年報觀察 | 時代中國渡劫

觀點網 2022年3月31日，時代中國刊登了2022年年度财報。

财報顯示，2022年年度合同銷售為397.91億元，同比下降58.4%；合同銷售均價為16103元每平方米，同比下滑13.4%；收入為244.237億元，同比下滑44%；全年交付38個項目，近4萬套房。

另外，可預見但令人驚訝的是，稅後虧損達到96.19億元，而上年同期為盈利47.53億元。其中最關鍵的一項支出為95.37億元其他開支，較上年增加83.28億元。

時代中國在财報中表示，主要是部分資産減值增加，導致其他開支項目規模迅速增加。

不僅是盈利問題，債務也是如此。

2023年1月4日晚間公告，為促進對離岸債務的整體管理，時代中國将暫停支付6筆境外美元計值優先票據款項。針對該事項，時代中國在财報中披露，未能償還分别于2023年1月及3月到期的若幹優先票據的本金20.89億元及利息5.45億元。

對于年内的逾期債務，時代中國于财報中透露，2022年因到期未還款違約借款本息總額為2.94億元，該違約事件引發若幹銀行及其他借款的交叉違約總額為167.67億元。

如此算來，已違約的債務本息總額或高達196.95億元。

目前時代中國存量的銀行及其他借款總額為470.億元，其中337.92億元将于未來一年内到期償還。反觀現金及現金等價物余額，規模只有27.38億元，加上銷售利潤大幅度虧損，還債壓力巨大。

截至2022年年底，時代中國仍有762.79萬平方米的開發中可出售面積，按照16103元每平方米的均價計算，貨值接近1200億元。若能與各大債權人達成共識完成債務展期，並解決好年内到期債務的再融資，那麼時代中國或許能喘過氣來。

時代中國也在财報中透露，正積極與數家現有合作的金融機構就重續若幹借款進行磋商。

舊改大戶放棄舊改

土儲方面，曾經的舊改大戶也已一去不復返。

據财報顯示，2022年全年只轉化了1個位于廣州的城市更新項目，總建面為5.2萬平方米。

而在2022年年初，時代中國就已申請退回針對廣州三個舊改項目支付的履約保證金，這三個項目位于從化區和增城區。另外，時代中國還請求政府支持協調在黃埔區的五個舊改項目由區政府指定單位或國企承接，並歸還前期投入資金。

從收入來看，2022年城市更新收入總額為2.1億元，主要來自位于佛山地區等所在的城市更新項目，這一數值上一年為44.06億元。

無論從土儲獲取還是從收入來看，時代中國已經基本退出城市更新領域。

2022年，時代中國毛利率由2021年的27.6%下降至13.8%，該下降主要是因為物業銷售和城市更新業務的毛利率下降。

雖然城市更新業務能為時代中國帶來較高的毛利率，但是資金占用成本較高，資金回收周期長，所以犧牲毛利率換取持續的增量資金，是不得已而為之的舉措。

截至2022年年底，時代中國仍有1560萬平方米的土地儲備，其中廣州占比為21.2%，為最大的土地儲備地區；清遠是第二大重倉所在地，土儲占比為17.6%；佛山則是第三大重倉所在地，占比為15.7%。

總體來看，時代中國的土儲基本都在廣東地區，而且主要集中在廣州和周邊城市，其中廣佛土儲合計占比為36.9%，可謂時代中國的核心資産。

但廣東其他地區的土儲，去化也仍面臨着嚴峻的考驗。

随着今年一季度各地樓市政策的不斷松綁和利好釋放，下半年或有望迎來成交量回升。

收租業務聊以慰藉

2022年的時代中國财報，關鍵詞並不只有“虧損”和“下滑”，還有“收租”業務。

據财報數據，2022年，時代中國來自投資物業經營租賃的租賃收入總額為6.76億元，同比上升30%。其中，來源于自有物業的租賃收入為1.27億元，同比上升126%；來源于租賃物業的轉租收入為5.49億元，同比上升28.87%。

截至2022年，租賃物業的轉租收入對應的使用權資産總額為1.39億元，算得收益率為395%。自有物業租賃收入對應的投資物業總額為78.2億元，算地收益率為1.62%。

如此來看，租賃物業轉租可謂是一本萬利的生意，投入小回報大，現金流穩定，正好符合時代中國目前的現金流需求特征。

據悉，截至2022年年底，時代中國擁有時代地産中心建築面積約3萬平方米和218個車位，及時代傾城（中山）第26座建築面積約3.75萬平方米和242個車位，以及時代E-PARK（天河）二期建築面積約6.48萬平方米作出租用途。

而廣州市時代商業管理有限公司及其他附屬公司用作轉租的建築面積約為77.76萬平方米。

雖然租賃收入只占總收入一小部分，在巨大的到期債務面前也顯得無能為力，但是轉租業務具有可迅速擴大的特征，若時代中國在這方面持續加大投入，也可以獲得部分穩定的現金流。