尋機IDC | 吉寶數據中心“海鍊”亞洲版圖

觀點網 在全球AI發展進程加速推進的背景下，數據中心作為“算力工程”的核心基礎設施，日益成為各路資本積極布局的重要領域。

吉寶數據中心（吉寶DC）作為亞洲數據中心REIT領域的企業，2025年一季度實現可分派收入6.18億新币，較上年同期增長59.4%，反映了數據中心行業在當前經濟環境中所具備的抗周期特性。

從資産負債結構來看，資産負債率為30.2%，較前期有所下降，同時債務成本保持在3.1%的水平。

在全球宏觀經濟環境復雜多變、部分行業面臨增長壓力的背景下，吉寶DC REIT又将如何應對周期波動？

當前，該機構正在探索海底浮動數據中心等新興領域，拓展“海鍊”亞洲業務版圖。

增長紅利

自2014年12月吉寶成立亞洲首支數據中心REIT以來，吉寶DC REIT營收與利潤保持增長态勢，體現出較強的市場适應能力與發展潛力。

從2024财年年報數據顯示，吉寶DC REIT全年實現總收入達到31.03億新元，相較于上一财年增長了10.3%；可分派收入增至17.3億新元，占總收入比重55.7%。

值得注意的是，在2020年經濟下行階段，新加坡GDP增速放緩，制造業持續萎縮的背景下，吉寶DC REIT仍維持較高利潤率，並通過區域收購實現營收規模穩定擴張。

2024年下半年每基金單位分派收益4.902美分，同比增長13.2%，近十年間在維持資産再投資能力的同時，持續為投資者提供穩定回報。

這一财務表現背後，得益于不錯的資産組合與租金收入結構。當前，該機構投資組合租用率維持在96.5%高位，加權平均租期長達7.1年。

從租戶結構來看，互聯網企業占比61.1%，主要面向世界500強的超大規模雲服務商，以及IT服務企業占比18.7%、電信企業占比15.8%，優質客戶總數達77個。

在租期分布上，按可出租面積計算，近一年到期物業占比22.1%，此外51.3%的物業租期到期時間在2030年以後，Fully-fitted（全裝修設備）物業的剩余租期超過10年。

這種高入住率、長租期與多元化租戶結構的組合，不僅确保企業能夠獲得長期穩定的現金流，更有效抵禦了市場短期波動帶來的風險，形成了抵禦市場波動的 “雙重緩沖器”，為持續增長奠定了堅實基礎。

戴德梁行2024年亞洲不動産REIT研究數據顯示，新加坡REIT市場呈現顯著闆塊分化特征：綜合總回報率為-5.6%，工業物流闆塊低至-7.9%，而數據中心闆塊以9.7%的回報率成為結構性亮點，彰顯其在數字經濟浪潮中獨特的價值。

傳統商業、工業地産REIT的估值更多依托區位租金水平，而數據中心REIT的資産價值更多綁定數字經濟的增長紅利。伴随全球AI算力需求年均增長超50%，數據中心作為算力承載的核心基礎設施，其稀缺性與戰略價值日益顯現。

從市場估值看，數據中心REIT平均市淨率達到1.25且持續上升，較新加坡上市的零售、工業物流REIT溢價率高出40%。

以數據中心為底層資産的模式，憑借高入住率、可持續收入及強抗風險能力，使吉寶DC REIT在利率波動、經濟下行等壓力下，仍能維持資産價值的增長。

熱數海算

近年來，随着推理AI、5G、物聯網等新興技術加速叠代，跨境電商、數字經濟等領域不斷深化發展，共同推動全球數據量呈指數級增長。

6月4日，國際數據公司發布的權威預測顯示，全球每年産生的數據量将由2018年的33ZB增至2025年的175ZB，七年時間增長6.5倍，預計至2029年将達到527.5ZB，復合年增長率達25.4%，數據規模擴張趨勢顯著。

從區域分布看，亞洲數據中心資源集中度較高，占全球總量的43%，歐洲和北美洲數據中心規模分别占比31%和22%。而中國作為亞洲最大市場，其數據中心占全球比重達25.8%，且增長速度高于全球平均水平。

全球數據量的持續增長，帶動了數據中心基礎設施需求的提升。在此行業發展趨勢下，吉寶DC REIT憑借早期布局積累的優勢與運營經驗，迎來廣闊的市場發展空間。

然而，在新加坡等土地資源較為有限的城市，數據中心建設用地面臨着較大的壓力。與此同時，随着數據傳輸與存儲需求的不斷提升，傳統數據中心模式在能耗、成本等方面也面臨着諸多挑戰。

為應對上述情況，吉寶DC REIT加快了在海底電纜及浮動數據中心領域的戰略布局。

2024年底，吉寶與亞馬遜雲科技開展數據中心海底電纜相關合作，雙方聯合合作伙伴開發的Bifrost海纜繫統，建成後将成為橫跨太平洋的高容量高速傳輸通道。

2025年3月，吉寶DC REIT完成對全球海事集團的收購，該集團運營六艘專業船舶，業務聚焦于海底光纜服務，進一步拓展了吉寶在海底電纜市場的業務布局。

浮動數據中心也成為緩解數據中心建設用地壓力的重要路徑，吉寶DC REIT基于在數據中心領域的技術沉澱與運營經驗，創新推出“熱數海算”業務模式。

相關數據表明，100個海底數據艙相較于同等規模的陸地傳統數據中心，海底數據中心每年可節省1.22億千瓦時電量、6.8萬平方米建設用地以及10.5萬噸淡水。該模式不僅有效解決了土地資源短缺的問題，在節能環保方面也展現出顯著優勢。

不過，海底數據中心在運維層面仍面臨挑戰。實驗數據顯示，故障率雖為陸地數據中心的1/6，但受海底環境復雜性影響，故障發生時的維護難度與成本顯著高于陸地場景。

而吉寶DC REIT對全球海事集團的收購，為其在海底電纜鋪設與維護領域補充了專業資源，進一步提升了應對潛在運維風險的能力，為“熱數海算”業務可持續發展提供了支撐。

鍊接亞洲

截至目前，吉寶DC REIT在全球數據中心市場中已占據重要地位，運營着24個IDC項目，主要分布于全球核心國家樞紐城市。

經過多年的深耕布局與戰略拓展，資産管理規模約達49億新币，自IPO以來實現了5倍增長，年均復合增長率17%。

吉寶DC REIT還提出，未來五年内資産管理規模将進一步提升至190億新币。

從區域布局來看，新加坡本土市場依然是吉寶DC REIT的核心陣地，占比達到64%。其次是中國市場，占比5.5%。

中國作為全球數字經濟發展最為活躍的國家之一，為吉寶DC REIT提供了廣闊發展空間。

此外，澳大利亞和日本市場分别占比5.4%、4.2%，吉寶DC REIT在這些成熟市場已實現布局，形成多元化的市場結構。

在租賃模式選擇上，除新加坡本土外62.5%項目采用Triple-net（三重淨租賃）模式，即承租人除支付租金外，還需承擔包括電費、運營維護等所有的支出。

這種模式有效降低了吉寶DC REIT的運營風險，保障了現金流的穩定性。同時，25%的項目采用Double-net（兩重淨租賃）模式，吉寶可根據不同租戶的需求與實際情況，靈活劃分雙方責任，實現合作共赢。

在中國市場，吉寶DC REIT持有三個IDC項目，運營物業可租賃面積約6.15萬平方米，平均單個項目面積約2萬平方米，各項目均通過一個客戶整租，入住率全部100%。

以2021年為例，吉寶以6.36億人民币成功收購廣東江門項目，單方投入達3.18萬元/平方米。年報顯示，目前資産價值升至7億人民币，返租後淨租金收入達到6473萬元，收益率9.25%。

與傳統地産業務相比，數據中心REIT前期投入成本較高，但相對租期較長，更适合資本實力較強的機構投資者。

以新加坡經驗來看，REIT與數據中心的結合，能夠有效緩解建設資金需求大、投資周期長等問題，促進行業良性發展。

吉寶DC REIT管理層表示，中國地區DeepSeek的發布為市場注入了活力，随着推理AI技術的持續發展，對數據中心的需求将進一步增長，市場有望迎來新的增長機遇。

與此同時，吉寶DC REIT積極拓展亞洲其他區域市場。在日本、韓國、馬來西亞、印度尼西亞等國家，通過與當地合作伙伴的緊密協作，逐步推動數據中心項目的落地實施，持續完善其在亞洲地區的業務版圖。

目前，吉寶DC REIT正與越南綜合企業Sovico Group合作，共同投資1.5億美元建設一條直達的海底線路，以提振該地區的數據中心産業。

通過這一繫列戰略舉措，吉寶DC REIT逐步構建起鍊接亞洲主要市場的數據中心“海鍊”。

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