産業園區承壓這半年 博時蛇口産園REIT租金不降反漲

觀點網 7月6日，博時招商蛇口産業園REIT披露了2025年上半年主要運營數據。

根據報告，2025年上半年，博時蛇口産園REIT三家基礎設施項目公司整體經營情況承壓，在市場競争加劇的情況下，出租率及租金單價出現了一定波動。

公告指出，出租率波動主要受宏觀經濟環境與市場微觀需求變動雙重因素影響。

一方面，周邊市場競争加劇，部分客戶因業務調整搬至自有物業或申請縮租；另一方面，市場供需變化導致租金價格敏感度提升，部分租戶在租約到期後選擇更經濟的辦公方案。

運營波動

産城園區評論了解到，博時蛇口産園REIT基金首發資産包括萬海大廈、萬融大廈，項目均位于深圳市南山區蛇口網谷，分别由項目公司萬海大廈管理有限公司（簡稱“萬海大廈”）、萬融大廈管理有限公司（簡稱“萬融大廈”）100%持有；首次擴募資産科技企業加速器二期位于深圳市光明區招商局光明科技園，由項目公司深圳市招光物業租賃有限公司（簡稱“招光租賃”）100%持有。外部管理機構均為深圳市招商創業有限公司。

根據報告，2025年上半年，三家基礎設施項目公司整體經營情況承壓，在市場競争加劇的情況下，出租率及租金單價出現了一定波動。

具體來看，萬海大廈1-6月月末時點出租率從91.73%降至83.72%，平均月租金從94.52元/平方米/月升至127.90元/平方米/月。

萬融大廈1-6月月末時點出租率從86.58%降至84.16%，平均月租金從94.24元/平方米/月升至105.85元/平方米/月。

光明加速器二期月末時點出租率從89.85%降至83.73%，平均月租金從52.11元/平方米/月降至50.44元/平方米/月。

招商蛇口産業園REIT在公告中表示，光明加速器二期項目由于光明項目片區周邊市場承壓，為适應市場競争環境，最大程度保障出租率，6月份新簽及續簽的租金單價有所下降。另外，在截至公告日時，租戶已簽署待生效租賃合同或已确認租賃意向的面積為3054平米。

對于基礎設施項目出租率波動的問題，運營管理機構表示，将結合當前的經濟環境、市場情況、周邊園區競争态勢、租戶的實際訴求，通過全方位拓展招商渠道和挖潛項目存量客戶擴租；加強存量客戶前期調研，确保已簽約客戶的穩定性。基金管理人與運營管理機構将進一步采取靈活招租、深化服務等一繫列更有力的措施，積極轉化儲備客戶，穩定存量客戶，盡全力保障出租率。

此外，産城園區評論注意到，在4月16日，博時蛇口産園REIT宣布拟申請第二次擴募並新購入基礎設施項目。

具體來看，拟購入的基礎設施項目為光明項目（二期擴募）和南油項目，分别位于深圳市光明區和深圳前海，在資産類型和資産區域上提升分散度，有利于在一定程度上進一步降低單一片區、單一園區受行業政策、市場波動影響的風險。

其中，光明項目（二期擴募）位于深圳市光明新區鳳凰辦事處高新園區25号路以南的招商局光明科技園B地塊B1B2棟、B5棟、B6棟、B7棟、B8棟，其中B1B2棟業态為研發辦公，B5棟和B6棟業态為研發廠房，B7棟和B8棟業态為配套宿舍。

南油項目位于深圳市南山區媽灣大道前海易港中心及深圳市南山區南山街道前海媽灣片區十八開發單元前海易保園區的W6倉庫及輔助樓、W7倉庫。

市場趨勢

從市場環境來看，承受壓力的並非只有博時蛇口産園REIT，已披露2025上半年運營數據的産業園REITs顯示，多數産業園區REITs底層資産平均租金和出租率均呈下降趨勢。

在園區的内卷式競争中，“以價換量”是産業園區REITs應對經營挑戰的主要方式，但從其出租率波動趨勢來看，以價換量對出租率的促進作用有限。

其中，易方達廣開産園REIT項目整體運營數據顯示，1-6月月末時點出租率由75.56%下降至72.44%，平均合同單價由53.09元/平方米/月下降至52.61元/平方米/月。

易方達廣開産園REIT表示，運營期内，基礎設施項目新簽約租賃面積未能抵消退租面積，出租率呈現階段性調整。租戶縮減租賃面積或退園主要是因為搬至自建或自購辦公場地、經營困難縮減場地或退園以及正常流動退園。

此外，該項目所在區域租賃需求相對減少，租戶到訪量未明顯回升，且部分園區“以價換量”策略引發周邊區域競争加劇。

華夏合肥高新REIT數據披露，1-6月月末時點，高新君道項目出租率從81.47%降至80.48%，高新睿成項目出租率從76.48%降至74.44%，合肥創新産業園一期項目整體運營指標出租率則從79.20%降至77.70%。

目前，合肥創新産業園一期正在積極實施包括特價房源促銷政策、開拓市場化中介拓客渠道、針對長期穩定的意向客戶提供定制化裝修等多項積極舉措，多管齊下，全力推動出租率企穩回升。

華夏杭州和達高科産業園REIT數據顯示，1-6月月末時點，和達藥谷一期項目出租率從91.00%降至90.03 %，月末時點租金單價水平維持在1.36元/平方米/天；和達藥谷一期項目配套公寓部分出租率從93.67%升至94.64%，月末時點租金單價水平從1.40元/平方米/天降至1.31元/平方米/天；孵化器項目出租率從67.87%降至63.50%，月末時點租金單價水平從1.45元/平方米/天降至1.38元/平方米/天，後兩者租金單價水平均呈逐月遞減趨勢。

華夏杭州和達高科産業園REIT表示，2025年-2026年孵化器項目所在的大創小鎮核心區區域為存量競争與增量競争並存的局面，從2027年或将開始轉為存量競争态勢。從需求側看，孵化器所面對的創新創業、小微企業對研發辦公場地需求低迷，存量租戶到期不續、租期内縮減面積情況較為普遍。

而廣發成都高投産業園REIT項目整體運營指標顯示，1-6月月末時點出租率由88.55%下降至85.25%，租金單價由68.05元/平方/月降至67.89元/平方/月。

整體來看，雖然市場整體出租率在下降，但與大多數項目“以價換量”不同的是，博時招商蛇口産業園REIT首發資産萬海大廈、萬融大廈在上半年的租金呈上漲趨勢。

對此，此前公告提到，存續租約如有約定免租期在租約期内進行分攤設置的，一般設置在各年初，因此一季度租金單價季節性偏低。

博時招商蛇口産業園REIT亦在公告中表示，萬海大廈項目因上半年客戶搬至自有物業、部分客戶申請縮租，出租率出現了一定程度的波動，至6月份開始企穩回升。

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