年報觀察 | 再造金茂服務

觀點網 作為房地産上下遊産業鍊的物業行業，普遍出現了業績下滑。相比之下，央企背景的金茂服務表現相對突出。

3月26日午間，金茂服務披露2023年年度業績。數據顯示，報告期内實現收入約為27.04億元，同比增長11%，年内利潤約為3.43億元，同比增加約0.4%，股東應占溢利為3.37億元，同比微增0.39%。

有投資者告訴觀點新媒體，在下午召開的業績發布會上，金茂服務管理層對于過去一年的成績表示滿意。

“公司全年維持了穩健發展。”上述投資者轉述稱，金茂服務從2023年開始逐步調整公司業務結構，着力提升非周期業務占比，增強抵禦上下遊行業波動的能力，以實現高質量發展。

面向未來，金茂服務提出了“1245”的新戰略，确立了一個高質量發展目標，即五年再造一個新的金茂服務；同時，确立了第二梯隊頭部及中國金茂第二增長曲線的兩個戰略定位。

“我們力争實現每年保持20%的業績增長。”金茂服務管理層向投資者表示。

業績

收入失速、利潤縮減似乎成為了這一輪财報季的關鍵詞。

據觀點新媒體查閱發現，從目前公布業績或業績預告的物業企業來看，淨利潤大幅減少或錄得淨虧損成為主流。

相比之下，金茂服務實現總收入約為27.04億元，較2022年年度約人民币24.36億元增加約11.0%。

分業務來看，報告期内，該公司物業管理服務收入15.74億元，同比增長30.5%，于總收入當中的占比從49.5%進一步增加至58.2%。

其次，非業主增值服務收入由2022年約人民币5.85億元下降至2023年約人民币5.05億元，降幅約13.7%；社區增值服務收入亦略有下降，由2022年約人民币6.45億元下降至2023年約人民币6.25億元，降幅約3.1%。

金茂服務在财報中提到，非業主增值服務收入的變化主要受到市場周期影響，導致來自前期規劃和設計服務以及承接查驗咨詢服務的收入有所下降。

至于社區增值服務收下滑，主要受裝修開工率、業主消費力影響，社區生活、美居業務收入所有下降。

不過有投資者提到，在業績發布會上，金茂服務管理層表示，雖部分業務收入有所變動，但公司非周期性業務已成為增長的主要動能。

“非周期性業務包括基礎物管和社區增值兩項業務，這兩項業務的收入同比增加18.8%，是一個更健康和更快的一個增速。”

同時，該公司管理層認為，基礎物管和社區增值帶來的收入持續提升，使得兩項收入在總收入中的占比達81.3%，較去年同期提升了5.3%，反映出公司基本盤愈加穩固，抗風險能力有效提升，營收端更加長期可持續。

從盈利指標看，截至2023年12月31日止年度，金茂服務毛利約為7.47億元，同比增長1.7%，但該公司的整體毛利率降低至27.6%，較2022年同期減少2.5個百分點，主要是由于非業主增值服務占比降低所致。

此外，報告期内利潤約為人民币3.43億元，同比增加約0.4%；股東應占溢利為3.37億元，同比微增0.39%；淨利潤率由截至2022年12月31日止年度約14.0%下降至截至2023年12月31日止年度約12.7%。

對于盈利指標波動，投資者轉述金茂服務首席财務官周立烨的話表示，毛利率出現一定程度的降低，主要因為持續注重高品質投入，但27.6%毛利率仍處于非常平穩健康的水平。

該公司特别強調，過去一年主動做了業務結構的調整，社區增值服務毛利率從40.4%增加至43.7%，公司基本盤是非常穩定的。

至于中長期發展目標，據參會投資者透露，金茂服務董事會主席、執行董事宋镠毅表示“力争實現每年保持20%的業績增長”。

外拓

過去一年，受地産行業出險、企業追求獨立性等因素影響，大部分物管企業都采取了相會保守的投資者策略。

據觀點指數不完全統計，2023年，物管行業並購交易金額不足20億元，僅為2022全年交易總額的一半。

具體而言，截至2023年12月31日，金茂服務總合約建築面積約1.06億平方米，遍及中國24個省、直轄市及自治區的70個城市，501個物業項目，總在管建築面積約8420萬平方米，包括321個住宅社區及180個非住宅物業。

對比2022年年末，該公司合約建築面積及在管建築面積實現了31.7%、48.1%的增幅。

這一增長幅度較2022年有所放緩，但在全行業當中仍屬較高的水平，如果計算2021年至2023年的成長曲線，該公司在管面積復合增速達到52.1%，合約建築面積正式突破1億。

報告期内，金茂服務實現第三方在管面積占比提升至46.6%。

投資者表示，金茂服務管理層強調，過去一年公司在簽約面積、轉化面積方面得到了快速提升，主要源于對非住業态、ifm業務、産業園業務以及城市服務業務的關注。

不過，提及未來的外拓策略，投資者稱，該公司副總裁李玉龍強調“收斂聚焦，把力量集中在有核心優勢的城市”。

此外，金茂服務還将加強運營銜接，保證整個外拓項目能夠精準投拓，力争“做一成一”。

城市服務方面，公司表示2022年已經獲取的城市服務項目，再談判過程中進一步進行了合同轉化，未來這類存量項目仍有深耕和挖掘的空間。

而且該公司亦加大了與中國金茂、中化集團的協同，從中國金茂角度看，去年權益投資同比出現了較大增長，同時這類項目大多處于核心城市、核心地段，産品定位亦持續升級，“這也意味着金茂服務會持續獲得内生的、高品質的新項目。”

至于與中化集團的協同，該公司強調，目前金茂服務已經與中化集團的生命科學、材料科學、石油化工、環境科學等闆塊建立了合作，2023年已經進駐服務的有将近8個項目，4000多萬的合同額。

“後續将進一步升級跟中化集團全周期協同創效體繫，建立内部協同合作機制，結合戰略城市布局，深挖中化集團的資源。”

除了内生性業務，金茂服務亦不斷探索ifm業務的機會。财報數據顯示，過去一年為雄安城市服務項目、大型集約化化工廠泉州石化、哪吒汽車全球總部等提供全業态、全周期、全場域的綜合服務解決方案。

對此，有投資者提到，金茂服務ifm業務是面向企業的，這個企業是廣義的企業，可以是工商業企業，也可能是政府部門或者是某一個機構的主體。其中，設計的内容不限于辦公職場服務、後勤管理服務或者團餐，甚至是資産管理，業務空間還是比較大的。

“ifm業務在國内市場滲透率其實是比較低的，空間比較大。”上述投資者轉述金茂服務管理層話語表示：“我們相信這個業務有比較好的發展前景，金茂服務目前也有一些項目儲備，能夠搶占這個業務賽道的先機。”

管理

過去幾年，由于房地産企業的出險，資本市場對于物管企業的應收賬款等愈發關注。

财報數據顯示，2023年全年，金茂服務貿易應收款項總額為9億元，比去年的7.79億元增長15.53%。其中，一年内到期的貿易應收款項為7.51億元，占比達到83.44%；一到兩年内的貿易應收款為1.17億元，兩到三年應收款為0.28億元，三年以上應收款0.05億元，占比分别為13%、3.11%及0.56%。

9億元貿易應收款項當中，來自關聯方的款項為3.61億元，較去年減少10.2%；來自第三方的應收款共計5.67億元，同比增長44.27%。

該公司在财報中提到，貿易應收款項包括來自物業管理服務、社區空間運營服務以及案場服務的應收款項，金茂服務通常不會就物業管理服務向個别客戶以及就社區增值服務向客戶授予信貸期，但通常向物業開發商授予90天至180天的信貸期限。

上述投資者表示，金茂服務強調，公司非常重視整體的應收賬款管理。

比如周立烨提到，在9億元應收款項構成當中，來自關聯方的應收款和2022年底對比出現了大幅下降，但來自第三方的應收款項增長了1.7個億。

“不過，85%第三方應收賬期都在一年以内，風險也比較小，3年以上應收款項占比不到1%，風險是基本可控的。”

财報還顯示，金茂服務已采納全面庫存政策及内部控制措施，審閱及監控财務資源，並始終維持穩健的财務狀況及充足的流動資金。

于2023年12月31日，該公司並無未償還借款。

報告期末，該公司現金及現金等價物約為人民币12.52億元，較2022年同期增加22.87%，期内公司經營活動所得現金流量淨額則由2022年的1.54億元增加值4.53億元。

該公司表示，管理層相信，公司擁有充足的财務資源及未來收入，足以支持公司當前的營運資金需求及未來擴張。