觀點直擊 | 綠城服務重執“三駕馬車”

觀點網 8月25日，綠城服務召開了2025年業績發布會。據參會投資者透露，出席本次會議的管理層有董事會主席楊掌法、行政總裁金科麗、首席财務官張玲波。

在業績會前兩天，綠城服務公布了上半年的業績報告，期内實現營收92.89億元，同比增長6.1%；錄得毛利18.08億元，同比增長8.9%，毛利率則同比上升0.5個百分點至19.5%；

另外，公司核心經營利潤達10.74億元，同比增長25.3%；期内利潤為6.29億元，同比增長22.2%，歸母淨利潤同比增長22.6%至6.13億元。

業績會上，楊掌法表示，物業行業的範圍在不斷地延展，盡管增量住宅規模在下降，但是存量住宅、非住業态和城市服務在不斷放量，行業還處在發展的上升期，市場足夠大。

同時，物業仍然是一個絕對分散、相對集中的行業，随着行業的發展，集中度将逐步提升，但還需要時間，誰能搶占這個時間的窗口，就能引領新階段的發展。

針對近年來爆發的城市物業費降價風波，楊掌法則認為，本質是服務品質的競争，是服務同質化下的價格競争。因此在他看來，誰能為客戶提供好的服務，誰就會有市場。

“我們認為高質量市場的競争其實都是自己與自己的競争，有沒有深度的服務設計？有沒有靠譜的服務能力？總之，行業勢必會更加開放，對企業的要求也必然更上一個台階。”

被抛棄的科技服務

年初時，綠城服務提出了2025年市拓年飽和營收不低于40億元的外拓目標。從公司交出的期中答卷來看，完成這一目標的進度有些慢。

今年上半年，該公司實現新拓年飽和營收15.2億，同比基本持平；其中住宅業态占比47.5%，非住業态占比52.5%；新簽項目平均物業費為3.7元/平方米·月。

相比于40億的目標，綠城服務僅完成了38%的考核，不過楊掌法對此卻表示：“上半年外拓盡管與年初的目標相比有一定的差距，但整體符合我們高質量發展的目標要求。”

他指出，公司專業闆塊實現多賽道的協同發展，城市服務領域取得了突破性的進展，聯動拓展了242個優質項目，尤其是物業+文化、物業+科技等創新内容得到了有效的培育和發展。因此，盡管離目標相比有一定的差距，但在某些方面也是基本實現了預期。

報告期内，綠城服務共退出合同面積1732.8萬平方米，其中退出在管項目面積1201.4萬平方米，儲備項目面積531.4萬平方米。截至期末，公司在管規模達5.36億平方米，儲備規模3.47億平方米。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

将時間拉長來看，綠城服務的營收增速難以避免地放緩了。今年上半年，錄得增速為6.1%，而2024上半年的增速為10.6%。

物業服務闆塊作為公司業務壓艙石，依然是最大的收入和利潤來源，報告期内收入達66.33億元，占整體收入的71.4%，同比增長10.2%；另外，園區服務收入13.57億元，占整體收入的14.6%，同比下降6.0%；咨詢服務收入12.99億元，占比14.0%，同比增長0.6%。

值得注意的是，綠城服務這次交出來的業績報告中，業務部分不再包括科技闆塊了。

2022年，該公司首次在财報上将科技服務闆塊從園區服務闆塊獨立出來，實現了從“三駕馬車”到“四輪驅動”的轉變；同時整合了4家科技公司成立綠城科技集團，進行獨立市場化運作。

當時公司管理層就趁機提出2025年實現500億營收，其中科技服務占到5%。也就是說，按照原定計劃，科技闆塊的營收要在今年達到25億元規模。

如今已進入2025年，且進度條已過半，結果在公司中期業績報告中，沒有了科技服務的獨立介紹，旗下業務布局從“四輪驅動”倒退回當初“三駕馬車”。

公司方面解釋稱，為了能夠更清晰的反映集團業務布局，同時考慮集團咨詢服務與科技服務在客戶群體上的較高重合性，經審慎研究及讨論，集團決定将主營業務進行分類調整：将科技服務歸類至咨詢服務闆塊中的管理咨詢服務。

今年上半年，綠城服務管理咨詢服務實現營收約2.87億元，占總營收比例3.1%。顯然，當初定下的目標是完不成的了。

關鍵詞：深化改革

“深化改革”是綠城服務本次業績會上的關鍵詞之一，行政總裁金科麗不止一次提及只有深化改革，才能突圍而出。

實際上，綠城服務這幾年一直在進行變革，比如在組織架構上，該公司在2022年就進行了一次大刀闊斧的“改革”，以大本營杭州作試點，将區域内的城市公司合並融合為一個區域公司，組織架構也從原先的多層級變為2.5級管理層次。

試點成功後，綠城服務将這一變革推廣至全國，到了2023年便由原來的47家城市公司，精簡至12家區域公司。今年上半年，該公司通過持續深化改革，精簡提效，實現管費下降一個百分點。

關于下半年的展望，金科麗表示，存量項目強調回款保障與成本精細化，增量項目推廣“多晶覆蓋”實現效益持續改善，全年目標效益改善大于15%，園區戶均産值提升大于10%。有利潤的收入，有現金流的利潤才能實現企業良性運營。

楊掌法也指出，綠城服務從下半年開始要從改革走向深化改革，對于2025年的年度業績指引保持不變，並延續半年報的态勢，尤其要實現現金為王，效益為先，規模高質量增長。

不過從上半年的情況來看，綠城服務的收款工作似乎並沒有很順利。

兩年前，綠城服務方面就表示要着重對累積的應收賬款進行回收。然而這兩年，公司貿易應收款項規模還是不斷攀高。

于2023年、2024年以及2025上半年各期末分别為46.54億元、53.8億元、68.38億元，同比增速分别為21.2%、15.6%、14.6%；同期，公司營業收入的同比增速分别為17.1%、6.5%、6.1%，均低于應收款增速，兩者並不同步。

綠城服務首席财務官張玲波表示，應收賬款增長的因素有多個方面。從外部因素來看，物業行業一般集中在第四季度或12月份收款，因此上半年的收款往往沒那麼好；同時，經濟下行的壓力也是公司應收賬款增長的因素。

從内部因素來看，公司業務的擴大導致了應收賬款規模的自然增長；另外在結構上，公司上半年非住業态的營收占比上升到30%，該業态項目存在一個較長的結算賬期，往往都是先提供服務後再結算款項，所以也會導致應收款的余額增加。

“還有一個因素是新房的領房率在這幾年出現了下跌，可能需要時間上的沉澱來拉動業主的回款。”

報告期内，公司貿易應收款項虧損撥備約5.88億元，計提比例約8.59%，而去年全年計提減值規模約為5.37億元。很明顯，随着應收賬款規模的擴大，計提減值的虧損也更多。計提減值後，公司賬上貿易應收款項余額約62.5億元，較上年末增長29.1%。

張玲波指出，從應收款余額客戶結構來看，C端占比是55%，B端占比39%，G端占比6%，與去年相比比例幾乎一樣，整體風險是可控的。

“在2025年全年的回款目標上，我們要求回款率是不低于去年，應收款的余額在年底得到有效控制。同時我們也非常有信心（實現）經營性淨現流覆蓋1倍以上的淨利潤。”

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