觀點直擊 | 中國金茂：未來三年的目標是活得好

觀點網 當下中國房地産繼續處于調整階段，雖然政策端不斷傳來積極信号，但信心不足、需求疲軟仍是常态，樓市基本面仍舊承壓。

國家統計局數據顯示，今年前7個月，全國新建商品住宅銷售面積和銷售額分别為43218萬平方米、43593億元，同比分别下降4.1%、6.2%。好消息是，降幅不斷收窄、庫存連續下降，樓市進入築底階段。

在這一輪弱復蘇行情當中，保持戰略定力、堅持品質初心的房企展現出了明顯優勢，中國金茂便是其中之一。

8月26日，中國金茂發布了2025年中期業績報告，上半年實現收入251.13億元，同比增長14%，所有者應占溢利約10.9億元，而2024年同期為10.1億元，同比增長8%。

若扣除投資物業公平值虧損（已扣除遞延稅項），中國金茂所有者應占溢利為11.23億元，較上年度增加2%。

從一連串飄紅的數據來看，中國金茂仍舊展現出了韌性的一面。

至于下半年，在8月27日召開的投資者會上，中國金茂主席陶天海提到，針對2025年下半年，根據目前的經營情況，公司提出來三個加快，一個重視。

第一，是加快新項目的去化，以現金流回正為核心；第二，加快存量資産的盤活，全年努力實現盤活35%存量資産的目標；第三，加快第二曲線的打造，是公司構建面向未來的競争力。

至于一個重視，則是重視風險隐患的控制。陶天海認為，因為整體地産市場還在深度的調整過程中，需要特别重視對風險的防範和控制。

提及中長期的規劃，他則透露，中國金茂将從“活下來、活得好、活出彩”三步走進行規劃，目前已經完成了活下來的目標，2025年至2027年則要達成活得好這一目標，實現全面煥新金茂。

土儲信号

上半年，中國金茂完成管理層平穩更叠後，在組織架構、土地投資、業績表現等方面，均展現出積極态勢。

首先，在土地投拓端，過去中國金茂持續發力城市運營業務，依托城市運營聚焦大盤開發，但在樓市調整之下，這家企業不斷進行策略調整與土地換倉，将視野轉換至一二線核心城市。

觀點新媒體了解到，2025年以來，在限價政策逐步退出背景下，房企将目光聚焦到改善型項目，核心城市、核心地段的土拍市場成為房企角逐的新戰場。

報告期内，中國金茂緊抓市場機會，在北京、上海、武漢、成都等一線、新一線城市接連獲取16個新項目，計容建築面積超145萬平方米。

據觀點指數發布的報告顯示，上半年，中國金茂新增權益土儲達到70.7萬平方米，新增貨值608.4億元。

中國金茂高級副總裁張輝在業績會上也表示，上半年的土地投資當中，66%新增投資聚焦在北京和上海，實現了這些重點戰略性城市的補倉。同時，成功布局廣州、合肥等相對缺貨的地區。

對于接下來的投資計劃，他表示，高能級城市對好品質，好房子改善型産品的需求比較旺盛，因此公司也會更好地把握下半年在核心一二線城市的投資機會，全年200-300億元的投資目標不變。

通過新增投資實現存貨結構的優化，同時通過增量帶動存量，解決一些歷史遺留問題，這是中國金茂的策略。

實際上，早在去年6月，中國金茂便制定了一個“奮進計劃”，拟用三年時間解決公司80%存量的問題。

張輝表示，2025年是完整的“奮進計劃”第一年，錨定全年處置35%存量的目標在推進。

會上，針對一些存量土地、存量項目，中國金茂提出了更具體的解決方案：一方面通過與政府溝通，對項目規劃條件進行調整；另一方面則進行土地調整，對開發價值不高的土地進行收儲，進而再拿新資源等方式，實現存量的盤活。

今年1月，中國金茂便成功退出湖州南太湖地塊，獲得7.81億現金補償。

得益于土地端的調整，上半年，中國金茂銷售規模位居行業前列，實現簽約銷售金額533.47億元，同比增長19.77%。

對于下半年的新房市場，陶天海則認為，整體市場仍然在探底和築底過程中，預計今年總體行業規模還将有5%-10%的下滑，市場企穩還需要時間。

至于銷售策略，他則表示，新項目力争實現穩價提量，老項目堅決去化，争取量價平衡。

同時，“做好新項目的産品引領，在存量項目實現多措並舉加速去化，尤其是加速一些尾盤現房項目的清盤，作為下半年的重中之重。”

利潤空間

“做優增量、盤活存量”是中國金茂開發業務2025年主線任務，在這一策略之下，上半年土地與開發業務貢獻了200.41億元的收入，同比增長17%，毛利率亦同比上升1個百分點至12%。

針對商業、酒店和物業闆塊等非開發闆塊，中國金茂表示，要加速發展第二曲線，提升闆塊的盈利能力，真正助力企業實現長遠的高質量發展。

财報顯示，在商務租賃與零售商業運營業務方面，中國金茂期内實現收入8.14億元；酒店經營闆塊實現收入7.76億元，上市平台金茂服務期内實現收入17.83億元，上述三項業務分别實現毛利率79%、34%及23%。

整體來看，中國金茂上半年實現收入251.13億元，城市運營與物業服務、商務租賃與零售商業運營、酒店經營、金茂服務以及其他，分别貢獻78%、3%、3%、7%、9%。

利潤端，中國金茂期内公司所有者應占溢利約10.9億元，同比增長8%，扣除投資物業公平值虧損的淨利潤為11.23億元，較上年度增加2%，整體毛利率為16.2%，與上年同期相比提升了1.6個百分點。

首席财務官喬曉潔表示，未來還面臨一些2023年以前的項目，所以總體短期來看，坐收毛利率可能還會是階段性承壓的狀态。

毛利率改善和提升方面，中國金茂也提出了幾個舉措，她表示：其一，在投資方面堅持優中選優，聚焦優質資源，精準發力，保持積極而不激進的策略，堅持底線要求，實現優質資源的儲備。

喬曉潔進一步表示，2024年下半年到2025年上半年，集中獲取了一批利潤率有顯著優勢的優質地塊，随着這批項目逐漸坐收，未來會帶動公司毛利率進入修復通道。

其次，通過提升運營效率、推動成本費用管控、培育高毛利第二曲線等方式，改善毛利率。

“雖然短期内公司毛利水平還會有所承壓，但我相信随着新項目的逐漸坐收，未來整體業績應該是穩中有升的态勢。我們會利用這兩三年時間，将報表質量進行根本性修復。”

負債維穩

在當前行業生态下，穩健的财務表現仍是評估一家房企安全性的第一優先指標。

喬曉潔在業績會上強調：“這幾年公司一直堅持比較穩定的債務管理思路，降短期升長期、降境外升境内，這兩年取得了比較好的成果。”

财報顯示，于2025年6月30日，中國金茂計息銀行貸款和其他借款（流動及非流動）約為人民币1232.97億元，較2024年末微增0.4%。

喬曉潔提到，今年中期跟去年項目負債略微有增長，但總體保持相對穩定的狀體。金茂的總體策略是保持債務規模相對穩定，可能階段性會有一點增長，但是總體資産負債率穩中有降。

具體來看，報告期末，中國金茂扣除現金及現金等價物、受限制銀行結余及若幹其他金融資産，于報告期末的淨債務為847.44億元，較2024年同期減少3.64%，淨負債于調整後資本比率為53%，較上年同期減少14個百分點。

在計息銀行貸款及其他借款當中，于一年内到期負債為274.53億元，占比達到22.27%，第二年到期的有息負債為289.27億元，第三年至第五年的有息負債為450.62億元，五年以上負債共計218.54億元，占比分别為23.46%、36.55%、17.72%。

報告期末，中國金茂現金和現金等價物人民币340.65億元。

融資情況來看，截至2025年6月30日止六個月，中國金茂利息開支總額約為32.56億元，較上年同期減少8%，資本化利息開支約為20.42億元，同比減少10%。因此，報告期末，該公司融資成本約為12.14億元，較上年同期減少4%。

此外，中國金茂銀行信貸額度約1608.24億元，目前已動用額度約為884.14億元。

此前股東會上，喬曉潔曾表示，雖然目前國内利率位于歷史低位，但為平衡好股東和債權人的考慮，公司傾向債務規模穩中有降，或是穩中微降，讓公司未來保持一個比較好的發展，同時控制好債務的規模風險。

做優增量、盤活存量、修復資産負債表和損益表……這是中國金茂上半年的主旋律。

在業績會上，陶天海也指出：“中國金茂“活下來-活得好-活出彩”三步走規劃，2023年到2024年，全體員工強化危機意識和使命感，進一步推動自我革命，完成了活下來的目標。”

“接下來的2025年到2027年，公司要實現活得好的目標。”陶天海強調，在這個目標過程中，既要實現公司業績的穩中有升，又要加快消化存量。所以，公司提出要把80%的存量問題在2025-2027規劃年度消化掉。

“再往後三年，公司目標就是活得好，實現全面煥新，使中國金茂真正成為一個具有核心競争力，可持續發展、健康的公司，這是公司對于未來的整體規劃和展望。”

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