城市再傳放松限購的利好消息。

除了樓市的疲軟，今年，“好房子”首次寫入政府工作報告，行業也從過往的規模擴張正式轉向了品質服務的階段。

面對行業變化，陳序平認為，市場仍然缺少好房子，核心地段的改善需求仍然非常強勁，在一二線城市的好地段建造好房子，提供好産品、好服務，仍然是一門值得長期去做的業務。

基于這一認知，觀點新媒體發現，近兩年，龍湖集團于拿地方面亦有所側重，進一步聚焦高能級城市及核心闆塊。

以上半年為例，該公司接連在上海、蘇州、重慶等一線、新一線城市拿地，新增土地儲備總建面24.9萬平方米，權益面積18.4萬平方米，權益地價15億元，計算下來土地單價在7907元/平方米。

會上，關于土地投拓策略，龍湖集團執行董事兼C1地産航道總裁張旭忠表示，未來，公司将繼續嚴守投資的刻度和紀律，在保證财務安全的前提下擇機獲取一些新的土地。

同時，他提到，未來龍湖會堅持聚焦高能級城市，不斷提升投資的精準度，做到優中選優，在資金頭寸允許的情況下，會多看一些市場好的機會。

截至2025年中期，龍湖集團的土地儲備合計2840萬平方米，權益面積為2113萬平方，平均成本為4207元/平方米。從城市能級來看，一二線城市的土儲總建面、總貨值均在70%左右。

提及後續的推盤去化節奏，龍湖集團執行董事兼CFO趙轶在會上提到，公司全年預計可售貨源約1600億元，上半年實現了350億元的去化，剩余約1250億元左右的貨源将會在下半年陸續推出，其中約90%的貨源位于一二線城市，同時會根據市場情況保持彈性供貨，聚焦存貨去化。

運營及服務是增長盤

龍湖是較早布局運營和服務闆塊的企業，也因此，在當前經濟新舊動能轉換的關鍵時期，其同樣能夠平穩過渡。

此前，陳序平舊曾強調：“這幾年，地産業務受到沖擊的情況下，運營及服務航道基本上撐起了整個集團利潤的盤面。”

而在此次中期業績會上，趙轶再次提到：“過去的十年來，我們不斷投入CX航道，包括商業、資管、物業、代建，這些投入和叠代為我們穿越周期提供了一很好的穩壓器。”

從上半年的數據來看，龍湖的經營及服務業務持續穩定地貢獻業績，期内，這部分業務實現收入132.7億元，同比增長1.3%，創下歷史新高。

其中，運營業務不含稅收入為70.1億元，較上年增長2.5%，商業、資産管理的占比分别為78.5%和21.5%。運營毛利率為77.7%，較上年增長2.3%，其中商業和資産管理分别增長3.0%和0.5%。

報告期末，龍湖已開業商場89座，建築面積為943萬平方米（含車位總建築面積為1256萬平方米），租金收入55.0億元，較上年增長4.9%，整體出租率為96.8%。

上半年，龍湖商業營業額和日均客流兩個運營指標均表現穩定，總營業額超過400億元，同比增長17%，同店同比增長3%。日均客流約330萬人次，同比增長11%，同年同比增長8%。

此外，目前龍湖集團在手的商業項目129個，99個重資産，30個輕資産，建築面積超過了1300萬平方米。

業績會上，商業投資航道總經理包偉提到，下半年龍湖還會新開10個項目，2026年及2027年，集團仍計劃每年新開業約十個項目。

“除了商場運營之外，我們對一些重點項目進行了空間改造和升級”，他表示，“随着調改動作逐步完成，會産生更大的增量來支撐整個航道的發展。”

趙轶也提到，今年全年來看，整個商業航道預計會實現10%以上的增長。

住房租賃方面，報告期末，龍湖冠寓已開業12.7萬間，規模行業領先，整體出租率為95.6%，其中開業超過六個月的項目出租率為97.2%。

去年，龍湖集團将原先的C3長租公寓航道升級為資産管理航道，旗下業務也從單一的長租業态調整為長租公寓、産業辦公、服務式公寓、活力街區、婦兒醫院以及健康養老六大業務。

“通過業态的組合去發揮産品價值的最大化，同時各個業态之間也可以做一些協同”，陳序平表示，C3航道已經連續兩年實現了利潤增長及正向的經營現金流。

其次，财報透露，上半年，龍湖集團實現服務業務不含稅收入為62.6億元，同比微增，服務業務毛利率為30.0%。

其中，龍湖智創生活實現收入55.3億元，截止年中在管項目約2200個，物業在管面積約4億平方米，外拓項目占比約60%。

C4物業管理航道CEO宋海林表示，上半年，公司主動退出了一些項目，同時，公司調整聚焦增值類業務，砍掉了一些相對低效的業務。

關于物管航道的未來規劃，宋海林提到，龍湖智創生活有三個聚焦戰略，聚焦重點城市，大概50到60個城市；聚焦護城河的生意，一些低效的業務會堅決縮減；聚焦戰略客戶，堅持去服務好B端客戶。

C5智慧營造航道方面，上半年，龍湖龍智造實現收入7億元，同比增長超60%，代建銷售額實現84億元，交付面積超過120萬平方米。

“龍智造是我們新的一個品牌，從一開始我們就有非常明确的生意邏輯和底線，就是堅持做一二線，堅持做輕資産。”

提及當下代建費率下降的問題，陳序平也表示，龍湖沒有按照當前不理性的報價去參與市場項目，“因為我們堅持覺得産品價值的創造才是這個航道的生意邏輯，而不是低價地去拼沒有理性的費率。”

總體來看，2025年上半年，運營及服務業務在龍湖集團營業收入中占比達到22.6%，成為收入、利潤及現金流的穩定貢獻來源。

該公司管理層在會上也強調，運營和服務幾個航道，會繼續為集團利潤的增長和恢復保駕護航，形成一個穩壓器。

正現金流為基本盤

2025年是龍湖債務轉換的最後一年，也是最關鍵的一年。

在業績會上，公司管理層也表示，當下行業仍處于止跌回穩的關鍵階段，财務安全是一切發展的基石，龍湖集團将繼續堅守戰略有序的壓降債務規模，優化債務結構。

從最新發布的财報來看，上半年，龍湖的平均融資成本為年利率3.58%，平均合同借貸年期為10.95年，均為歷史最優水平。

報告期末，龍湖集團的在手現金為446.7億元，綜合借貸為1698.0億元，較去年年末壓降65.3億元，淨負債率為51.2%，剔除預收款後的資産負債率為56.1%。

期末，該公司一年内到期債務為256.1億元，占總債務比例為15.1%，剔除預售監管資金及受限資金後，現金短債倍數為1.14倍，三道紅線繼續保持綠檔。

查閱發現，此前，龍湖集團已經全額兌付101億元的境内信用債和35億元中債增信債券，年内，公司沒有到期的國内債券，至于年底到期的92億港元海外銀團貸，目前已完成首筆11億港元償付，剩余部分将分月提前償還。

“渡過2025年債務償還高峰以後，2026年及以後公司每年有少量的境内信用債和境外債務到期，财務盤面更加安全”，趙轶在會上強調，2025年公司壓降有息負債超過300億元，未來每年的淨減少不超過100億元，總有息負債余額逐步達到並且穩定在1000億元左右。

至于未來的降債策略，他表示，第一，優化債務結構，壓降債務規模，堅決不逾期；第二，進一步優化短債和外币債務的結構，短債占比會在15%的基礎上進一步逐年減少，外債占比也會逐漸減少，同時保持百分之百的掉期，為公司穿越周期繼續保駕護航。

據觀點新媒體了解，2022年年末，龍湖便提出了降負債戰略，彼時龍湖的借貸總額達到2080.1億元，對比之下，短短幾年時間，龍湖壓降債務近400億元。

“三年前我們就提前踩刹車，提前降負債，提出通過經營現金流來壓降負債，同時我在2023年又提出用經營性物業貸去置換信用債”，陳序平表示，在上述兩大戰略下，目前龍湖已經降了400億元的有息負債，到年底還會降200億元。

“三年半時間，龍湖最高峰的債務就渡過去了，告别了靠融資驅動增長的模式。”

陳序平強調，龍湖穿越周期之後，仍然會以債務結構，加正向的經營現金流作為公司基本盤。

至于未來增長盤，他解釋稱：“未來的增長主要在C2到C5四個經營賽道上，這四個航道，我們都要構建自身所處闆塊的競争優勢，持續保持增長，形成能力的護城河。”

會上，他也表示，針對未來的發展，龍湖還規劃了創新盤，一部分針對會員的運營上線ALLINONE的“龍湖”APP，産生新的業務機會；另一部分在AI行業的試水，未來成熟後會通過C5航道的千丁數科這一闆塊對外輸出，在此基礎上，将公司的戰略升級為“智創空間，智享服務”

以下為龍湖集團2025年中期業績會問答實錄：

提問：最近北京、上海等一線城市陸續放松了購房限制，請問管理層對當前市場基本面如何看待？

陳序平：去年9月26日，中央首提促進房地産止跌回穩，並出台一攬子刺激政策，效果非常顯著，樓市在去年10月到今年3月持續了六個月的回穩态勢及反彈。從今年4月開始，随着刺激政策的退坡，以及收儲政策落地速度及力度不及預期，整個樓市出現了新一輪的下行，止跌回穩的态勢在今年二三季度面臨比較大的考驗。

有關部門也關注到了這個态勢，所以8月的“國常會”提出了全力維護樓市止跌回穩，近期包括北京、上海出現了限購的放松，我們覺得這是非常有必要的。因為房地産市場經過四年的調整，在很多城市同一個樓盤的價格相比高點已經跌了30%，有些城市還要更多。當前樓市的止跌回穩對于中國經濟以及金融穩定是非常關鍵的，所以接下來的走勢我們覺得短期内還是會看政策刺激的力度。

對于中長期，我們仍然非常看好中國房地産市場發展的韌性，因為一二線城市核心地段仍然缺少“好房子”，核心地段的改善需求仍然非常強勁，建好房子、提供好産品、好服務仍然是值得長期去做的業務。

提問：今年以來，龍湖提前償還公開市場債務超百億，請具體介紹一下目前公司境内外債務情況如何？2025是龍湖債務最後一年，請問未來的債務策略以及融資安排怎樣？

趙轶：一直以來，龍湖集團把财務安全跟債務兌付作為重中之重。今年以來我們已經陸續兌付了101億境内信用債和35億的中債增信債券，到年底還有一筆85億人民币海外銀團，目前已經提前償付了10億，未來幾個月會逐步進行分期償付。

有息負債余額半年來到了1698億，較去年年底進一步壓降了65億。融資結構不斷優化，銀行融資占比上升至87%，經營性物業貸淨增99億至872億；外币貸款占比14%，百分之百做了掉期；一年以内到期短債占比15%，剔除預售監管資金後的現金覆蓋短債倍數依然大于一倍。

同時，我們的融資成本不斷下降，上半年平均融資成本3.58%，較2024年全年進一步下降42bps，平均合同借貸年期進一步拉長到接近11年。到2025年底，公司有息負債余額預計在1450億左右，其中經營性物業貸和長租貸接近1000億，年期更長、結構更優。

2026年及以後債務鋪排，我們已有清晰路徑：境内信用債余額僅44億，2026年到期36億，2027年到期8個億，以後就沒有了，這個余額是很少的。境内中債擔保債券余額到年底還剩23億，全部在2026年到期，我們将會用抵押物做經營性物業貸進行置換。海外信用貸余額94億，在2026年及以後分四年陸續到期。海外美元債還有四筆，余額共13億美金，約95億人民币，均為2027年及以後到期。

綜上，度過了2025年債務償還高峰以後，2026年及以後公司每年歸還的債務将大幅減少。簡單來說，26年公司需要償還的債務，只有25年的不到40%，27年以及之後還會繼續大幅減少。我們的有息負債余額2025年壓降超過300億之後，未來每年還将淨減少不超過100億，逐步達到並且穩定在1000億左右的規模。

未來我們的融資和債務管理策略，一是保持負債規模穩步有序下降，堅決不展期不逾期。第二，我們将進一步優化融資結構，加大長期債務，控制好短期債務，短債占比在15%基礎上逐年減少。第三，逐漸減少外币債務，同時保持100%的掉期，為公司穿越周期繼續保駕護航。

提問：随着債務壓力減輕，龍湖在投資拿地方面會加大力度嗎？如何篩選新項目？

張旭忠：在投資方面，龍湖集團始終把财務安全放在首位，我們認為保債務安全、保交樓的重要性是優于新增投資的，當然我們在投資方面也沒有停滞。今年上半年，我們已經在上海、蘇州、重慶等核心城市獲取了四幅優質地塊，總建面有25萬方，權益建面18萬方，新增貨值約50多億。

截止今年6月底，我們未竣備的總土儲還有2840萬方，權益土儲2113萬方。整體未售貨值超過2000億，其中一二線城市占了七成。

未來我們仍将嚴守投資刻度和紀律，在保證财務安全前提下，擇機獲取新土地。一周前，我們剛剛在成都錦江區獲取了一塊住宅用地，未來我們還是會堅持聚焦高能級城市，不斷提升投資精準度，做到優中選優，在資金頭寸允許情況下，關注市場好機會，並根據市場情況保持彈性的供貨節奏。

提問：2025年上半年公司經營性業務收入持續增長的同時再創半年歷史新高，成為利潤主要來源，但同期公司的核心淨利卻在下降，公司如何進一步縮小地産開發業務利潤率下滑對整體利潤的拖累？

趙轶：這兩年整個房地産市場的規模和價格都持續在下行，壓力一直存在。所以公司在去化存貨過程中，毛利會持續承壓，整體利潤會受到開發業務的影響。未來1—2年，開發結算量會逐步減少，随着存貨的逐步去化和毛利率健康的新項目穩定補入，開發業務對集團整體利潤的影響将逐步修復。

另外一方面，我們對運營和服務業務提出了更高的要求，他們要成為整個集團的增長盤。在去年這四個航道的業務貢獻了80億的利潤，今年上半年他們也貢獻了40億的利潤，全年我們期待他們會比去年有所增長，繼續為整個集團的利潤增長和恢復保駕護航，形成一個穩壓器。

提問：當前行業正面臨“客流繁荣但銷售疲軟”的共性挑戰情況，龍湖有哪些針對性的應對策略？

包偉：誠如你說“客流繁荣消費疲軟”，在當下市場環境下，我們覺得做好運營基本功才是應對挑戰的關鍵舉措。對龍湖來講，我們将圍繞消費者的消費體驗提升，在改造升級、品牌調整、深度運營、科技創新這幾個方面做實、做強。

舉個例子，我們近期改造了重慶北城天街，無論在品牌級次，還是消費者體驗、銷售收入方面都有大幅的提升。此外，我們今年把消費者的消費支付體驗，做了技術的提升和創新，結算和會員積分将同步生成，這些技術手段的運用，極大的提升了消費者的消費體驗。我們相信只有好的産品才會形成好的轉化。

提問：現在整個代建行業競争非常激烈，據相關機構統計，代建費在1%—2%之間的占比達到了42.7%，龍湖龍智造如何看待“代建費率走低”現象？

陳序平：龍湖龍智造航道是2022年新成立的航道，2023年開始對外輸出，這個航道成立之初的願景，就是通過龍湖多年沉澱的操盤能力、數字化能力及品牌口碑為我們的委托方創造價值，從而來獲取收益。

創造價值是龍智造自始至終的品牌初心，所以這三年做下來之後，龍智造的項目基本是做一個成一個。到現在為止，龍智造對外承接的項目接近80個，今年上半年的操盤簽約額超過了80億，每個項目操盤兌現的成功率都非常好。随着越來越多企業下場到代建賽道，确實有部分企業在一些項目上出現了不合理、不理性的報價，龍湖龍智造也沒有去參與這種不理性的報價，因為我們覺得産品價值的創造才是這個航道的生意邏輯，而不是低價拼非理性的費率。

舉個例子，我們今年龍智造操盤的開發類項目，廣州央璟頌項目在4月份開盤，到現在為止四個月的時間已經賣了17個億，應該是這四個月廣州銷量非常靠前的一個項目。我們在鄭州操盤的鄭州中原頌項目，三開三罄，現在馬上要開第二個地塊。

龍智造除了代建開發項目，還可以做代建、代運營的綜合體項目，我們在南京操盤的綜合體項目南京麒麟天街，通過設計優化、成本優化，龍智造為委托方節約了一個億的開發成本。所以，往後我們還是會繼續堅持龍智造的初心，堅持以數字科技作為驅動，以操盤能力、價值創造作為我們的生意邏輯。

提問：我們注意到，今年以來出現了物業企業頻繁退出在管項目的情況，請問目前公司在業務拓展方面的考量和規劃是怎樣的？

宋海林：後年我們将迎來龍湖智創生活成立30年，一路走來一直堅持我們服務的初心——善待你一生，為業主提供滿意+驚喜的服務。從目前我們在管的項目情況來看，整體基礎物管物業費的單價非常穩定，同時客戶滿意度持續保持高位。

截止2025年年中，我們在管面積約4億平米，約2200個項目，今年半年的收入是55.3億，大概下降了4.3%。主要有兩個原因，一是我們主動退出了一些限價過低的外拓項目。另一方面，我們調整聚焦了增值類業務，砍掉了一些相對低效的業務，這樣做的目的是為了未來能夠有質量、可持續的增長。

面向未來，我們會堅持“三個聚焦”的戰略。一是會把業務聚焦在50-60個重點城市。二是把業務聚焦在自身能力有護城河的業務上。剛才也說到，有些低效沒有護城河的業務會堅決縮減掉。第三就是要堅持服務好B端戰略級大客戶。

提問：今年行業普遍把去庫存作為重點工作，請問公司目前在存量去化方面有哪些進展，公司在“好房子”方面有哪些布局，市場反饋如何？

張旭忠：從行業的整體來看，目前市場規模和房價仍有下行壓力。同時，各個城市之間，新老項目之間分化也在加劇，市場和客戶的信心還在修復當中。在這一背景下，攻堅存貨的去化就變成重中之重。

在這個過程中，龍湖始終堅持“以客戶為中心”，通過提升産品力，增強服務價值，優化配套資源等方式，實現現房庫存壓降和存量資産的有效盤活。今年上半年我們年初的現房存貨壓降了80多億，存量資産半年已經盤活了11個項目，累計盤活的住商土儲128億，也為我們補充了安全的現金流。

第二，在行業整體承壓的背景下，我們會更加注重現金流安全和資産質量的提升。因此下半年我們還是會繼續借助政策利好，探索更加多元化、更加高效的方法去盤活和去化資産。同時，也會在保持業績穩定的情況下，持續為客戶創造長期的價值。針對一些老項目我們采用老盤新做的方式，借助“好房子”的標準和做法大幅提升了整個項目的産品價值。

關于“好房子”，龍湖其實是行業内比較早就在這個領域發力的企業，對于”好房子”的理解，各個企業會有各自不同的看法，總體導向上我們認為核心還是舒适、安全、智慧、環保。在這個核心價值之下，龍湖重點關注産品的細節和品質，包括社區配套以及物業服務等方面做大幅的提升，兼顧産品本身的功能性、舒适度和美觀度的需求，為客戶提供物超所值的房子。最近我們在内部正式發布了《龍湖好房子白皮書》，未來會成為我們落地好房子的一個比較有繫統性的指導工具。

實際上，龍湖推出的“好房子”産品也獲得了市場驗證。比如今年在重慶兩江禦湖境打造了的中央車站，實現了業主無風雨歸家的模式，這個項目首開就達到了6.2億，三個月續銷接近了20億。還有就是北京的觀萃，作為全國首個”好房子”的樣本，打造了北京第一個架空層泛會所、風雨連廊等社區配套，大幅提升了公共空間的價值。今年上半年北京觀萃項目成交套數位列全市第5，昌平區第1。未來，龍湖會在打造好房子的方向持續發力，多為客戶創造物超所值的産品。

提問：資管航道已經連續兩年實現了經營性現金流為正，上半年也實現了利潤的同比增長，這背後是什麼樣的能力支撐，龍智資管将如何保持優勢？

陳序平：C3資管航道“龍智資管”連續兩年實現了利潤增長以及正向經營性現金流，我們總結主要通過三個方式來達到既定的目標。

第一，多業态組合打造項目的最優解。我們從去年把整個冠寓升級為資管航道，從單一的長租業态變成了六個業态一起管理，就是在底盤上通過業态組合達成項目最優解，實現産品價值最大化。同時各個業态的會員也可以做協同。比如今年在合肥新開的歡肆項目就是活力街區與長租公寓在一個底盤上的有機融合。這個項目有大概兩萬平米的冠寓，一萬多平米的歡肆街區，兩萬多平米的冠寓就有約700個租戶，我們歡肆街區有幾十個商家品牌，冠寓的租戶就變成了商家穩定的客流。我們通過珑珠的積分把這兩個業态會員之間的權益進行打通，相互消費，目前這個項目的運營情況是非常好的。

第二，是抓好資管航道的投建管退，投就是要在好地方以好價格拿到好項目，這幾年即使在地産受到擠壓的情況下，資管航道還在持續獲取項目，無論重資産、中資産還是輕資産，都在持續獲取。建就是要打造業态上好的産品力，再匹配合理成本的能力，包括快速建造的能力。舉個例子，杭州下沙的歡肆項目體量是比較大的，我們在2023年底獲取這個項目，馬上9月份就要開業了，拿地到項目的開業基本上是21個月的時間，比過往一般要三年開業，實現了大幅的壓縮，項目的産品力和成本控制相比過往有明顯的提升。三是抓好管，我們内部叫yieldtocost，圍繞這個做好我們的經營管理。退就是我們把一些沒有邏輯的項目堅決做出清，還有一些業态不在我們六大業态内的項目和資産，比如說酒店類業态在過去幾年有序出掉，包括有些中資産項目，可能早年簽約條件不理想，我們評估後會退出終止，做好項目的投建管退。

最後一個就是抓好運營的行活。整個資管航道的收入去年已經整體有30億，其實去年我們已經是行業頭部了，相比開發動辄千億以上的收入而言，它畢竟量級沒有那麼多，因此管好運營的小錢是非常關鍵的。資管航道成立之初就一直苦練行活，無論是數字化底層加持，還是整個管理的精簡一直在持續。通過數字化，三百余個門店總部可以直管，直接穿透到門店，通過“數字化駕駛艙”，實現動态反饋經營情況，動态調整；通過AI模型包括數字化模型，在價格模型、預測、租期的匹配上也做了很多工作，所以到今天冠寓的出租率常年保持在95%以上。

綜上，三管齊下，實現了兩年正向現金流及利潤的增長，後續也會堅持這個打法。謝謝！

提問：近期，熱點城市商業地産、住房租賃市場面臨需求相對不足、租金下降的情況，物管領域也出現價格壓力，這些是否對龍湖的經營性業務帶來影響，在發力經營性業務方面，未來龍湖有什麼新的舉措？

趙轶：了解我們的媒體應該知道，過去12年來，我們在Cx航道上不斷投入，包括商業、資管、物業、代建，應該說這些投入和叠代為我們穿越周期提供了很好的穩壓器。大家可以看到數據，上半年我們整個經營性收入實現133億，同比增長，而且在收入中的占比超過了20%。我們相信未來随着公司的發展，這個占比還會不斷提升。

在商業航道，這是一個重資産賽道，集團已經投入了1000多億，現在也開始收獲回報，上半年租金收入55億，同比增長接近5%，毛利率超過了75%，淨利率超過40%，下半年我們還要再開10座商場。除了商場的基本運營外，我們目前對一些重點項目進行了空間的改造和升級，短期可能會對出租率有擾動，但是長遠來看，會極大的提高商場的長期競争力。比如像重慶北城、蘇州獅山這些明星項目，随着我們的調改動作逐步完成，會煥然一新，會産生更大的增量來支撐這一航道的發展。另外，我們的商業團隊在持續進行招商調改和經營提升。今年全年來看，整個商業航道會實現10%以上的增長，同店同比會實現回升。

C3原本是冠寓業務，現在拓展到資管航道，主要打法是資産結構不斷優化和調整。其中冠寓會不斷的提升運營效率和盈利能力，對經營較弱的項目會堅決出清。同時不斷嘗試新項目，比如活力街區項目上半年有新的嘗試，合肥和成都都有新項目亮相，效果還不錯。下半年上海和杭州也會陸續開出來，這個嘗試為資管能力又加上了翅膀。

C4物業是傳統業務，今年的主要動作是不斷提升服務質量和小區的品質，不斷提升客戶的滿意度，“滿意帶來信任、信任帶來價值”，這是我們内部經常說的一句話。同時要做到三個聚焦，聚焦城市、聚焦有護城河的生意、聚焦戰略客戶，堅決把這個業務服務好，讓它持續産生一個穩定的貢獻。

C5龍智造是我們一個新的航道，從一開始我們就堅持非常明确的生意邏輯和底線，就是堅持聚集一二線城市，堅持做輕資産。上半年整個在收入端和利潤端都是超過50%的增長，而且已經交付了超120萬方，代建銷售額超過80億，也是為業主創造了價值，也為我們自己帶來了口碑。

總的來說，我們會堅定圍繞着開發+運營+服務三大業務闆塊，尤其是運營+服務的四個航道會堅定構成一個增長盤，共同幫助整個集團進行增長，穿越周期。

提問：下一個問題來自證券時報等媒體的問題：龍湖在全國各個重點城市密集布局天街項目，其中杭州落地了12座天街，密集布局原因是什麼？接下來龍湖的開業計劃是怎樣的？

包偉：首先，我們非常堅定看好杭州這座城市，無論是在人口導入、産業引入、行政服務方方面面，杭州都是非常好的一個城市標的物。從杭州目前已開業的天街經營情況來看，産生了非常正向的收入回報這樣一個客觀現實，我們會持續關注投入杭州。

其次就是我們堅定執行龍湖既有的TOD戰略，不斷提升空間布局能力。過去十年里，我們在杭州陸續開了八座天街，在接下來的2—3年之内，我們還有四座在建天街會陸續開出來。同時上半年我們在杭州又補充了一個明星村的項目。

下半年集團還會新開十個項目，部分項目還會提前開業，2026年、2027年集團每年計劃新開業約十個新項目。

提問：政府限價、全民社保等多重壓力下，對物業服務企業的經營壓力毫無疑問是空前的，企業有什麼應對之策？

宋海林：應該說，目前面對的外部環境，挑戰是巨大的。盡管如此，龍湖智創生活一方面堅持服務的初心，致力于為客戶提供質價相符的滿意服務。

另一方面，我們持續、非常堅定的在數字化上做投入，堅定的圍繞龍湖智慧空間科技的護城河能力，不斷深化打造HALO智慧空間服務平台，通過這個平台，實現物理空間的數字孿生，把我們在物理世界里發生的人流、車流、能源流、業務流、信息流實時映射到數字空間里，通過這樣一種映射實現對包括運行管理、運維管理、品質管理、能源管理、安全管理、通行管理等等九個維度的管理。

在這個過程當中，沉澱和分析多個空間里的海量場景，對多模态數據進行處理，從而為精進管理提供更多價值，比如現在我們管理的很多公建類項目，一年的節能效果超過20%，這是一個非常可觀的數字。

除此之外，我們現在有60%以上的報事工單是自動觸發的，根據策略，還有一些是AI判斷觸發的工單，能夠實現節省70%以上的人工巡檢，大大提升效率。我們也希望持續通過這樣一個護城河能力的建設，來面對未來的挑戰。

提問：2025年是龍湖債務結構轉換的最後一年，集團是否有信心實現目標？穿越債務周期後的發展戰略是怎樣規劃的？

陳序平：行業其實已經歷經了四年調整，龍湖是從2022年年中開始提出降負債的戰略。三年前的這時候，也就是2022年中，龍湖有息負債2124億，那時候大多開發企業都還沒有出險，行業也還沒有經歷最近這幾年這麼大的一個跌幅。

我們在那時候就感覺到整個行業的調整不同于過往，這一波的調整可能是行業底層經營邏輯重構的調整。所以在三年前我們提前踩刹車、降負債，提出通過經營性現金流壓降負債，同時在2023年又提出用經營性物業貸置換信用債，這兩個大的戰略。

經過三年的時間，我們已經降了有息負債400億，到今年底還要再降200億，等于三年半的時間降600億的有息負債，而且這600億基本上全是信用債，等于我們三年半的時間把龍湖債務的最高峰度過去了。到今年底境内信用債券余額僅有44億，降着降着一不小心債就還完了。

同時我們持續保持正向淨現金流，2023-2025年上半年持續保持正向的淨現金流，是含資本性支出的淨現金流，這一點我們借鑒了制造業。大家看到很多制造業的核心指標就是自由現金流。而房地産在過往高歌猛進的時候，可能每個企業都會說自己利潤增長了多少，負債率保持了多少，而且很多企業說經營性現金流保持了10年、20年是為正的，但是他說的這個經營性現金流是不含資本性開支的。

真相是這個行業在過往高歌猛進的時候，包括在當下仍然有這種情況，很多企業是通過負債增加、靠融資驅動增長的。這三年時間我們已經告别了這種增長模式，我們堅持以正向經營性現金流壓降負債。負債高峰在今年年底就過去了，明年開始直到2028年我們每年還會再降100億的有息負債，三年加在一起相當于2025年一年的降幅，因為今年我們就要降300多億。

所以整個龍湖的債務規模包括未來的償債壓力将大幅下降，我們正向的經營性現金流還會持續保持，這就構成了我們基本盤。我們龍湖的基本盤就是債務結構加上正向經營性現金流。

第二，企業安全了之後肯定還要增長，未來靠什麼增長？主要在C2—C5這四個經營賽道。剛才我也把C3、C5的經營邏輯做了回答闡述，這四個航道我們都要構建自身在所處闆塊的競争優勢，要持續保持自身的增長，形成能力的護城河。這塊我們是非常有信心去達成的。

同時，結合當下、基于未來，我們也在做一些創新的業務。今年我們上線了龍湖全部會員、全部航道Allinone的APP——“龍湖”APP，現在裝機量、活躍度已經明顯上升。未來我們會把所有航道的會員，無論是高頻商業會員還是中頻的租客或是低頻的買房客戶，全部在一個會員平台上運營，服務好我們的這些客戶，這麼多的會員未來一定能夠産生出一些新的業務機會。

另外，今年結合AI，我們也開始在内部做很多行業級的AI應用試水，從内部試水開始做，未來成熟了也會通過C5航道的千丁數科對外輸出。在此基礎上，我們把原來“空間即服務”的戰略升級為“智創空間，智享服務”，這些都會成為龍湖未來的創新盤。

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