中報觀察 | 招商蛇口合作開發與代建提速

觀點網 2024年，招商蛇口走的是“精進”路線，選擇以“精進”作為貫穿全年的關鍵，堅持“精耕細作、穩中求進”。

進入2025年，該公司仍在延續去年的“精進”路線，最直觀的體現便是公司組織架構調整。

6月初，招商蛇口再次啟動了一輪組織架構調整，在開發業務層面，減少管理層級，取消華東區域、華南區域、華西區域、華北區域和江南區域五個區域公司，由公司總部直接管理下屬城市公司，完成了從三級管控轉向二級管控，從“區域-城市”到“總部-城市”的扁平化轉型。

8月28日晚間，招商蛇口交出了中場成績。

2025年上半年，該公司營業收入514.85億元，同比增長0.41%；利潤總額31.08億元，同比增長5.05%；期内淨利潤17.4億元；歸屬于上市公司股東的淨利潤14.48億，同比上升2.18%；綜合稅前毛利率14.38%，同比提升2.39個百分點。

截至期末，招商蛇口貨币資金總額877.64億元，剔除預收賬款的資産負債率63.10%、淨負債率66.42%、現金短債比為1.30，财務管理上實現了“縮表”。

精挑細選搞開發

開發業務方面，招商蛇口提出要打造生活新模式，堅持“五精”策略：精挑細選搞開發、精雕細琢提品質、精誠合作促去化、精耕細作抓經營、精打細算控成本。

今年上半年，招商蛇口一共新增16個項目（去年同期7個），總地價353億元，公司所支付的權益總價約為219.2億元，較去年同期的146.14億元增加50%；新增計容面積約166.92萬平方米，其中權益計容面積約113.36萬平方米。

若是與去年同期對比，招商蛇口今年在投資端似乎更放得開了，但實際上期内很少在公開市場拿地，上述不少新增的項目都是通過“加盟”才擁有的權益。

比如杭州余杭良渚東單元地塊，是由浙江建杭置業集團在去年的9月20日以16.64億元競得，如今已将其中25%權益讓渡給了招商蛇口。

另外，成都青羊區外金沙的四宗地塊是建發在去年最後一天以總價約34億元拿下的，後續引入招商蛇口，項目案名也命名為建發招商·源啟金沙，並在今年7月首次入市。

長沙市楓林路金嶺地塊是由麓谷集團在去年9月以底價3.61億元拿下，項目名“招商·攬閱”，今年5月16日首開，據悉去化率超90%；深圳南山餅幹廠項目則是從恒大那里接手而來的舊改項目，備案名“後海玺家園”在不久前才出爐。

剔除這些主動加盟的項目，招商蛇口在上半年在公開市場下場“進貨”不足10次，與去年同期並未拉開很大的差距，很符合公司的“精進”發展路線。

在“精誠合作促去化”方面，招商蛇口似乎熱衷與貝殼旗下貝好家聯手合作。

比如，長沙雨花區鼓風機廠東地塊便是由招商蛇口聯合貝好家以6.66億元競得，成交樓面價為5305元/平方米，最終打造成招商序，並于8月24日開盤，首日銷售208套，實現去化率95%。

除此之外，招商蛇口于4月8日經過150多輪競價、溢價16.28%才成功斬獲的北京通州八里橋項目，在5月底也引入了中海、貝好家，打造出的北京朝棠攬閱項目在7月20日迎來首次開盤，實現銷售18.6億元，去化近九成。

據了解，作為貝殼旗下數據驅動型住宅開發服務平台，貝好家與房企的合作采用的是C2M（Customer to Manufacturer，從消費者到制造者）模式，基于大數據分析和AI算法，提供線上線下一體化的高效營銷服務，為房企項目去化提供巨大助力，這或許就是其能夠得到偏愛的原因。

在投資策略方面，招商蛇口已經進入3.0版本，瞄準的區域主要聚焦于30座城市，但公司最“心水”的只有核心10城，具體包括北京、上海、廣州、深圳、西安、長沙、合肥、蘇州、成都、杭州。

上半年，該公司在核心10城新增的項目數量為10個，投資金額達160.72億元，占比達73.3%（去年同期為86%）。

根據中期報告，截至期末，招商蛇口旗下主要房地産開發項目共522個，其中位于核心10城的項目共有247個，占比約47.3%。

銷售方面，2025年1-6月，招商蛇口累計實現簽約面積335萬平方米，較去年同期438.71萬平方米下降23.64%；累計實現簽約銷售金額888.94億元，較同期1009.52億元下降11.94%；其中核心10城銷售業績貢獻占比70%，同比提升4個百分點。

與此同時，招商蛇口在全國12個城市進入當地流量銷售金額TOP5，核心10城中有榜上有名。其中上海、深圳、西安、長沙、南京、徐州、南通、鄭州進入TOP3，合肥、成都、重慶、溫州進入TOP5。

另一方面，盡管招商蛇口管理層曾表示不會将代建業務作為核心轉型方向，但該業務在今年上半年還是得到了快速發展，共新增41個（去年同期：26個）項目，新增代建管理面積482萬平方米（去年同期：178萬平方米），新進駐北京、上海、徐州、佛山等城市。

多元業态有分化

從數據來看，受銷售端業績下滑影響，招商蛇口分部收入也出現了分化。

其中，開發業務期内實現營收約399.21億元，同比下降1.02%，占總營收比重為77.54%；資産運營業務營收34.53億元，同比微增0.64%，占比6.71%。

物業服務營收表現良好，實現同比增長7.99%至約81.11億元，占總營收比重15.75%，但該分部毛利率較低，僅有11.55%，甚至開發業務毛利率也有16.27%水平。

具體來看，資産運營業務方面，截至報告期末，招商蛇口管理範圍内全口徑資産運營收入36.6億元，同比上漲4.1%，EBITDA實現19.0億元，同比上漲0.4%。期内新入市13個項目，新增經營面積約72萬平方米，含7個公寓、3個集中商業、1個産業園和1個酒店。

在集中商業部分，期末管理範圍内在營項目達50個，總經營建築面積約309萬平方米，在建及籌開項目總經營建築面積約206萬平方米。報告期内，集中商業運營收入為9.4億元，開業三年以上項目出租率91%。

據了解，招商蛇口2025年預計新開9個商業項目，上半年新開業項目為3個，分别為深圳K11、深圳太子灣Villa和南京玄武花園城，下半年或許會加快開業進度。

産業園業态方面，招商蛇口主要在營項目為32個，總經營建築面積約282萬平方米，在建及籌備項目規劃經營建築面積約60萬平方米。報告期末，産業園運營收入實現6.4億元。

公寓方面則已完成19個城市的布局，已開業項目經營建築面積約164萬平方米，房源總數超4萬間；建設期項目規劃建築面積55萬平方米。報告期内，招商蛇口公寓業務運營收入為6.5億元，開業1年以上精品公寓報告期末出租率達92%。

另外，報告期内，招商蛇口寫字樓業務實現運營收入6億元，酒店業務實現運營收入為5.1億元。

物業服務方面，報告期内，招商積余實現營業收入91.07億元，歸母淨利潤4.74億元，分别同比增長16.17%和8.90%。期末在管項目2370個，管理面積達3.68億平方米。

期末，招商蛇口存貨規模約3829.08億元，上年末為3691.83億元，占總資産比例較年末增長1.2個百分點至44.11%。

在現金流方面，由于房地産項目銷售回款同比減少，疊加購地款同比增加，上半年招商蛇口的經營性現金流量淨額出現了同比大幅減少255.77%至-20.06億元；與此同時，支付聯合營公司投資款同比增加也讓公司的投資端現金流量淨額同比減少627.32%至-41.79億元。

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