觀點直擊 | 越秀地産搶占“内圈”

觀點網 當退步成為行業大多數同行的常态，保持穩定也能實現“彎道超車”。

從中期業績看，越秀地産1-6月銷售規模同比上升11%，而國内TOP100房企銷售上半年同比下滑11.8%，管理層表示，銷售指標還是能夠跑赢同行。

就在公布中報成績的前一天，越秀地産先收獲了來自標普的投資級評級上調，評級展望為穩定，也成為行業内唯一獲得標普投資級評級的地方國企。

市場逐步回穩，國際評級機構對中資房企态度轉向，信用良好、經營穩健的優質房企，正在加速搶奪行業跑道内圈。

截至2025年6月30日，越秀地産營業收入錄得約475.7億元，同比上升34.6%；毛利率為10.6%，核心淨利潤為15.2億元，合同銷售金額則為615億元。

8月26日，越秀地産召開2025年中期業績發布會，董事長及執行董事林昭遠、副董事長及執行董事朱輝松、聯席總經理及執行董事江國雄、财務總監曾志钊出席會議。

董事長林昭遠會上表示，預計房地産市場将迎來止跌回穩的良好契機，公司有信心完成年度指定的各項經營财務指標。

銷售信心

“止跌回穩”之下，今年上半年國内房地産市場市場活躍度有所提升，從實際銷售形勢來看，改善迹象初步顯現。

據國家統計局數據顯示，上半年全國商品房銷售面積和銷售額分别下降3.5%和5.5%，降幅較上年同期有所收窄；房地産開發投資額同比下降11.%，降幅仍較大。

身處行業大環境之中，越秀地産也無法完全擺脫市場帶來的影響。

修復難度最高的财務指標，以及還未止跌的盈利數據。截至2025年6月30日，越秀地産錄得毛利率10.6%，同比下降3.1個百分點；歸母淨利潤13.7億元，同比下降25.2%；核心淨利潤約15.2億元，同比下降12.7%。

林昭遠對此表示，從2021年以來，市場銷售下滑以及價格下降确實讓一些項目毛利率水平受到很大影響，從公司角度看亦是如此。

“高峰期的時候，我們是30%以上的毛利率，當時覺得20%以上就不錯了。後來變成20%也不錯，再後來就是15%就不錯了。我認為在目前的環境下，有10%以上的毛利率也是不錯的。”

在他看來，對于毛利率變動預期來自對當前市場環境的判斷，10%左右毛利率水平實際上與市場調整帶來的影響是大概匹配的。

如何對沖毛利率下調？林昭遠認為需要多管齊下：“應對市場下滑以及歷史原因帶來的毛利率下滑，除了降本增效還要精準投放，同時發揮融資能力，一年下來可以節省50個BP，這里就是幾個億。相對而言可以提高毛利率水平，還有精準定價的作用。”

在行業整體面臨較大挑戰的情況下，越秀地産還是有不少超出預期的亮點。

其中，報告期内錄得營收475.7億元，同比上升34.6%。不僅增速實現翻倍，也是保持營收穩定增長的第七年。

銷售方面，越秀地産邁入行業内少數恢復正增長的房企陣營，1-6月實現合同銷售金額615億元，同比增長11%。

管理層表示，公司上半年已經完成615億元銷售計劃，達到全年1205億元銷售目標的51%，銷售指標還是能夠跑赢行業的。

分地區看，大灣區銷售占比約為21%，華東占比28%，北方區域占比有所上升，達34%，中西部占比11%。同時，得益于北方銷售占比提升，並且入賬合同銷售均價達7.1萬元/平方米，拉動了整體合同銷售均價升至4.2萬元/平方米。

按城市能級劃分，越秀地産上半年銷售額主要集中在一線核心城市，495億元銷售額占總銷售額比重的80.5%。

其中，在北京市場實現合同銷售金額197.2億元，同比上升255.1%，也是上半年北京市場占有率最高的房企；上海銷售額為144.92億元，在競争最為激烈的賽場取得第六名的成績；在大本營廣州，合同銷售金額為157.66億元，依然是越秀地産的主力糧倉。

管理層于會上透露，越秀地産在上海、北京包括廣州還有一些優質項目要進行供貨和銷售安排。再加上有雙位數增幅撐腰，對今年完成年度銷售目標有充足信心。

策略方向

延續去年的土地市場分化趨勢，今年核心一二線城市内的核心地塊市場熱度依舊相對較高。

趨勢之下，“以銷定投”策略普遍，多數房企選擇将資金與資源進一步向高能級、高安全性的城市優質闆塊集中，越秀地産也不例外。

報告期内，越秀地産新增土儲13幅，新增土地面積約148萬平方米，全部位于一二線核心城市；總土地儲備達2043萬平方米，一二線核心城市占比達94%。其中，在廣州新增4幅土地，上海新增1幅土地，北京3幅土地。

截至2025年6月30日，越秀地産于大灣區擁有800.58萬平方米土儲，占總土儲建面的39.2%。其中，大本營廣州土儲面積為704.34萬平方米，是持有面積最多的城市。

管理層表示，2021年後土地市場已進入買方市場，公司近兩年的拿地策略為避開拿大的項目，主要拿小的項目。

“我們主要集中在老城區，很難有連片的土地，但是規模小也意味着快進快出，運轉效率較高，投資兌現度也比較高。”

快節奏的打法縮短了項目運營周期，資金回籠速度加快也對房企下一步投拓做好鋪墊，越秀地産銷售能夠逆勢增長，也與其瞄準一二線城市的精準投資策略相關。

策略成效可觀，管理層對投資抱有不小期望，表示接下來将繼續保持一定的投資強度，也相信今年300億元投資可以高質量完成。

但是“以銷定投”策略普遍，也就意味着在投資過程中，核心一二線城市中安全性較高的區域也将面臨較大競争。是加入溢價率的戰争，還是稍微轉向機會型城市，成為擺在越秀地産面前的一道選擇題。

近兩年，越秀地産主要采取“4+4”策略，即主要錨定北上廣深，加上成都、杭州、合肥和西安四座二線城市，從效果上看策略可謂準确。

實施過程中，越秀地産也确實能夠感受到：安全性大的地塊獲取難度也在加大。林昭遠針對這道選擇題給出的答案，是兩條線路都要考慮。

“一方面，我們可以通過合作提高拿地能力，同時和每個城市的優質企業一起聯動進行布局；另一方面，如果是過去進入過的城市，我們會選擇采用機會型投資，因為好的項目我們還是可以做的。”

實際上，越秀地産並不擔心會有“錢緊”的情況發生。

截至2025年6月30日，越秀地産剔除預收款後的資産負債率為64.6%；淨借貸比率53.2%；在手現金446.4億元，覆蓋短期債務的1.7倍，繼續穩居“三道紅線”綠檔。

值得注意的是，越秀地産經營性現金流保持淨流入狀态，上半年實現經營性現金淨流入41億元。

在大本營廣州，越秀地産去年被收儲獲得的120億元地票也還有57億元尚未兌現，投資籌碼可謂充足。林昭遠亦表示：“項目目前已經有一些眉目，公司會擇優選地，預計于今年到明年上半年可以總體将地票用完。”

債務結構方面，越秀地産也得到了進一步優化。報告期内，有息負債規模控制在1038.6億元，其中1年内短債占比24%；公司加權平均借貸成本降至3.16%，同比下降41個基點，期末利率首次降至3%以下。

對于已經“彎道超車”進入内圈的越秀地産而言，雖然行業仍在“過冬”，但周遭的溫度已略有上升。

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