觀點直擊 | 美的置業重整再出發

觀點網 徹底轉身走向輕資産運營之後，美的置業迎來了“重生”的第一年。

8月28日，美的置業發布2025年中期業績報告，並召開業績發布會，執行董事兼總裁王大在，執行董事兼财務總經理劉敏、公司秘書萬靜麗出席會議。

站在新的起點，已經卸下重資産負擔的美的置業，收獲了與去年同期相比截然不同的成績單。

雖然營收利潤規模不及過去，但增長勢頭不再受到房地産開發業務以及債務拖累，向下的箭頭終于回正。

除了毛利率繼續微跌，大部分核心業務闆塊維持着較大增長幅度，基本宣告美的置業轉身之後已經站穩。

處于重整再出發的特殊節點，又或許是對未來發展充滿信心，美的置業首次宣布分派中期股息，每股0.15港元。

據參會投資者轉述，雖然置出了房地産開發業務，美的置業並沒有完全“退房”。

管理層在會上表示：“未來也将堅持圍繞地産産業不動搖，面向行業新形勢和新需求，着重發展核心能力，提升産業鍊的開發能力以及全周期的生命服務和運營能力。”

基本面

上一次發中期業績時，美的置業還沒有剝離房開業務，當時錄得收入251.34億元，毛利23.21億元，期内利潤5.96億元。

彼時，美的置業年報里業務線只有三條，分别是物業開發及銷售、物業管理服務、商業物業投資及運營，房地産開發業務占總收入比重為95.91%。剔除規模最大的房地産開發業務之後，保留業務收入約為10.29億元。

發完2024年中報兩個月後，美的置業完成内部重組，留在上市平台内的是物管服務、資産運營及房地産科技，再加上新增的開發代建業務，四個闆塊統稱為“持續性經營業務”。

跨過一年春夏秋冬，截至今年6月末持續性經營業務錄得收入19.96億元，同比增長41.3%；毛利額為6.15億元，同比增長28.8%；利潤總額為3.05億元，同比增長117.1%。

保留業務體量相對要小得多，美的置業在代建賽道中也還是新踏入拓展戰場的“新兵”，報告期内的利潤總額卻已經超越去年同期半數。盈利指標之中，只有毛利率錄得30.8%，同比下降3個百分點。

分闆塊看，物管服務貢獻收入9.3億元，同比增長8.7%；資産運營收入2.75億元，同比增長13.9%；房地産科技收入2.87億元，同比下降9.2%；開發服務收入5.05億元。

轉型輕資産之後，物管服務成為美的置業目前最主要的營收支撐，收入占比為46.59%。

截至2025年6月30日，物管服務合約面積為9606萬平方米，在管面積7946萬平方米，以上市物企管理規模衡量，大約處在中遊水平。

美的置業物管服務的收入結構相對特殊，除了基礎的住宅物管，超過一半收入都來自于非住業态。

跟随美的集團近兩年向産業園區及醫療康養延伸的觸角，5.1億元非住業态合約收入中有3.3億元來自于産業園及醫養業态。

盡管短時間内會是業績的主要支撐，美的置業卻並不打算急速擴大物管服務的在管規模。

“目前很多企業都選擇跑馬圈地，競争策略看重的是在行業内的市場份額，但我們更珍惜的是現在服務的45萬個家庭、150萬業主。”不盲目追求服務規模，管理層在會上也透露當前並沒有在市場上進行並購的想法。

剝離了重資産，並不代表房地産對美的置業造成的負面影響完全清除，與地産行業關聯較深的房地産科技業務收入回調，在一衆增長中顯得有些突兀。

美的置業表示，降幅主要由于房地産市場環境影響，導致業務量有所縮減。客觀因素擺在面前，美的置業也無法斷言該部分業務的發展趨勢。

“好産品和好服務是全行業共同的追求，美的置業脫胎于制造業，更強調現代工業美學的功能優先、材料優質，用工業級的品控去實現高品質的住房。認真打磨産品，相信能夠赢得市場的青睐。”

增長點

發布2024年度業績報告時，管理層曾預計三年内每年淨利潤增速能達到20%。2025年中期業績會上，也提出年内業績增速能夠保持在20%左右。

以半年度成績單看，只要下半年平穩經營，達到20%的年度增速並不艱難，如何在三年内保持年均20%的淨利潤增速才是美的置業短期内最大的考題。

物管服務不追求規模，資産運營收入規模較小，房地産科技業務目前呈現承壓态勢，美的置業将籌碼都押寶在代建業務上。

據了解，美的置業過去的代建業務運營模式為股東代建，承接控股股東的建設需求。在去年下半年剝離房開重資産之後，代建業務便開始對外拓展第三方項目。

雖然“背靠大樹好乘涼”，但一項業務要想迅速成長起來，只依靠控股股東獲取項目並不現實，在市場拓展中能夠搶到多少蛋糕、實現多少增長點，才是投資者關心的關鍵。

對外拓展處于起步階段，美的置業當前的業務發展規劃還是雙線並行。

“代建業務是公司去年重組後的新增業務闆塊，主要承接控股股東既有的房地産開發資源的全鍊條管理服務，也聚焦深耕城市開拓第三方業務。”

截至2025年6月30日，美的置業控股股東開發業務全口徑銷售額約150億元，在建面積約600萬平方米，上市公司确認開發服務收入約5億元。美的置業預計全年開發服務收入是10億元。

作為新納入上市平台的業務，開發服務的增長幅度沒有同期數據可比，10億元的全年收入在年終結算時約等于物管服務年度收入的一半。經過粗略計算，保持平穩經營的情況下兩項業務大概占到總收入比重的70%。

按照年初業績會時的規劃，未來三年内物管服務和開發服務在上市平台中營收規模占比會保持在70%左右。這也意味着，開發代建業務未來兩年的年度增長率其實要與物管服務保持在相似水平。

“公司已經圍繞深耕城市簽訂了4個第三方外拓項目，全周期簽約金額為1.6億元，並且控股股東存量空地也陸續進入開發周期，預計2026年的開發服務收入也會維持比較樂觀的收入規模。”

此外，不論是大股東委托，還是第三方代建業務拓展，美的置業都會聚焦在一二線城市。

為了支撐物業管理規模擴大以及開發服務運營，美的置業年内銷售成本為13.82億元，較上年同期上升57.7%。

不過美的置業的債務與重資産一起騰挪出上市平台之後，财務結構已然健康許多。報告期内，公司總資産達94.9億元，淨資産49.8億元，經營性淨現金流4.4億元，無有息負債，現金總量保持在12.7億元水平。

在美的置業看來，當前地産行業正處在從增量擴張到存量提質的轉型期，意味着會涌現出很多新的機會，公司可以做的事情有很多。

當下“非常有信心”的美的置業能否成功“三年再造一個新美的”，還将拭目以待。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。