觀點直擊 | 保利物業應對降費與回款挑戰

觀點網 進入8月最後一周，往年習慣盤後發業績報告的保利物業，今次挑了中午時段。

比起去年物管行業經歷的盈利下滑、減值動蕩，市場普遍認為今年不少物企都将完成風險出清，重新站上平穩軌道。

一直以“穩健”自立的保利物業，2025年上半年收入與利潤總額整體維持正向增長，但還處于毛利率修復挑戰之中，期内應收款項亦大幅上升。

8月25日下午，保利物業召開2025年中期業績說明會。據參會投資者透露，保利物業董事長及執行董事吳蘭玉、執行董事及總經理姚玉成、财務總監何傑倫、董事會秘書尹超出席會議。

行業生态大多是機遇與挑戰並存，物業費降價、外拓競争加劇、回款難度升級給物企帶來運營壓力，同時也正提醒場内玩家：是時候回歸服務本源。

在保利物業看來，物業行業正在加速回歸到質價相符的基本邏輯中：“存量住宅的市場化才剛剛開始，未來做好品質是王道，也是捷徑。”

業績瑕與瑜

背靠保利發展，再加上今年上半年在市場化拓展方面的持續加注，保利物業這份成績單的亮點之一，便在于在管規模實現進一步提升。

于2025年6月30日，保利物業合同管理面積于在管面積分别為9.96億平方米與8.34億平方米，分别同比增長4.95%、6.35%。

其中，來自保利發展所開發項目的在管面積為2.84億平方米，同比增加620平方米；來自第三方項目的在管面積約為5.5億平方米，同比增長2400萬平方米，占總在管面積約65.9%。

可以看出，保利物業規模方面的提升策略主要為關聯方輸送與市場化拓展雙線並行，在關聯行業環境稍顯弱勢的背景下，目前更偏重市場化發展路線，在管規模的增長也更多源自期内新拓展的第三方項目。

據參會投資者轉述，保利物業期内新拓第三方項目的單年合同金額約14.06億元，同比增長17.2%，對應的全年拓展目標則是單年合同金額30億元。

得益于外拓項目帶來的管理規模增長，保利物業物業管理服務業務線錄得收入63.25億元，同比增長13.1%，占總收入比重同比增長4.4個百分點至75.4%。

也正是收入占比最高的物業管理服務維持了穩定增長，保利物業總收入來到了83.92億元，同比增長6.6%。

另一邊的非業主增值服務與社區增值服務卻沒有這麼幸運，期内分别錄得收入8.36億元、12.04億元，同比下滑16.1%、3.7%。

非業主增值服務主要面向開發商，包括案場銷售服務、寫字樓租賃以及咨詢等其他非業主增值服務，下滑幅度最大的是占比最高的案場銷售服務，收入為4.09億元，同比減少23.55%。

保利物業表示，非業主增值服務收入下降主要受到項目數量下降，寫字樓租賃業務下降因素影響。總而言之，關聯行業依舊對保利物業非業主增值服務造成的負面效益仍在持續，今年中期的降幅比之去年同期進一步擴大，止跌已是增值服務業務發展的主要難關。

受到關聯行業影響的或許還有社區增值服務，盡管降幅相對微弱，但還是處于下探趨勢之中。

回看去年中期業績會，管理層表示正在對社區增值服務原有社會化産品進行升級改造，同時預計在1-2年内能夠提高整個産業規模。

以如今收入形勢看，升級改造似成效似乎還有待長期觀察，保利物業亦對未來增長曲線的預判更為謹慎，業績會上並未對增值服務重回增長定下具體期限。

根據管理層說明，社區增值服務目前處于再聚焦、再定位的第三發展階段，接下來将鎖定到家服務、社區資産經營以及工程修繕三大方向。

蝴蝶效應

外拓拉着基礎物管補回了增值服務收入下降的缺口，卻也為保利物業帶來急速膨脹的應收賬款規模。

截至2025年6月30日，貿易應收款項及應收票據約為39.26億元，同比增長39.42%。其中來自第三方應收款項為32.8億元，同比增長39.87%。

回款壓力來源于多方面，最主要原因還是各個端口資金收緊帶來的回款周期拉長。

作為行業内公服項目“大戶”，管理層坦言公服項目回款壓力趨勢逐步顯現：雖然都能在1231及630兩個關鍵節點實現大部分項目回款，但月度平均回款賬期也拖長了十幾天。

當前，國央企都在推動專注主業、退出副業發展路線。蝴蝶翅膀扇動，該類企業過去在管的物業及後勤部門需要專業物管公司接盤運營，這是保利物業作為央企物管平台的業務優勢，但這種轉變或許也是其應收賬款規模快速擴大的間接影響因子之一。

再加上保利物業商辦客戶類型主要集中在國央企，企業端客戶降本控費帶來的合同結算周期拉長，以及小業主端繳費意願減弱，收繳率實際低于目標值，都會給催繳回款造成一定壓力。

雖然業主端回款存在一定壓力，但保利物業對于物業費降價及政府政策導向規範現象表示理解，認為當前物業費降價的呼聲並不單純指向價格，也不是否定物業服務，更多是業主對價格背後代表的服務物有所值的追求。

“對于注重品質的企業來說，短期會受到沖擊和市場重構秩序的陣痛。但長期來看，這種變化加速了行業的優勝劣汰，也創造了一些市場整合的機會。所以整體來看我們認為是利好。”

行業挑戰重重，好在保利物業毛利維持住了正向增長，錄得約16.227億元，同比增加1%。期内溢利為9.04億元，同比增加5.8%；歸母淨利潤為8.91億元，同比增加5.3%。

毛利大頭依舊集中在物業管理服務闆塊，金額約為10.49億元，毛利占比達64.5%；其次是毛利率水平相對較高的社區增值服務，錄得4.81億元，占總毛利比重29.6%。

值得注意的是，保利物業的總體毛利率還是沒能擺脫微幅下降狀态，期内下降1.08個百分點至19.38%。

除了社區增值服務毛利率上升1.08個百分點至39.93%，物業管理服務基本與去年同期持平，非業主增值服務毛利率下降了6.84個百分點至11.21%。

管理層表示，利潤增長壓力主要來自非業主增值服務闆塊，地産業務持續調整，案場和前介等業務項目數量同比減少，收費標準也有所下降，另外寫字樓資産經營業務也受到市場環境影響，同樣面臨着租金單價與出租率下降的壓力。

針對該闆塊利潤挑戰，保利物業預計将從拓展端和成本費用端入手，保證項目數量增加的同時提升項目質量，另一邊進一步降低整體管理費率。在持續維持利潤穩定的壓力還是比較突出的情況下，核心目標是穩住基本盤。

行業副本難度升級，經營效益與品質提升的平衡遊戲繼續，管理層預計全年的毛利率趨勢可能會同比持平，或者略有下降，預期與半年接近。

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