山坳上的地産 | 北京城建負重

觀點網 天壇搬山、故宮修繕、前門改造……在首都城市建設過程中，北京城建一直扮演着主力軍的角色。

在京城地産圈，這家企業同樣是不容忽視的存在，天壇府、國譽府一經面世總能引發熱潮。

實際上，北京城建最早在1998年涉足房地産業務，整合資産組建了北京城建投資發展股份有限公司，並在次年2月實現上市。

不過，即便布局時間早，但這家企業直至2019年以後才迎來了快速發展階段。

一方面，彼時完成合並住總集團；另一方面，房地産行業進入深度調整階段，作為國企的北京城建擁有先天優勢。

步入黃金發展期的北京城建，在近幾年實現了規模躍升與業績增長。

然而，2024年，市場壓力猶在，行業競争亦不斷加劇，北京城建也面對市場下行壓力。從最新發布的财報數據來看，這家企業面臨着利潤降低、大額計提、納儲變少等難題。

當然，北京城建也試圖尋求新的突破之法，比如首入上海布局新市場、打造高端品牌、發力文旅産業……

當下的北京城建，亦處于山坳之上。

利潤下行

房地産開發仍舊是北京城建的主要業績來源。

數據上看，期内，該公司實現營業收入254.42億元，同比增長24.94%。其中，房地産開發收入247.52億元，上漲約26.84%，這一業務占比高達97.29%；租賃收入、物業管理收入分别錄得5.64億元、0.49億元，增長0.36%、22.5%。

營收增長難掩利潤失速：同期，該公司實現歸母淨虧損9.51億元，上年同期為盈利5.59億元；扣非淨虧損為15.49億元，ROE淨資産收益率為-5.84%。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

為何頻頻推出“現象級”産品的北京城建，會遇到增收不增利的問題？

一方面，因地産項目整體開發周期較長，成本攀升；另一方面，過往企業拿地價格較高，在政府限價與樓市下行影響下，房價下跌成為普遍現象，企業利潤空間受到擠壓。

多重因素影響下，北京城建各項業務盈利能力走弱，這或許是利潤下行的關鍵。

從毛利水平來看，北京城建房地産開發業務的毛利率在短短五年時間里出現了折半。其中，2020年房開業務毛利率達到31.52%，2024年這一數值僅為14.10%，五年時間減少了17.42個百分點。

除房開業務以外，該公司租賃業務毛利率同比微跌0.49%至88.83%，而物業管理的毛利率則大降28.06個百分點，為46.94%。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

分區域來看，北京城建業務主要集中在北京區域，其次重慶、海南等地區也有少部分業務。

2024年，北京城建在京城打造了天壇府、香山樾位等項目，前者網簽金額刷新北京單盤紀錄，後者則位居北京高端住宅銷售前列。

但即便如此，北京城建在北京區域的業務毛利率縮水仍舊明顯，2024年北京區域毛利率為15.10%，下滑5.65個百分點。

要知道，2020年，該公司于北京區域的業務毛利率達到35.09%，如此看來，其盈利水平直接減少了20個百分點。

除此之外，北京城建于青島的業務毛利率為1.64%，同比下滑15.31個百分點，天津與其他地區的毛利率則為-2.86%。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

除造血能力下降以外，資産減值與投資業務也是導致北京城建2024年出現盈轉負的原因。

财報透露，過去一年，北京城建計提資産減值準備共計27.43億元，其中，存貨跌價27.41億元。

對于房地産企業而言，存貨主要就是買來的地、正在蓋的房子和已經蓋好的房子；至于存貨跌價，主要是地塊價值、房子售價低于其買地、建造成本帶來的，簡單來說就是“面粉貴過面包”。

查閱發現，2024年内，北京城建對其持有的北京龍樾合玺、門頭溝永定鎮項目等均做了計提減值，前者4.01億元，後者0.04億元。

一線城市尚且如此，其他城市的減值更加明顯。期内，北京城建對重慶龍樾生态城項目合共計提3.69億元，青島樾府項目計提7.72億元，南京浦口項目計提2.05億元……

除了計提資産，投資性房地産公允價值變動金額為-1.3億元，應收賬款、票據等壞賬損失共計393.14萬元，因投資北京科技園建設、中科招商、京城佳業等帶來的投資損失7.22億元。

首入上海

北京城建的地産業務起源于1998年，同年，該公司整合資産組建了城建發展，並在次年2月A股上市。

而後在2001年，這家企業通過大規模資産置換，将施工類資産置出，全面進入房地産行業，自此以後逐步形成了“一主兩翼”的發展戰略，即房地産開發、對外股權投資和商業地産運營三大闆塊。

不過，即便經歷了上市與資産置換，但北京城建的增速卻未達預期。

以首開股份作為參照，同樣是北京國企的代表，首開股份在2018年便突破千億門檻，而彼時北京城建仍舊在百億規模徘徊，直至2019年合並住總集團後才邁過200億元關口。

2021年，房地産行業進入深度調整階段，背靠建築航母的北京城建迎來了黃金發展期，随後幾年規模迅速躍升、業績快速增長。

數據顯示，2023年，北京城建實現326億元的銷售額，正式擠入行業前20強。

然而，2024年，北京城建卻沒能延續過往快速發展的走勢。從銷售表現來看，年内該公司的銷售金額回落，實現202.72億元，同比減少37.82%。

同期，該公司銷售面積亦回滑36.41%至46.71萬平方米，銷售均價4.34萬元/平方米，降低2.2%。

從結轉情況來看，報告期末，該公司實現結轉收入186.99億元，結轉面積為48.67萬平方米，分别同比減少3.35%、35.45%，期末待結轉面積仍有318.34萬平方米。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

從預收房款來看，2022年、2023年及2024年，北京城建實現預收房款272.1億元、363.13億元及306.13億元，這些金額預計會在接下來兩到三年時間陸續轉化為營收、利潤入賬。

業績端下滑的同時，北京城建在土地投拓端亦顯謹慎。

2023年，該公司新增土儲建面共計82.2萬平方米，同比減少19.93%；2024年新增土儲進一步減少至35.2萬平方米，下降五成，期内權益新增土儲僅29.97萬平方米。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

該公司在官微表示，北京城建堅持土地投拓計劃與債務壓降均衡匹配，下大力氣推動項目快周轉、存貨快去化，持續提升運營效益。

值得注意的是，過去一年，除了鞏固于北京大本營的地外以外，北京城建還将目標瞄準了上海市場，年内在上海楊浦區連拿兩宗住宅用地，實現首入上海。

對北京城建而言，住宅開發方面已經形成了龍樾和國譽府繫列的高端品牌，這一定位與上海市場尤為契合。

此外，北京市場盈利空間不斷受到擠壓，北京城建也急需開拓新的市場，尋找新增長極。

據了解，今年3月初，該公司上海首個項目國譽府正式開盤，去化率超過八成；上海翎翠濱江項目也在3月末實現開盤。

庫存去化

财務方面，北京城建還面臨着短期償債壓力較高、存貨周轉能力較弱等問題。

計算下來，2024年末，該公司有息負債余額為442.64億元，有息資産負債率為36.21%，公司近三年經營性現金流均值與有息負債總額比例為20.35%，流動比率為1.65，速動比率為0.34。

這些數據均表明，北京城建償債能力存在一定的壓力。

從更細致的數據來看，報告期末，該公司442.64億元有息負債當中，公司信用類債券為227.5億元，占比超過五成，其次，銀行貸款、非銀行金融機構貸款與其他有息負債分别達到116.13億元、57.7億元及41.31億元。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

在上述有息負債當中，一年以内到期的債務金額共計109.6億元，而超過一年的是333.04億元；期末現金及現金等價物97.79億元，未能覆蓋年内到期債務。

财報透露，該公司近三年經營活動産生的現金流量淨額分别為83.37億元、131.16億元、55.75億元。造成這一現象的原因，來自存貨周轉的壓力。

據了解，2024年，北京城建總資産共計1222.29億元，其中存貨為775.95億元，存貨比率達到63.48%，雖較前些年有所降低，但仍處于較高水平。如果計算存貨與流動資産的占比，這一數值達到75.29%。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

存貨作為房企主要的流動性資産，占總資産比重的波動情況反映企業對發展速度與發展安全性的權衡。但在市場下行的當下，存貨資産占比過高不僅會造成資金占用，增加流動性壓力，同時也面臨減值壓力，對企業也是一大挑戰。

存貨變現能力直接關繫到企業的生存與發展，從北京城建的情況來看，2020年已建成、待出售的物業貨值共有163.46億元，占總存貨的18.82%；2021年、2022年及2023年，這一比值逐年提升，分别達到23.73%、24.42%及29.99%。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

2024年，北京城建總存貨為775.95億元，尚未建成的物業共計477.81億元，已經建成待出售的存貨共計298.12億元，占比提升8.43個百分點至38.42%。

顯然，對北京城建而言，加速去化、降低庫存就是改善經營流動性、降低負債壓力的關鍵。

山坳上的地産 | 跨越地産分水嶺高處的山坳。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。