收購漕寶路項目後 上海城投再設Pre-REITs基金

觀點網 資本市場再現一單住房租賃Pre-REITs基金。

最新消息顯示，近日，上海城投控股與國壽資本、弘毅投資三方共同設立租賃住房Pre-REITs基金。

據了解，上述基金主要投資于穩定運營或準竣工狀态的保障性租賃住房項目。

Pre-REITs基金顧名思義，就是在基礎設施公募REITs正式設立和發行之前，用于投資、收購和培育具有發行潛力的基礎設施項目的金融産品。

從城投控股的官微來看，該基金主要以城投寬庭保租房REIT作為主要退出路徑。

換言之，城投控股本次參投Pre-REITs基金，能夠加速優質資産的孵化，為公募REITs的擴募提供的重要的儲備糧。

參投Pre-REITs

12月30日下午，城投控股與國壽資本、弘毅投資舉行租賃住房投資戰略合作框架協議簽約儀式。

根據協議，三方拟共同設立租賃住房Pre-REITs基金，投資于穩定運營或準竣工狀态的保障性租賃住房項目。

為什麼關注穩定運營或準竣工狀态的項目？

一方面，接盤已經進入穩定運營狀态的優質項目，能夠迅速的投入市場回流資金，更重要的是，這類成熟項目能夠盡快作為公募REITs的擴募資産。

另一方面，重點關注準竣工狀态的保租房項目，投資後無須拉長時間進行規劃、建設，基金投資後的孵化時間能夠大大縮短。

實際上，對城投控股而言，參投Pre-REITs基金，從而透過基金對外部市場的優質項目進行投資、收購，能夠進一步擴充其住房租賃項目的規模。

據商業客了解，上海城投作為上海地方國有企業，于2019年8月8日發布了旗下租賃住宅品牌——城投寬庭，正式啟動租賃住宅業務。

城投寬庭品牌發布五年後，首批布局的八大租賃社區包括灣谷社區、江灣社區、光華社區、浦江社區、張江社區一期、九星社區、臨港社區以及泊灣社區已全部投入運營，落實房源近1.7萬套、服務超2.5萬人。

數據顯示，截至目前，城投寬庭已入市租賃房源合計13279套，總建築面積約56.72萬平方米，累計服務超25000名住戶。

不過，對比之下，更頭部的品牌自如可租房源體量合計超七萬套，其中北京以約2萬套可租賃房源體量居首，上海緊随其後，可租房源均超一萬套；此外，樂乎公寓已落地保租房項目17個，在管房源超過2萬間……換言之，上海城投在住房租賃行業的還有較大的發展空間。

對上海城投而言，要在住房租賃行業進一步提升其話語權，收並購是最佳的方式。

就在前不久，該公司以6.4億元成功收購上海漕寶路項目，由此實現租賃住宅業務規模的擴充，同時通過長期持有運營的住房租賃資産，上海城投可以實現穩定的租金收入和資産增值來獲取長期收益。

不僅僅是上海漕寶路項目，上海城投所圖或許更大一些。

數據顯示，目前，全國潛在用于出租房源已超過6000萬套，而此次上海城投借助基金之力切入住房租賃的存量市場，或能以較小的代價，撬動更大的資源。

城投控股的考量

當然，除了從外部市場提前鎖定優質資産以外，城投控股還能夠将城投寬庭旗下優質項目裝入基金當中，由此實現項目的提前退出，有效增加基礎設施項目的流動性。

實際上，上海城投在推進住房租賃業态的布局和發展的過程當中，主要采用的都是重資産發展模式，包括拿地自建、購買資産、存量改造等。

其中，在2018年到2021年四年時間里，上海城投共計拿下7宗R4純租賃用地，其中已有多個項目已成功投入運營。

而住房租賃項目通常投入較大、回報周期較長、資金回流較慢，以重資産為主要方式進行規模的擴張，其帶來的結果就是企業資金壓力的增加。

過去幾年，上海城投亦不斷尋求資産證券化方式，來實現資金的回流。

其中，2022年6月，上海市首單長租公寓CMBS産品西部證券-上海城投控股-寬庭住房租賃資産支持專項計劃成功發行，項目優先級發行規模10.8億元，評級為AAA，産品期限12（3+3+3）年，發行利率3.20%。

除此之外，2024年1月，上海城投以旗下江灣社區及光華社區作為底層資産，成功發行了國泰君安城投寬庭保租房REIT，這是住房租賃市場上發行規模最大的一單保租房REITs。

查閱發現，江灣社區及光華社區兩個底層資産合計為市場供應近3000套租賃住房，建築面積約16.94萬平方米。

無論是CMBS，還是公募REITs，上海城投通過資産證券化等金融方式，能夠實現部分住房租賃項目的提前變現，将未來的租金收益一次性或分期轉化為當前的現金流入，從而達到資産提前退出的效果。

而這些舉措，也有助于上海城投回籠資金，提高資金的使用效率，優化負債結果。

擴大規模、提前退出……這個上海城投的考量之一。

近兩年，随着公募REITs的放開，各路資本紛紛錨定這個藍海市場，而Pre-REITs基金，顧名思義，就是在基礎設施公募REITs正式設立和發行之前，用于投資、收購和培育具有發行潛力的基礎設施項目的金融産品。

也就是說，Pre-REITs基金更像是一個“準備中”的平台。

而上海城投本次參投Pre-REITs基金，無論是從外部市場尋找資産，還是從城投寬庭旗下收購項目，均能實現加速優質資産的孵化，為公募REITs的擴募提供的重要的儲備糧。

從城投控股的官微來看，本次Pre-REITs基金的金額暫未披露，各個參與方的占比也未向外界公布。

城投控股财務總監王韬就提到，希望通過三方合作，以“投資增量”和“盤活存量”雙線並進挖掘擴募潛在資産，持續擴大保租房資産規模，不斷提升城投寬庭在資本市場和租賃住房市場的影響力。

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