年報觀察 | 中洲控股退守深圳

觀點網 4月26日晚間，深圳市中洲投資控股股份有限公司（簡稱“中洲控股”）發布了2024年度報告。

報告顯示，2024年該公司實現營業收入約43.24億元，同比下降43.26%。其中來自房地産業務的營業收入約為37.54億元，占總營收比重86.83%；服務業務營收約3.92億元，占比9.06%；酒店業務營收2.85億元，占比6.59%；施工業務營收0.89億元，占比2.07%；内部抵消部分金額約1.97億元，占比-4.55%。

彼時，中洲控股方面表示，2024年公司将重點做好“聚力攻堅搶抓銷售、穩中求進平衡現金流、齊心協力保障交付、精細管理嚴抓内控”等四方面的工作。

在上述目標指引下，中洲控股2024年達成了銷售同比增長65.07%、現金淨增加額28.61億元的成績，同時也暴露了公司面臨行業沖擊大、土地儲備少等問題。

虧損擴大

2023年，中洲控股出現了自1994年上市以來的首次虧損，而且金額直接吞沒了前5年的淨利潤之和。

數據顯示，中洲控股2018-2022年期間歸母淨利潤分别為4.47億元、7.87億元、2.81億元、2.06億元、0.80億元，5年合計約18億元，而公司2023年歸母淨虧損金額達18.45億元。

進入2024年，該公司沒有扭轉虧損局勢，反出現擴大。

報告期内，中洲控股錄得營業利潤約為-20.89億元，同比下降約30.41%；利潤總額為-22.54億元，同比下降38.23%；淨利潤為-25.06億元，同比下降18.42%；其中歸屬于上市公司股東的淨利潤為-20.25億元，同比下降9.75%。

在早前披露的年報預告中，中洲控股表示，淨利潤虧損增加的主要原因包括對部分房地産項目計提減值，以及報告期内房地産竣工結算收入同比減少。

報告期内，資産減值損失規模17.72億元，信用減值損失0.87億元，合計減值虧損18.59億元，占歸母淨利潤虧損金額比例的91.80%。在各項減值中，虧損規模最大的部分是存貨跌價損失，年内發生額為-15.34億元。

計提減值的項目包括深圳中洲坊創意中心、惠州南麓院、廣州南沙靈山島、惠州河谷花園、東莞大嶺山帝京項目等21個項目。其中，廣州南沙靈山島項目計提減值損失最高，達4.58億元，該項目定位為超甲級寫字樓。

截止到2024年末，中洲控股公司存貨的賬面余額為228.83億元，相應的存貨跌價準備為44.92億元，賬面價值183.91億元。若市場未能實現大規模回暖，不排除未來會進一步将該部分存貨跌價準備正式計提減值。

過去，中洲控股業務主要分布在廣東、四川、上海和山東四個地區；但上海和山東兩地區的營收2023年開始大幅下滑，2024年更是直接歸零。

如今，公司業務主要集中在廣東、四川區域，年内分别實現營收43.39億元、1.61億元，同比變動-12.63%、-94.46%，占比分别為96.4%、3.6%。按照這一趨勢，或許在今年之後，中洲控股也會退出四川地區，最後深耕于廣東區域。

值得慶幸的是，中洲控股房地産業務毛利率水平處于行業中領先位置，2024年不降反升，較上年提升1.82個百分點至36.91%，遠高于行業平均水平。

分地區來看，其中廣東區域毛利率為34.98%，同比提升5.95個百分點；四川地區毛利率為68.57%，同比提升23.29個百分點。

銷售與存貨

2024年，中洲控股實現房地産銷售面積33.12萬平方米，銷售金額151.07億元（含委托經營項目），同比增加65.07%。

年報指出，銷售金額增幅較大主要原因是本期深圳地區産品（含代建項目）銷售較多，疊加銷售單價較高，銷售金額大幅上漲，提升公司整體銷售額。

據了解，中洲控股在深圳地區的主要銷售項目為中洲坊創意中心和迎玺花園，兩項目均由中洲控股100%持有權益。

其中，中洲坊創意中心位于羅湖筍崗片區，為一個集公寓、辦公、商業為一體的綜合體項目。該項目實現當期銷售面積0.58萬平方米，銷售金額約3.24億元，因此推算銷售單價約為5.56萬元/平方米。

相比之下，迎玺花園項目可以說是中洲控股的“大動脈”，該項目當期銷售面積13.85萬平方米，對應銷售金額86.43億元，已超過全年銷售額的一半，推算銷售單價約為6.24萬元/平方米。

中洲迎玺花園有一個更為人熟知的名稱——黃金台山莊，這是深圳商品房歷史上閑置時間最長的項目，從簽訂協議到正式動工，前後時間跨度超30年。

中洲迎玺共分三期開發，其中一期于2023年12月開盤，共推出642套、首開去化率分别約為65%；二期于2024年6月開盤，共推出746套；三期于2025年2月開盤，推出780套住宅，由于在選房階段前，項目吸引2990人凍資，認購比達3.8:1，因此市場以為會實現“日光”，但最後卻沒能售罄清盤，去化率為65%，棄選率超80%。

雖至今尚未售罄，但該項目在首次入市至今的一年多時間里已為中洲控股回籠了超百億資金，可以說是真正的“黃金盤”。

不過，銷售加速也暴露了“面粉”數量少的問題。

年報顯示，2024年末，中洲控股存貨賬面余額為183.91億元，較上年末減少15.25%。而且，整個2024年均沒有公司在公開市場拿地的消息傳出，也就是說公司土儲只出不進，長此以往很容易走到“無米可炊”的困境。

短期來看，得益于銷售回款增加，中洲控股2024年的資金得到了大額補充。

2024年，中洲控股錄得經營活動産生的現金流量淨額約為56.56億元，同比增長318.39%；投資活動産生的現金流量淨額約0.8億元，同比增長73.90%；籌資活動産生的現金流量淨額為-28.75億元，同比減少89.36%。

期内，現金及現金等價物淨增加額28.61億元，同比大幅增長2478.13%，上年同期為-1.20億元。截止期末，公司貨币資金規模約為36.72億元，較年初增長339.97%，占總資産比例11.99%。

除銷售之外，現金的增加也與處置子公司有關。報告期内，中洲控股處置了一部分子公司，其中通過出售無錫洲樾房地産有限公司100%，獲得了約4498.44萬元現金淨額。

另于今年1月4日，公司披露公告稱，拟向萬物雲旗下譽鷹物業轉讓中洲物業100%股權，股權轉讓價款約為2.27億元。

很明顯，中洲控股未來一年的工作仍會以平衡現金流作為重點内容之一。

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