中報觀察 | 遠洋集團102億盈利里的财務表象

觀點網 經過幾年時間努力，2025年中國房地産行業進入了風險出清的重要階段。年内，包括碧桂園、融創、旭輝在内的十余家房企，接連于債務重組方面取得突破性進展。

“京城一哥”遠洋集團同樣走上了重組的快車道。

今年3月，遠洋集團63.15億美元境外債務重組“靴子落地”，近期針對180.5億元的境内債務亦正式披露了重組相關方案。

在這個“繫統修復”的關鍵時期，遠洋集團交出了2025年上半年的成績單。

數據顯示，遠洋集團期内實現營業額62.03億元，同比下降53%，毛虧49.66億元，而2024年同期為毛利2.97億元，期内毛虧率為80%。

同時，公司擁有人應占溢利為102.02億元，而去年同期為虧損53.82億元，實現扭虧為盈。

不過，财報透露，此次盈利得益于境外債務重組的非現金收益支撐，如若撇除境重組收益的影響，報告期内公司錄得虧損。

盈利表象之下，市場更加關注的是企業經營基本盤是否好轉？現金流是否改善？這些或許能從中期财報當中找到答案。

經營基本盤

上半年，遠洋集團62.03億元營業額當中，物業開發貢獻了53.14%。财報透露，這一業務實現收入32.96億元，較2024年同期減少68%。

實際上，2025年以來，中央與地方協同發力，于供需兩端推出超百項政策，在一攬子利好措施的推動下，房地産市場信心逐步修復，商品房銷售降幅不斷收窄。

國家統計局數據顯示，今年前7個月，全國新建商品住宅銷售面積和銷售額分别為43218萬平方米、43593億元，同比分别下降4.1%、6.2%。

遠洋集團的表現順應行業大勢，期内實現協議銷售額約為133.7億元，同比減少27.06%，降幅縮窄21.54個百分點；累計協議銷售樓面面積約為84.9萬平方米，下降44%。

得益于上半年有較多一線城市項目開盤，遠洋集團期内實現平均銷售價格（不包括車位銷售）上升約41%至1.89萬元/平方米。

從入賬銷售表現來看，遠洋集團交付可售樓面面積34萬平方米，同比下降55%，2025年上半年，入賬銷售價格下降至1.1萬元/平方米。該公司表示，主要是由于2025年位于一線及核心二線城市的項目結轉較少。

于2025年上半年，遠洋集團來自于北京、環渤海、華東、華南、華中及華西區域的物業開發收入占比分别為29%、18%、4%、20%、22%及7%。

土地儲備方面，上半年，遠洋集團並未新購入相關土地，截至2025年6月30日土儲下降至2723.2萬平方米，權益部分則相應下降至1459.2萬平方米。

投資物業方面，過去幾年，遠洋先後出售了成都遠洋太古里50%股權、北京遠洋銳中心21%股權、北京中國人壽金融中心10%股權、北京遠洋未來廣場、北京頤堤港二期64.8%股權等項目，總成交金額超百億元。

2025年上半年，商業資産的出售還在持續，将遠洋國際中心二期23%股權轉讓給日照鋼鐵。

截至2025年6月30日，遠洋集團持有經營中的投資物業還有23個，可租賃面積約為356.5萬平方米。

一方面，因出售導致可租賃面積減少；另一方面，在寫字樓市場供需失衡與零售商業競争升級等因素影響下，期内來自物業投資的營業額減少了20%至1.44億元。

傳統物業開發難以為繼，近兩年遠洋集團不斷發力輕資産業務。财報透露，期内，該公司輕資産業務收入占比增加，其中物業管理及相關服務和其他房地産相關業務收入占比提升至45%。

具體來看，物業管理及相關服務主要涵蓋物業管理服務、社區增值服務及非業主增值服務，期内實現收入13.48億元；其他房地産相關業務包括建築建造全産業鍊服務、數據地産及養老服務等業務，期内實現收入14.15億元。

另據觀點新媒體查閱，在代建業務方面，上半年遠洋建管接連簽約了天津、杭州、石家莊等多個項目。數據顯示，半年累計拓展面積562萬平方米。

不過，當下代建行業入局者衆多，遠洋建管能夠突出重圍，成為遠洋集團經營基本盤的重要支撐，還需時間檢驗。

現金流基本面

回看2025年上半年，推動境内外債務的重組，仍舊是遠洋集團的首要任務。

從2023年9月15日宣布對境外債務進行全面重組，至今年3月27日，遠洋集團經歷了漫長的拉鋸戰，最終實現了旗下8筆美元債券的重組。

根據3月份的公告，遠洋集團境外債重組總規模約63.15億美元，将轉換為約22億美元的新債務，以及約41.15億美元新強制可轉換債券及新永續證券。

境外債務重組生效，給了遠洋集團喘息空間，該公司資産負債表也得到了一定修復。

從最新中報數據來看，截至2025年6月30日，遠洋集團借貸總額為669.97億元，同比減少31.89%，淨借貸比率約743%，上年末為42020%。

該公司表示，借貸水平的下降，主要得益于期内集團完成境外債務重組。此外，于2025年下半年，随着國内寬松的房地産市場政策陸續出台，公司也将繼續積極化解債務風險，持續專注物業開發項目的交付，改善淨借貸比率。

從債務結構來看，一年内到期的貸款占比達62%至416.76億元；一至兩年到期的貸款為114.16億元，占比17%；二至五年到期的貸款占比8%至54.89億元；五年以上到期貸款為84.16億元，占比13%。

報告期末，遠洋集團現金資源總額（包括現金及現金等價物，以及受限制銀行存款）共計人民币58.31億元，不足以覆蓋一年内到期的貸款。

顯然，遠洋集團目前資金缺口仍不算小，不過從此前披露的市場消息來看，境外債務重組方案獲批之後，這家企業也在加速攻克境内債務重組這一難關。如若遠洋集團能迅速與債權人達成和解，完成境内債務重組，那麼資金壓力将得到大幅改善。

據觀點新媒體獲悉，遠洋集團境内債務涉及7筆公司債和3筆銀行間債務，總金額180.5億元。

8月1日晚間，遠洋集團發出了一份境内債務重組方案，與大部分企業一樣，提出現金回購、股票收益權、資産抵債、長期展期等主流化債手段。

其中，現金回購及資産抵債預計化解40億元債務；資産抵押則主要用京津冀、大灣區的住宅項目以及北京的商業項目收益權抵債，這里預計化解70億元，兩項方案合共化債110億元，占總債務的60.94%。

其次，股票收益權則主要通過定增28億股股票，而債權人需要将相關股票出售還能實現解套。

方案明确，每人民币100元剩余面值目標債券以經濟收益權方式受償的定增股票數量等于人民币100元剩余面值/（本選項登記申報公告日中國人民銀行公布的港币對人民币匯率中間價x本選項登記申報公告日前20個交易日本公司股票交易均價x5倍）。

按照8月28日遠洋集團收盤價0.127港元/股以及0.9151的港元匯率粗略計算，債權人每100元人民币標的債券受償的股票約為172股，可清償的債務大約為16.28億元，于總債務的占比不足10%。

至于長期展期，則是将債務到期日延至2035年，利率調整為每年1%，展期後的第5.5年開始分期還本，用時間換空間。

目前，遠洋集團境内債務重組仍處于初步談判階段，這一方案能否得到債權人的認可，仍不得而知。

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