年報觀察丨SOHO中國拉響警報

觀點網 SOHO中國的這份年報直至深夜才發布。業績報告中透露的問題，反應在24日早間的股價上。3月24日，港股内房股走低，SOHO中國一度跌超11%。

2022年，SOHO中國實現營業收入約17.75億元，較2021年度的17.42億元同比增長1.9%；毛利14.38億元，同比增2.70%；毛利率約為81%，較上年度提高1個百分點；實現公司權益股東應占淨利潤約為0.61億元。

截至報告期末，SOHO中國淨資産負債率為43%，平均借貸成本約4.7%。

受新冠疫情反復及市場情緒的影響，北京及上海辦公樓租賃市場承壓。截至2022年12月31日，SOHO中國投資物業平均出租率降至約76%。但全年仍完成了11.8萬平方米的新簽面積以及9.5萬平方米的續租、擴租面積。

這份報告所呈現的，除了部分項目下滑的出租率、仍然堅挺的營業收入外，“狂飙”的流動負債也是格外突出。

債務警報

整體上來看，SOHO中國在2022年維持了業績的穩定增長，全年實現營收約17.75億元及營業毛利14.38億元，較2021年分别增長1.9%和2.7%。

截至2022年末，SOHO中國總負債由2021年的333.47億元降至314.79億元。其中非流動負債128.95億元，較上年同期的263.86億元減少51.13%，流動負債總額185.83億元，較上年同期的69.61億元增167%；總負債率45.72%。

流動負債狂飙的起因，是一筆不到6000萬元的借款。

據公告披露，2022年12月，SOHO中國因逾期支付總額為人民币5968.2萬元的借款本金而就該等借款出現違約。

該等借款及其剩余按照原合同約定，在2023年12月31日之後到期償還的借款在内的全部借款余額約6.68億元，該等借款違約可能導致上述全部借款會被銀行要求立即償還，因此于2022年12月31日将其重分類為流動負債。

SOHO中國表示，上述違約事項亦會觸發集團若幹其它銀行借款約65.51億元于2022年12月31日出現交叉違約。

于2023年3月20日，SOHO中國與銀行簽署補充協議，将違約借款的償還展期到2023年6月30日。前述違約和交叉違約因此得到解決。

此外，SOHO中國的子公司北京望京搜候房地産有限公司于2022年8月收到當地稅務機關的稅項繳納通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO專案塔1和塔2的相關土地增值稅約17.33億元，自稅款滞納之日起按日加收滞納稅款萬分之五的滞納金。

2022年度，其中1000萬元的土地增值稅在到期日後已被支付，于2022年12月31日，尚有18.51億元的土地增值稅和相關滞納金未被償付。土地增值稅的滞納導致北京望京公司合計約23.81億元的銀行借款本金及利息出現交叉違約。

進一步而言，當地稅務機關可能采取其他強制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍賣或變賣相關物業，以及就滞納土地增值稅處以罰款。

數據顯示，其交叉違約借款本金約為89.22億元，利息為人民币1059.5萬元，其中包括根據原合同約定的還款日在2023年12月31日之後到期的借款，由于可能會被各自的貸款人要求立即償還，因此于2022年12月31日将其重分類為流動負債。

SOHO中國于年報指出，上述所有狀況顯示存在重大不确定事項，可能對集團能否持續經營業務構成重大疑問。

對此，公司未來也将采取若幹計劃及措施以減輕流動資金壓力及改善現金流量。具體則包括與現有主要貸款人在内的若幹金融機構積極溝通，協商集團現有借款的重組或新增融資，控制行政成本及節約資本開支，以及繼續采取措施出售商業物業等多方面。

于2022年12月31日，即期借款包括違約借款及交叉違約借款，分别為6.68億元及89.32億；及其他借款（尚未逾期或違約，但合約還款日期為2023年12月31日之前）約為38.52億元。

截至期末，SOHO中國的淨流動負債約為156.77億元。同時，SOHO中國的銀行備款及其他備款約為161.85億元（包括流動部分134.53億元）。

于2022年12月31日，SOHO中國非受限的現金及現金等價物僅為3.46億元。

應收賬款部分，2022年的逾期金額較2021年增長一倍，由2.54億元增至5.06億元，其中逾期1個月以下的賬款增幅較大，由11.3萬元增至2933.4萬元。

銀行借款及其他借款還款期方面，借款總額由上年的179.98億元減少至161.85億元，但1年内或按要求償還部分金額由16.64億元攀升至134.53億元。

至期末，SOHO中國淨資産負債率約為43%，平均借貸成本約4.7%。

業績依托

SOHO中國的營收中，租金收入仍占據相當大一部分。包括17.44億元的租金收入，以及一項3055.2萬元的出售物業單位收入。

受新冠疫情反覆及市場情緒的影響，北京及上海辦公樓租賃市場承壓。截至2022年12月31日，SOHO中國投資物業平均出租率下降至約76%。

具體來看，北京前門大街項目、望京SOHO項目，以及上海外灘SOHO近三年出租率持續下降，租金收入同樣受損。位于北京豐台的麗澤SOHO出租情況明顯改善。

高力國際曾表示，2022年北京辦公樓市場分化嚴重，甲級寫字樓市場需求如期恢復。在供給側，原計劃在四季度入市的新項目均延遲到了2023年。展望2023年的市場走勢，需求側持續回暖可期，但空置率上漲估計無法避免。

2023年有超過64萬平米的新增甲級項目入市，累積的新增供應壓力将在2023年集中釋放，其預計2023年的市場空置大概率會上升3-5個百分點。

而在此環境背景下，SOHO中國出租情況難免受關聯影響，若部分項目出租率持續下滑，未來營收又能否繼續堅挺？

有意思的是，SOHO中國年内有兩次股價大漲，原因是房源出售及潘石屹辭任。本該是“負面”的消息卻兩次将公司股價推高。

其一是SOHO中國通過官微宣布，2022年3月舉辦房源推介會，為了優化資産結構、緩解資金壓力，SOHO中國以七折價格推出了3.2萬平米的優質房源。

折扣出讓的房源包括銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等9個項目，全部坐落在北京上海的城市核心地段，涵蓋辦公、商業及公寓各類業态。其中不乏包含租約及市場稀缺的整層房源，租金回報穩定，投資性價比極高。

潘石屹稱，該次銷售房源的收入将全部用于降負債，不會用做股票分紅。消息發出後，股價持續拉升，一度漲超20%。

另一次股價大漲，則是潘石屹張欣夫婦宣布辭任。

2022年9月，SOHO中國公告稱潘石屹辭去公司董事會主席、提名委員會主席和ESG委員會主席職務，以專注于支持藝術和慈善事業；張欣辭去公司CEO職務，以專注于支持藝術和慈善事業。

誰也不曾設想，企業一把手的辭任會帶來資本市場的正反饋，但事實就這樣發生了。

公告發布當日，随着“潘石屹夫婦辭任”占據各媒體頭條，股價也是一路走高。SOHO中國股價漲近17%，此後雖稍有回落，截至當日收盤，股價漲幅仍超11%。

自從與黑石交易告吹，SOHO中國也過了一段銷聲匿迹的低調日子，而年内的兩次大事件，又無異于平地驚雷，穩穩托住SOHO中國的曝光度。

除“利好”曝光外，SOHO中國也遭受一些“負面”幹擾。

去年7月，該公司首席财務官（CFO）倪葵陽因涉嫌公司股票内幕交易，正在接受警方調查。

SOHO中國對此回應，公司知悉此事，公司董事及其他高管均不知悉有關涉嫌内幕交易的情況，亦沒有被調查，但對有關當局要求提供的資料給予了充分配合。

公告稱，在上述調查完成前，倪葵陽已經無法履行首席财務官的職責，公司已将其職責臨時移交給公司财務總監。董事認為，有關調查對集團業務運作並無重大不利影響。

而事實上，自前任CFO被帶走後，SOHO中國至今並無更進一步人事變動及調查進展相關消息傳出。

此外，SOHO中國近年來在可持續發展及ESG相關方面動作頗多。潘石屹辭任時，同樣提及提名委員會主席和ESG委員會主席職務，夫婦二人亦均将專注于支持藝術和慈善事業。

從2022年來看，SOHO中國根據國内外最新的綠色裝修、綠色建築、健康建築等相關標準要求，發布了《綠色租賃指引》。

年末，全球最具權威的ESG評級機構MSCI上調SOHO中國ESG評級至AA級，位列中國企業前3%，這是目前中國大陸地區地産公司獲得的最高評級。

2023年，SOHO中國10個項目，望京SOHO、麗澤SOHO、光華路SOHO二期、SOHO前門大街、外灘SOHO、古北SOHO、SOHO復興廣場、SOHO天山廣場，和位于天水的2個非營利性項目：天水養正幼兒園與養正圖書館，荣獲IWBI（國際WELL建築研究所）授予的WELL HSR健康安全評價認證。

在看似更高質量更國際化更標準化之後，“綠色辦公空間”對于挽回下滑的出租率能起到幾成作用？