中報觀察 | 粵海天河城半年：廣州、深圳、天津均獲正增長

觀點網 從2025年中回望，今年中國商業地産市場繼續延續2024年的态勢——在租金下行與空置高企雙重壓力中，繼續處于修復過程中。

市場供求關繫仍在激烈調整，但如此的結構性分化也為頭部商業運營商創造了差異化機遇。

粵海天河城集團就是其中之一，2025年上半年該公司取得了不錯的成績。

資料顯示，作為廣東省屬國企粵海集團旗下一個業務部門，粵海天河城由粵海投資控股，後者持有粵海天河城及其附屬公司76.13%權益，還持有天津粵海天河城購物中心有限公司76.02%權益（以上統稱為粵海天河城）。

目前，粵海天河城經營的物業包括3個自有物業資産——天河城廣場、番禺天河城購物中心、廣州動漫星城，兩個通過承租方式運營的深圳天河城和粵海天地，以及省外項目天津天河城。

來自粵海投資的财報顯示，期内粵海天河城實現物業投資業務收入（主要由租金收入組成）約8.22億港元，同比增長3.6%。同時，稅前利潤同比增長9.7%至4.92億港元。

分物業看，最核心物業依然是位于廣州天河路商圈的天河城廣場，商場部分天河城購物中心可出租面積10.7萬平方米，寫字樓部分粵海天河城大廈可出租面積8.8萬平方米。

作為廣州人氣最高的購物中心之一，天河城購物中心人流密集、坪效優秀，截至2025年上半年末出租率保持在99.5%高位，接近滿租。

同一時期，項目正如火如荼地推進無感升級。主要目標是室内空間的重新裝潢，将天台空間打造為空中花園，另外是對B1層的全面改造。據悉，升級後的B1空間将重新規劃為“精致生活+年輕潮流”定位。

目前B1層确定的租戶包括受到關注的永旺超市。

早前6月末消息，永旺廣州天河城店重新與天河城簽訂了一份為期8年的租賃協議，自2025年7月1日起至2033年6月30日止。

按照天河城廣場官方公衆号的披露，升級改造的天河城将聚焦國際時尚精品、特色餐飲、輕餐茶咖3個主要業态。另外，天河城購物中心近兩年已調整煥新了43個品牌，其中特别加強了首店的引進，新引進租戶中首店比例超過了4成。

2025年上半年，天河城購物中心活動策劃依舊積極，包括剛剛在7月-8月籌備了香港迪士尼20周年慶典。

可能是升級工程對項目經營依舊會産生一定的影響，期内天河城購物中心收入僅同比微增0.8%到3.52億港元。

至于天河城廣場的寫字樓部分——粵海天河城大廈就持續承壓，2025年中期收入下滑14.4%至約7500萬港元，平均出租率也下滑至79.9%。

番禺天河城是粵海天河城在廣州市内的另一個重點項目，是天河城集團最新一代的標杆性購物中心，貫徹了天河城購物中心的打法。

随着萬博商圈人氣越來越旺，番禺天河城表現也越來越好。2025年上半年，收入錄得16.2%的增長達到1.39億港元，出租率提升至95.5%。

項目調改和活動策劃亦十分積極，包括今年7月初，聯合熱門IP寶可夢舉辦了一繫列快閃、見面會活動。

老牌項目天津天河城，是天河城品牌異地復制的成果，經營十分穩定，出租率維持在95.8%。期内收入實現3.4%增長至1.45億港元，暫時還是粵海天河城旗下第二賺錢的項目。但随着番禺天河城愈發成熟，可能很快就要“掉隊”。

2025年上半年，天津天河城繼續對品牌進行升級，引入了祐禾面包天津首店、安踏冠軍店等新租戶。

而深圳天河城，得益于商場南區在去年下半年亮相，項目收入在期内突飛猛進47.9%至約4746萬港元。但項目目前還處于培育期，後續表現有待觀察。

粵海天地則是粵海天河城最新一個項目，是珠江新城粵海金融中心的商業配套，由8個開放式商業獨棟組成。項目主要引入茶飲、咖啡、輕食和一些特色餐飲品牌，餐飲業态占項目總業态比例将近60%。

粵海天地2024年增長明顯，收入同比提升超22倍。在2025年上半年，收入仍然有雙位數增長，錄得約2211萬港元，出租率與深圳天河城一樣在93%左右水平。

至于動漫星城，是期内唯一一個收入下滑的項目。該項目于2006年開業，近年來沒有大改的情況下，靠踩中“二次元”和“谷子”熱潮，實現了項目增長，最新出租率也是接近滿租的99.8%。

但收入方面，期内卻下跌了8.8%。原因之一，可能是市場上的各大主流商場都在某種程度上将“二次元”和“谷子”視作提升客流量和收益的“殺手锏”，紛紛引入相關業态。

例如北京路天河城B區就新設立了動漫館，並引入萬代卡牌中心廣州首店、次元計劃廣州首店、SILLU Capsule時利扭蛋專賣店、JK服飾品牌瓶二家、CCS展廳等二次元相關業态租戶。而且北京路天河城離動漫星城不算遠，這對動漫星城有一定的分流作用。

雖然動漫星城一直有積極進行租戶調改，但畢竟整體硬件已經有所落後，該項目的全面升級可能是時候要提上日程了。

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