年報觀察 | 中華企業轉虧 200億三林項目能否挽回退卻？

觀點網 4月17日，中華企業發布2024年年度報告。

年報顯示，中華企業2024年度營業收入69.59億元，同比下降47.23%；歸屬于上市公司股東的淨虧損3.17億元，較去年同期減少157.06%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨虧損4.31億元，較去年同期減少289.89%，兩項淨利數據均出現由盈轉虧；基本每股虧損0.05元/股。

資料顯示，作為1954年創立的上海解放後第一家專業從事房地産開發經營的國有企業，中華企業至今有超過70年的歷史，並且在1993年改制A股上市。

2018年1月，中華企業與上海地産集團重組完成，成為地産集團旗下市場化房地産項目開發主要平台。

在行業退潮下，作為國内最早進入房地産行業的企業之一，中華企業沒能做到獨善其身，出現了重組後最大的一次退卻。

業績拆解

報告期内，中華企業營業收入中主營業務收入占99.69%，其中房地産業務營業收入為59.18億元，毛利率為37.61%，較上年同期下滑51.93%；物業管理業務營業收入為6.98億元，毛利率4.1%。

地域方面，中華企業上海區域營收最高達到了67.31億元，同比下滑47.61%。

房地産業務出現虧損主要是由于2024年度結利項目減少導致。報告期内。中華企業結利的主要項目為上海的中企雲萃森林，同時推進的雲啟春申及譽品銀湖灣等多個重點項目未納入2024年度結利項目之中，而2023年度結利的上海項目有中企雲萃江灣、中企海睿濱江、中企光華雅境三個項目。

随着存量市場的到來，中華企業也順應市場變動在資産管理闆塊方面發力。截至2024年末，中華企業運營資産可租賃規模80余萬平方米，出租率保持在較高水平，累計租金收入6.47億元；在管物業項目296個，管理面積2550萬平方米。

值得注意的是，中華企業還上海種起了菜，在上海闵行布局了都市農業業務，形成了農業産-加-銷一體化的産業鍊布局，在闵行加工中心一期投産後業務規模進一步擴大，2024年實現營業收入3.2億元。

土儲與開發項目方面，中華企業沒有太多新的拿地動作，項目也多為此前積累的老項目。報告期内，中華企業旗下僅有三宗土地待開發，分别位于江蘇揚州、上海浦東和松江，總面積為21.22萬平方米，其中揚州和松江擁有項目100%權益。

報告期内，投資開發的項目有四個，分别位于上海的松江廣富林、闵行莘莊、寶山顧村以及浦東三林，總建築面積為42.55萬平方米。

報告期内，對外出售的項目有11個，主要集中在上海和江蘇，個别項目位于吉林。11個項目共計實現銷售金額58.16億元，銷售面積10萬平方米，實現結轉收入金額50.46億元，結轉面積7.5萬平方米；報告期末待結轉面積26.94萬平方米。

11個項目中貢獻收益最大的是雲萃森林項目，結轉收入金額為48.1億元，已售面積1.46萬平方米。

三林往事

通過年報，觀點新媒體發現，中華企業2024年營收主要是由雲萃森林項目貢獻的，48億轉結收入金額占總營收近7成。

通過查閱過往資料發現，雲萃森林項目所屬的三林濱江闆塊項目（三林項目），是2021年中華企業從總部上海地産集團手中收購而來。

2018年1月，中華企業公告宣布，正式收購上海地産（集團）有限公司持有的中星集團100%股權。交易完成後上海地産集團在中華企業的持股比例提升至67.06%，中華企業成為地産集團旗下市場化房地産項目開發主要平台。

2021年10月，中華企業股份有限公司發布公告稱，與關聯方上海世博土地控股有限公司從上海地産集團手中成功競得上海淞澤置業有限公司95%股權。其中，中華企業公司出資62.91億元受讓淞澤置業49%股權及相應債權，世博土控出資59.05億元受讓淞澤置業46%股權及相應債權。值得注意的是，當年這筆交易121.96億元價款将采用一次性付款。

而淞澤置業擁有上海浦東三林單元地塊的開發經營管理權，項目位于上海市浦東新區濟陽路以西的中環與外環之間，為前灘南8号線淩兆新村站上蓋，與前灘僅一站之隔。

項目定位是輻射三林地區的商業消費中心，同時作為前灘的延伸，具體由四幅宗地組成分别是05-11、05-14、06-07和08-02四個地塊，占地面積合計11.34萬平方米，計容面積合計36.08萬平方米，還有部分地下面積，合計總開發體量約56.9萬平方米，涵蓋了住宅、商業、辦公及相應的配套設施用途。

按照項目規劃，四個地塊内擁有18.89萬平方米的住宅面積（其中2.83萬平方米自持），須向市場供應1568套以上的住宅。此外，地塊開發商要自持全部商業，面積逾6.5萬平方米。此外，超過10萬平方米的辦公面積也需要自持40%，年限不低于20年。

根據年報，目前三林項目05-11地塊、05-14地塊已經完成竣工，總面積為5.35萬平方米，四個地塊預計總投資額為182.84億元、報告期内四個地塊實際投資額為7.13億。項目剩余待開發面積5.99萬平方米，其中合作開發項目涉及的面積為23.27萬平方米，合作開發項目的權益占比為51%。

雲萃森林項目可供出售的面積為3.58萬平方米，報告期内已售面積為1.46萬平方米，還不到總可售面積的一半，並且還有項目兩宗地塊的開發尚未啟動。

當年三林項目成交時有市場人士進行過測算，18.89萬平方米的住宅面積，按當時預估的8萬元/平方米的售價計算，地塊貨值近130億元。如今雲萃森林項目單價已經達到了10.5萬元/平方米，按最新價格估算項目已經接近200億元，超過182.84億元的總投資額。

因此，三林項目的進一步開發或許将能夠将成為未來中華企業扭虧為盈的關鍵。

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