年報觀察 | 深鐵“地産反哺地鐵”還走得通嗎？

觀點網 2004年，深鐵集團“挖”出了深圳第一條地鐵；2008年，深鐵集團通過招拍挂取得首個上蓋物業開發權，“軌道+物業”模式就此鋪開。

利用地鐵上蓋及沿線物業升值效益反哺軌道交通建設運營，深鐵不是國内第一位進入房地産的地鐵公司，卻是步子邁得最大的一個。作為先行先試的深圳經驗，後來還推廣至其他城市。

距離深圳第一條地鐵線路開通運營已過去二十年，掌握着深圳最繁忙交通線路的深鐵集團，丢掉了“最賺錢地鐵公司”的桂冠。

4月29日晚間，深圳地鐵集團有限公司披露了2024年年度報告，實現營收211.89億元，同比下降15.74%；合並報表範圍内發生虧損334.6億元。

過去曾憑借“軌道+物業”模式一路狂奔，身處“房地産周期性結轉影響”的深鐵，還能繼續走通“地産反哺地鐵”這條路嗎？

地産的壓力

利潤承壓在2024年早有預兆，深鐵集團2024年債券半年度報告顯示，錄得歸母淨虧損37.93億元，遭遇了自2009年以來首次虧損。

到了2024年第三季度，虧損擴大至80.74億元，年終數據定格在了334.6億元。這筆虧損占上年末淨資産比例為10.46%，已超過10%。

數字不斷擴大，導致深鐵集團虧損的主因並沒有改變：投資的萬科出現業績虧損，盡管深鐵集團並非萬科嚴格意義上的控股股東，但連帶造成的影響依舊深厚。

确認長期股權投資虧損後，深鐵集團為該項虧損撥備的投資減值準備為200.59億元，占2024年利潤總額比重60.29%。

只是，地産為深鐵集團帶來的影響遠不止利潤下降。

截至2024年12月31日，深鐵錄得總營收211.89億元，同比下降15.74%。其中，來自主營業務收入208.91億元，同比下降16.31%；其他業務收入2.98億元，同比提升63.74%。

營收下降主要受到主營業務下滑影響，深鐵集團主營業務主要由地鐵、鐵路運營及管理設計，站城一體化開發構成。

報告期内，地鐵、鐵路運營及管理設計業務闆塊依舊是深鐵集團營收的主要來源，實現收入129.75億元，同比上升26.7%，占收入比重為61.23%。

站城一體化開發闆塊收入卻近乎“腰斬”，年内錄得營收79.17億元，同比下降46.23%，占總收入比重進一步下降至37.36%。

據觀點新媒體了解，2021年至2023年，站城一體化開發收入占深鐵集團總收入比重分别為58.37%、66.94%和58.53%。

針對站城一體化開發收入下滑，深鐵集團于年報中表示，主要受到房地産周期性轉結影響所致。

“如果僅靠軌道運營做生意，世界上沒有不虧本的地鐵公司。”為了提升收入與利潤，地鐵公司才會向地鐵以外的業務闆塊進行投資，這便是地産反哺地鐵最初的誕生邏輯。

僅從收入與成本看，深鐵集團軌道交通建設運營及資源經營業務時至今日依舊未達致平衡，收入與成本間仍存在約29.25億元缺口，毛利率為-22.54%，同比提升0.65%。

地産行業蒸蒸日上的時期，深鐵集團借鑒港鐵經驗發展站城一體化開發，地産開發帶來的收益一度成為深鐵核心收入及利潤來源。

但在房地産周期影響下，和收入一起逐年下降的還有站城一體化的毛利率。

2020年至2023年，站城一體化毛利潤分别為107.62億元、66.68億元、87.65億元及55.06億元，毛利率為79%、59%、55%及37.4%。

2024年，站城一體化成本壓降沒有跟上收入下滑速度，期内錄得成本總額51.48億元，毛利率繼續下降2.42個百分點至34.98%。

據觀點新媒體不完全統計，深鐵集團截至目前已建及在建TOD項目32個，代建項目15個，總開發面積達1819萬平方米，業态涵蓋住宅、商業、辦公、文體設施等。

“日光盤”背後

随着深鐵站城一體化開發沿線鋪開，深圳軌道交通也在逐步延伸，深鐵集團于2025年仍然保持較高強度的基建投資規模，在建項目總投資超7000億元。

與基建投資強度對應的，是深圳地鐵客流強度達1.53人次/公里日，已連續16個月穩居全國首位。

目前，深圳城市軌道交通線網運營里程595.1公里，線路18條。深圳地鐵表示，年内16号線二期、6号線支線二期等線路有望開通初期運營，屆時全市城軌線網規模将增至634.6公里。

軌道不斷向内外延伸，樓宇也一幢幢拔地而起，雖然2024年開發闆塊成績不算理想，但深鐵依舊是深圳樓市中實力較為強勁的競争選手。

2024年，深圳全市共産生5個“日光盤”，其中深鐵集團貢獻了深鐵閱雲境一個項目。若再回數至2023年12月，深鐵前海時代尊府踩着年末沖刺的節奏，同樣是當日售罄。

據觀點新媒體了解，深鐵閱雲境于2024年11月24日入市，首批推出214套住宅。樓盤地塊拍出時，要求項目普通商品住房銷售均價不得高于5.08萬元/平方米，但在推售階段中，開發商給出了不同優惠，最終折後單價在3.73-4.93萬元/平方米，總價在363-687萬元/套。

閱雲境所在的大運新城闆塊新房均價約為5.14萬元/平方米，闆塊内在售樓盤包含深業泰瑞府、美域藍灣、頤安都會中央五期、仁恒公園世紀三期等，整體均價4.5-5.5萬元/平方米。

相對低價托舉出閱雲境“日光”成績，也是一把雙刃劍，影響了深鐵開發業務的利潤。

4月30日，深鐵發布2025年一季度報告，1-3月營業收入為31.23億元。

在站城開發領域，一季度交付房屋954套，交付面積約16.39萬平方米，實現銷售額34.22億元。截至3月底，已累計交付房屋近5855套，交付面積約119萬平方米。

今年1月，位于龍崗大運樞紐闆塊的深鐵閱雲境加推145套房源，據深鐵發布的捷報，項目房源1小時售罄，銷售額超7億元，成為2025年深圳首個日光盤。

另外，深鐵TOD商業項目一季度簽約近億元，深鐵懿府15套商鋪及4套獨立商業單日售罄；4月26日，深鐵前海時代尊府開盤1小時去化超九成，銷售金額約19億元。

不過，銷售表現並不能掩蓋深鐵正在退步的财務數據，一季度31.23億元營收較上年同期下降11.55億元，期内整體毛利率下降15.68個百分點至-14.92%。

萬科帶來的影響亦仍在持續，報告期内深鐵錄得對聯營企業和合營企業的投資收益為-16.05億元，綜合導致淨虧損為20.59億元。

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