中報觀察丨遠洋服務：業績下降與獨立性初顯

觀點網 如果說2022年是物業行業的“反思年”，那麼2023之于物企，或許還處在固本培元，夯實發展基礎的過渡時期。一邊是行業繼續出清，另一邊越發強調企業發展的獨立性。

部分停牌物企仍遊走在退市邊緣，存活下來的在築底過渡期自然也談不上呈現出亮眼的“翻紅”資料，從目前發布的業績或業績預告來看，鮮見增長。

8月22日晚間，遠洋服務公布了2023上半年的業績，不出意外的營收與利潤雙降。

期内，遠洋服務實現收入人民币15.558億元，同比下降約4%；毛利為人民币3.215億元，同比下降約25%；淨利潤為人民币1.284億元，同比下降52%；擁有人應占溢利為人民币1.287億元，同比下降約52%；每股基本盈利為人民币0.11元，同比下降約52%。

下行周期里的業績雙降

遠洋服務的業務收入主要來自物業管理及商業運營服務、小區增值服務、非業主增值服務三大闆塊，今年上半年，三項業務收入分别占總收入的70%、17.2%及12.8%。

其中，物業管理及商業運營服務收入約為10.89億元，較上年同期增加約15%。

具體而言，住宅及其他非商業物業管理服務收入增長明顯，同比增加25%至8.35億元，該部分增長主要由于業務拓展。

截至期末，遠洋服務住宅及其他非商業物業項目合約建築面積為1.328億平方米，在管建築面積為9670萬平方米，分别較2022年6月30日增長約16%及29%。總合約物業管理項目達573個，較上年同期增長約24%，在管物業數目達465個，同比增35.17%。

商寫運營及物業管理服務收入同比減少約8%，約為2.542億元。遠洋服務對此表示，減少主要由于受整體經濟形勢和房地産市場影響，母公司資管業務需求下降，由遠洋服務提供的商業運營服務項目的在管建築面積較2022年同期有所下降。

據了解，于2023年6月30日，其母公司遠洋集團資管業務需求下降，由遠洋服務提供商業運營服務項目的在管建築面積為60萬平方米，較2022年6月30日下降約56%。

小區增值服務方面，期内該部分收入為人民币2.667億元，較去年同期下降約12%，占遠洋服務總體收入約17%。

一方面，由于受整體經濟環境和房地産市場下行，來源于小區生活服務及物業經紀業務的收入下降；另一方面則是收入結構變化，2023年上半年房屋美居服務中，來源于傭金提成並以收益淨額确認收入的比例增加，使房屋美居服務總收入下降。

非業主增值服務方面，上半年實現收入為人民币1.998億元，較去年同期下降約47%，占總體收入的約13%。咨詢服務收入及物業工程服務的大幅減少，是該部分收入變化的主要原因。

據中報披露，由于房地産市場的項目預售活動減少，導致咨詢服務減少，對應收入為5560萬元，同比減少約48%。而在整體房地産市場不景氣的背景下，遠洋服務主動收縮了回款保障不理想的業務，進而導致物業工程服務相關的業務下降較多，該部分收入同比減少約64%至5820萬元。

縱覽遠洋服務的中期業績報告，上半年的整體經濟形勢和房地産市場的下行對其影響頗深。除收入外，首改因素影響，期内的整體毛利率由2022年同期的約26%減少至約21%，金融資産減值虧損淨額較上年同期增加至7570萬元，增幅達約63%。

值得注意的是，自去年以來，外匯風險對相當一部分房企、物企的财務表現造成負面影響。而截至期末，遠洋服務擁有現金及現金等價物為人民币6.244億元及受限制銀行存款為人民币490萬元，現金資源總額為人民币6.293億元，其中約99.8%為人民币，剩余主要為港元，整體風險可控。

遠洋服務也表示，考慮到人民币匯率變動的潛在因素，将持續監控外匯風險，並采取審慎措施。

理性回歸後的長效經營

行業回歸理性後，對于物企的評估也回到本質，關注運營服務本身，和企業成長發展的獨立性。

2023年上半年，遠洋服務合約建築面積中第三方來源占比提升至約58%，新增合約建築面積中來自第三方的占比約為91%，外拓決心與成效有所顯現。

于2023年6月30日，遠洋服務的項目已覆蓋京津冀區域、環渤海區域、華東區域、華南區域、華中及華西區域5個主要城市群。

作為總部根據地，遠洋服務在京津冀區域和環渤海區域優勢顯著，同時逐漸增加華東區域、華南區域、華中及華西區域的占比。

截至期末，按在管建築面積劃分，京津冀區域占比約為33%，較上年同期下降5個百分點；環渤海區域占比約為22%，華東區域占比約為19%，分别較上年同期下降1個百分點；華南區域占比仍保持12%，華中及華西區域占比則提升3個百分點至13%。

若按城市能級劃分，遠洋服務的物業管理項目主要集中在北京、天津、杭州、成都等一二線城市，按在管建築面積劃分，一二線城市占比約為85%。

在管面積中位于一二線城市占比繼續保持高位水平，達85.1%，在管物業費均價上漲至3.6元/月/平方米，且來自關聯方收入占比從去年同期的28%逐步減低至14%。

商業物業運營方面，遠洋服務聚焦購物中心、寫字樓兩大業态，提供具有遠洋特色商寫物業服務。截至期末，由遠洋服務提供商業物業管理服務項目的合約建築面積為1170萬平方米；在管建築面積為670萬平方米，較2022年6月30日分别增長約58%和49%，在管建築面積中一二線城市占比達99%。

今年上半年，遠洋服務第三方外拓聚焦優質項目，堅持以住宅和商寫業态為主，關注項目效益和城市類型，提高外拓標準，重點考察項目現金流、盈利能力和交付時間。第三方外拓面積中，住宅和商寫占比約70%，同時，已有75%的面積已經入場接管産生收益。

具體而言，期内獲取了北京抖音1733總部商業、濰坊歌爾大廈、湛江中海油大廈、京東天津和成都的亞洲一号物流園等優質項目。

截止2023年6月30日，遠洋服務共簽約58個商業項目和43個寫字樓項目，合約建築面積達1170.9萬平方米，商寫運營及物業管理服務收入為2.5億元。

與此同時，遠洋服務通過招投標、合資、戰略合作等多渠道進行規模拓展，持續擴充學校、醫院、産業園、物流園、數據中心、政府設施、城市空間等多業态服務體繫。

期内拓展北京中建産研院、北京順豐華北智能物流總部基地、北戴河中直療養院、中國人民解放軍第一四八醫院等重點項目，在管第三方設施設備運維項目數量同比提升42%。

截止期末，遠洋服務合約物業管理服務全業态項目的數量為666個，合約建築面積為1.445億平方米，在管建築面積為1.035億平方米，分别較上年同期增長約19%及30%。

上半年，遠洋服務強化設施設備運維行業布局，進一步擴展業務範圍，完成遠洋機電的收購，以整合遠洋機電與遠洋服務在工程運維、智能化業務方面積累的技術優勢和品牌優勢，進一步擴大設施設備專業服務範圍。

進入下半年，遠洋服務又在7月以資産重組的名義接收遠洋集團的4961項車位和168項商業物業，以此來抵消6.26億元的關聯方應收款。

對于更強調管理服務能力的物企而言，在接收該筆重資産之後，遠洋服務或許並不能最大化發揮出資産價值。長期持有顯然並非最優解，如何将資産包妥善安置，甚至通過變現達到優化财務報表的目的，也不失為一種可能。

不過在此之前，車位與商業物業仍能夠為遠洋服務帶來經濟收益。