中報觀察 | 連續降債的第四年，合生創展财務減負後的内生式增長空間

觀點網 在房地産行業深度調整的2025年上半年，多數房企依然深陷虧損泥潭，能夠保持正常經營節奏向前發展的並不多，合生創展正是其中極少數者。

8月28日，合生創展發布2025年中期業績，從數據來看，期内核心利潤保持盈利，約為7.9億港元；毛利率升至39%，同比提升12個百分點。

整體而言，在承壓的市場之中，合生創展之所以能夠保持穩健，關鍵在于經營目標從拼規模轉向防風險。

自2021年底至2025年中期，合生創展在三年半時間内連續壓降負債約449億港元，累計降幅約39%，年均降幅超11%。有息負債規模縮減至行業優質區間，實現流動性和盈利性的動态平衡，為可持續發展奠定了堅實的财務基礎。

與此同時，憑借長期積累的業務能力，合生創展在多元化方面取得顯著進展：缦繫品牌代建代售、商業運營管理等業務快速發展，不僅貢獻了穩定現金流，也逐步成為新的利潤增長點，助其穿越周期。

正是憑借财務策略與戰略定力，合生創展交出了一份業務結構優化的半年度答卷。

缦繫品牌開花結果

今年上半年，合生創展繼續堅持“保交樓、保預售、保開工、保竣備”的“四保方針”，實現營業收入64.71億港元，合約銷售額約79.28億元，平均銷售價格25070元/平方米。

其中，缦繫繼續為合生創展貢獻較多的銷售收入。數據顯示，在2025年上半年，來自自有缦繫總銷售額達50.26億元，占合生創展總合約銷售額63%。

聚焦一線城市和高端産品定位，是缦繫産品取得良好銷售表現的主要原因。事實上，當前市場環境伴随着需求的分化，高能級城市對高端住宅需求保持韌性，項目去化率和價格支撐力明顯優于整體市場。

于合生創展而言，該公司始終堅持深耕高能級城市，又專注于提升對高端産品的駕馭能力。截至今年6月末，總土地儲備約為2656萬平方米，其中在一線城市擁有的豐富土地儲備，為未來的可持續發展提供基礎。

歷經六年行業周期淬煉，缦繫的價值不僅體現在對業績的貢獻。

當住房回歸居住本質，“好房子”成為普遍共識和需求。今年5月，合生創展旗下缦雲上海項目成功入選由政府主管部門指導，聯合上海房地産行業協會發起的首批“好房子案例”，成為楊浦濱江2個入選項目之一。

缦雲上海是合生創展“缦繫”首個濱江作品，也是缦繫産品力的印證。在行業整體承壓環境中，缦繫産品線不僅樹立了品質標杆，也成為合生創展穿越行業周期的助推器。

與此同時，作為全産業鍊優質生活運營商，保交樓既是合生創展産品力的具體體現，也是兌現品質生活的第一步。

今年初，缦雲廣州率先以超98%滿意度實現交付，這是合生創展缦繫産品在廣州的首次兌現，為了給業主提供更極致的收房體驗，項目采用預約式、定制式的錯峰交付，每天交付3到4套房源，並用多對一的服務模式，根據業主需求，針對性匹配收房流程和細節，進一步提升了缦品牌的市場需求。

以項目交付為起點，合生創展精細化管理和優質服務滲透進了社區運營細節，致力于提供有溫度、可持續、高滿意度的居住體驗。

據悉，在今年上半年，缦雲北京社群運營持續發展，帶動品牌口碑增長，社區物業滿意度95%；缦雲廣州實現社群運營運作，交付半年内，累計舉辦活動超50場，成立業主愛好社群超10個，獲得了業主好評，高淨值業主粘性也由此增加。

此外，去年5月，合生缦品牌發布“全嶼生态”服務戰略，並在今年上半年繼續對這一戰略深化，推出動物友好生活方式IP——“愛它計劃”，旨在城市化進程加速的當下，建設“寵物友好社區”。

缦品牌将在旗下項目建築規劃到服務體驗再到日常管理，将寵物友好理念貫穿始終。除了在社區園林為寵物設置專屬活動場地，融入動物友好生态景觀之外，還将配備寵物清潔站與寵物休憩區，讓便利與關懷無處不在。

同時，社區還将提供寵物日常托管、專業清潔美容、醫療健康等全周期服務，並配備喂養設備與行為訓練指導，真正貼合養寵家庭需求，讓社區成為人與動物和諧相處的“生命共栖地”。

以寵物為紐帶，在創新實踐将“寵物友好”概念轉化為社區凝聚力的過程之中，合生創展也能夠參與重構城市化進程中日益疏離的人際關繫網絡，賦能高品質的美好居住生活。

輕資産業務輸出發力

憑借厚植的品牌資産，合生缦品牌亦能夠進行品牌輸出。

2025年上半年，缦品牌輕資産戰略有了飛速發展，代建代售業務全面聚焦北京、上海等一線城市頂豪市場，成為業績新增長極。

上半年，合生創展代建代售業務貢獻銷售額39.03億元。其中，位于北京通州區的缦雲ONE銷售額達13.36億元；位于上海的古北99項目在上半年實現兩次開盤，開盤均價漲幅5.9%，取得24億元銷售額。

顯而易見的是，房地産企業發力輕資産代建業務已是主流方向，但合生創展的代建代售主要面向高淨值客群，以品牌、管理、業務優勢形成差異化競争。

通過将培育成熟的高端缦繫産品以代建代售的方式在市場中推開，補充經營收益、穩定現金流的同時，能夠發揮專業優勢，實現對資源的高效利用，並持續鞏固合生創展于高端市場的影響力和客戶粘性。

不過需要注意的是，合生創展輕資産戰略實際上是起步于合生商業的“輕”外拓。

作為合生創展戰略支柱業務，今年上半年，合生創展商業闆塊總營業收入達22億港元，持續提供穩定的現金流和利潤流支撐。

不同于地産業務深度聚焦的布局邏輯，合生創展商業闆塊在以北京、上海、廣州、深圳四大一線城市為核心載體的基礎上，網格化輻射成都、無錫等強二線樞紐，形成對全國主流消費市場的覆蓋。

截至期末，合生創展已打造超100個商業地産項目，管理面積逾500萬平方米，其中標杆品牌“合生匯”依托持續叠代的場景運營能力，多年來保持持續增長。

以今年上半年為例，合生創展以“首發經濟+IP内容運營”雙擎模式，在全國項目中新引入首店超300家、落地首展20余場。在持續深度運營下，商業闆塊所有項目平均客流較去年同期上漲8%，銷售額上漲18%，EBITDA率約71%。

不斷積累的市場口碑也為新項目賦能，期内北京超極合生匯西區和廣州花廳坊兩個商業項目如期推出。前者近300家品牌商業入駐，開業招商率100%，開業率98%；後者作為合生商業的新品牌，實現開業招商率100%以及店鋪開業率100%。

持續升級的自營IP運營能力，為合生創展帶來經營性現金流收入同時，也為合生商業進行第三方輕拓提供了支撐。據悉，合生商業于2021年開啟輕資産管理輸出，經過多年深耕，輕拓業務取得了快速發展。

截至2025年6月底，合生商業獨立第三方簽約管理面積總計189萬平方米，已開業項目覆蓋鄭州、青島、石家莊、西安等城市，接下來将在上海、濟南繼續擴張。

某種程度上，非房業務的布局為合生創展有效分散了單一市場波動風險，增強整體抗風險能力，在行業周期波動中構築起業績護城河。

不過，穩健的财務狀況更是合生創展抵禦風險、穿越周期的“壓艙石”。

事實上，随着行業進步與自身業務結構升維，合生創展正逐漸構建起從“靠财務杠杆擴規模”到“靠經營實現内生驅動”的财務模型。

進入新的發展周期，合生創展繼續強調财務穩健性。自2022年以來，連續三年半壓降負債規模，從2021年底1152億港元縮減至2025年6月底703億港元，累計壓降負債約449億港元。

與此同時，公開市場債務穩步下降，截至期末境外公開市場債務已全部清償，境内公開市場存量僅剩一單有商業物業資産抵押的CMBS。

在負債成本及結構方面，合生創展從2024年下半年開始累計已有超510億元人民币貸款完成合同利率下調，預計2025年度利息支出較2024年下降約30%。通過長期限的物業經營貸置換，負債期限結構、降低貸款利率進一步優化，整體财務狀況更趨穩健。

處于行業深度調整與格局重塑的關鍵窗口期，當多數企業在求存圖穩，合生創展已率先邁向“謀發展”的新階段。以前瞻性戰略視野，主動把握變革機遇，全面推動自身轉型升級，致力于在行業新周期中搶占高質量發展的先機。

在業務層面，正加速實現從傳統重資産開發模式向輕重結合、多元協同的綜合運營模式轉型，降低業務資本金投入同時，以輕資産撬動更穩定可持續的現金流來源。

這種“擰緊安全閥”的審慎策略，使合生創展能夠保持相對充裕的流動性，有效抵禦市場波動風險，為長遠發展構築了堅實的财務基礎。

展望未來，合生創展有望實現從“産品交付”到“生活方式定制”的全周期服務生态構建，逐漸向“生活方式引領者”轉型，穩步實現發展躍遷。

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