觀點直擊 | 綠城回應“拿地王”：高端市場熱度仍将持續一段時間

觀點網 新任董事會主席劉成雲還在尋找綠城短期陣痛的藥方。

2025年8月25日，綠城中國線上中期業績會如期舉行，在進行過數十分鐘的技術調試後，郭佳峰、耿忠強、李駿、周長江四位管理層出現在屏幕前，唯獨缺少半年前在2024年報業績會上首秀的劉成雲。

“從20億元到2億元，今年（利潤）下降幅度還是很大的，但我們也認真剖析了原因。”綠城管理層表示。

2025年上半年，綠城總收入533.68億元，同比減少23.28%；公司股東應占溢利2.1億元，較2024年同期20.44億元減少89.74%。

三天前披露的年報對此次利潤大幅度下滑有所說明，淨利下降主要受2025年上下半年交付節奏分布不均影響，上半年結轉面積同比下降22.7%，導致收入同比下降。

“此外，公司繼續積極推動長庫存去化，2025年中期計提相關資産減值損失19.33億元，進而影響了股東應占利潤。”

營收數據之外，綠城在銷售業務的表現倒與去年相差無幾，2025年1-6月累計實現含代建總合同銷售額約1222億元，總合同銷售面積約535萬平方米，對比2024年同期降幅近在3%左右。

面對大幅下滑的營收與利潤數據，作為當下為數不多依舊強調信心、争奪地王的房企，綠城該如何把握天秤的兩端？

營利雙降與銷售維穩

“2025年上半年毛利率13.4%，較去年同期微增0.3個百分點。主要得益于上海外灘蘭亭2期項目交付結轉，收入近50億元，該項目毛利率達35%，整體推高了當期毛利率。”

在坦言當期利潤下滑之後，耿忠強緊接着提起了綠城目前的毛利率數據，表示若從全年來看，受收入結轉結構及重點難點庫存去化影響，預計年底毛利率仍将承壓，可能會略低于去年水平，但總體上已處于底部區間。

“目前已售未結項目的毛利率整體高于已結轉項目，顯示近幾年所獲取項目的平均毛利率較高，普遍維持在15%左右，個别項目甚至超過20%。”耿忠強指出，預計随着近兩年新獲取項目陸續交付，綠城未來毛利率将呈現溫和回升态勢。

随後，耿忠強再次強調股東分紅的比率：“綠城高度重視股東權益，堅信回報股東是應有之義，更是公司存在的必要和法定義務。過去幾年行業劇烈變動，公司始終堅持穩定分紅政策，未來也将維持20%至50%的高派息比率。”

這相當于間接為市場打了一劑關于綠城現金流狀況的預防針——短期内利潤指標确有承壓，但公司當下現金流動性無需擔憂。

據半年報披露的數據，截至2025年6月30日，綠城抵押銀行存款及現金合計667.94億元，約合一年内到期借款余額的2.9倍，符合短期償債指標；此外，一年内到期借貸余額為人民币232.43億元，占總借貸的16.3%，較2024年12月31日的23.1%下降6.8個百分點。

截至上半年末，綠城中國總借貸規模為1430.27億元，淨負債金額762.32億元，淨資産負債比率63.9%，與2024年12月31日的56.6%相比增長7.3個百分點，暫時保持在合理區間。

融資方面，于報告期内，綠城于一級市場發行9期共77.11億元融資：“上半年公司在公開市場的發行利率穩中有降，其中包括2-3年期信用債55億元和1年期供應鍊ABN22.11億元，中長期限信用債融資成本由3月的高位4.37%下降到6月的3.94%，到8月發行利率下降到3.27%，為公司歷史上3年期中期票據發行最低利率。”

耿忠強還補充了綠城報告期内境外融資的數據，上半年完成境外債務置換約8.02億美元，並發行三年期5億美元優先票據，是2023年2月以來首筆中資地産美元債。目前，境外債比重約15.3%，較2024年末進一步降低1.1個百分點。

盡管上述表面數據呈現債務向好的态勢，但細查綠城披露半年報即可發現，2025年上半年有息負債較去年末增加了58億元，增長的背後主要源于該公司近期頻繁獲取高價地塊的擴張策略。

“我們的有息負債比去年年底多了58個億，為盡快實現股東回流做了開發貸，導致銀行貸款階段性增多。與同行相比，公司負債率偏高，因此優化負債結構的方向不變，整體負債總額下降的方向也不變。預計到年底，降負債幅度與去年相當。”

耿忠強坦言，綠城並不是一味急于降負債，而是在不斷優化資源配置和提升運營效率。

他緊接着表示，另一個有息負債增多的原因是上半年抓住優質地塊集中供應機會，所以拿地較多。

逆勢擴張的進退謀略

事實上，綠城今年以來摘地戰績市場有目共睹。

2025年上半年的最後一天，綠城先是在武漢土拍現場拿下了江岸區新興街1.82萬平方米住宅地塊，溢價率54.36%，樓面價2.79萬元/平方米，成為江岸區域“地王”。

一個月後，綠城又以總價46.67億元摘得蘇州工業區地塊，樓面價6.52萬元/平方米，溢價率8.74%，奪得蘇州總價、單價雙料地王；兩天後的7月25日，以64.72億元總價拿下了上海虹口區北外灘地塊，樓面價12.65萬元/平方米，溢價率達到46.3%，成為虹口單價地王。

“去年4月起，公司連續在蘇州、上海、南京等地獲取多個高價地塊，成為當地地王。”回憶起去年至今的拿地軌迹，郭佳峰于業績會表示，近年所拿地塊素質優異，公司多線條反復研判地塊優勢、周邊在售房價，與中介、銷售部充分溝通，仔細拉通考量。如蘇州玫瑰園地塊和上海北外灘地塊均處于城市頂級闆塊，享有稀缺自然景觀資源和頂級配套。

從兌現情況看，除上海、蘇州兩個項目尚未開盤外，去年初所拿項目大多已基本售罄。如蘇州玫瑰園項目，2024年4月拿地，年底即售罄。

“2020年在上海、杭州、蘇州的三個地王項目均表現良好，叫好又叫座。我們認為，此前因限價導致長期供應不足，高端需求被壓抑。如杭州房價控緊，裝修標準、購買搖号比例低，很多高端需求被壓制。近兩年随着優質地塊和核心地塊供應，高端需求逐步釋放，預計高端市場熱度仍将持續一段時間。”

郭佳峰緊接着補充，綠城也會關注市場變化，持續動态調整投資策略。

從交易動态來看，綠城的投資策略調整主要體現在一線城市以下。2025年7月下旬，西部産權交易所發布了一則股權轉讓公告，綠城關聯公司西安耀誠房地産開發有限公司拟轉讓持有的哈爾濱耀意置業有限公司75%股權，轉讓底價2億元。

股權轉讓完成後，西安耀誠持股比例将從100%降至25%。值得注意的是，這家公司所出讓項目正是位于黑龍江哈爾濱的綠城誠園産品。

“目前我們在三四線城市貨值存量不大，占新取得貨值比例不到10%。選擇三四線城市時，我們非常謹慎，因總體安全度不如一二線城市。”郭佳峰表示，三四線城市的好處在于大公司關注度低，且土地競拍溢價率不高，甚至可低價獲取。

此外，小企業因市場下行不敢拿地，故公司較易取得土地。“公司目前不會大面積擴展三四線，但會精準研判，持續關注並擇機獲取。”

在綠城管理層看來，2025年下半年，城市間的分化将進一步加劇，市場復蘇進程不一定立即實現平衡。

李駿對此認為，預計一線和強二線城市核心闆塊在政策利好下有望率先企穩，部分核心城市闆塊已率先起動，成交量價保持一定韌性，剛需和改善性需求在預期穩定下進一步釋放。

“三四線和弱二線城市庫存去化和需求重建需更長時間，需求恢復緩慢。金九銀十即将到來，我們期望銷售進一步起色，預計呈現局部回暖、整體築底态勢。”

李駿表示，下半年市場有望逐步探底企穩，但真正走出低谷、恢復健康發展軌道，可能還需幾個季度時間進行修復。

截至7月底，綠城自投項目銷售857億元，今年下半年可售資源超1700億元，包括40個首開項目，預計2025年的整體銷售與去年基本相當。

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