協信分拆物業的腳步 新三闆上市吳旭與誰比“天驕”

觀點地産網 近期，全國中小企業股份轉讓繫統（新三闆）網站顯示，協信地産旗下控股子公司重慶天驕愛生活服務股份有限公司，已發布公開轉讓說明書。

根據公開資料，天驕股份成立于1999年，注冊資本2409.64萬元，注冊地址為重慶市渝中區新華路，股票總量2409.64萬股，主業為物業租賃及物業管理服務。公司實際控制人為吳旭，後者透過協信地産全資子公司持股75%。

自2012年便計劃赴港上市的協信地産，經過2015年一繫列内部重組，與清華啟迪合作等動作後，至今仍遲遲未推開境外資本市場大門。這一次，吳旭選擇将目光投向國内門檻較低的新三闆，不過準備挂牌的並不是地産公司，而是物業管理公司。

2014年彩生活成功上市已證明物業服務的“誘人前景”，包括萬科、碧桂園、遠洋、金科等開發商都有分拆物業上市的計劃，以物管為平台，實際上動的是社區O2O主意。

協信推動天驕股份上市也在說明，這既是一個資本市場融資行為，也是一場借由互聯網風口在物業後端市場攻城略地的行動。畢竟，既然風來了，有誰不想飛？

天驕如何愛生活？

對于此次分拆物業，協信地産顯然籌備已久。早在今年4月13日，天驕股份獲重慶工商局核準整體變更為股份公司。至8月初，天驕股份正式完成工商變更登記，並由協信地産副總裁曹志東出任董事長，吳旭則擔任董事。

8月25日，天驕股份同意皓吉物業以14.94元/股認購409.64萬股，皓吉物業持股比例增至25%。

據觀點地産新媒體了解，皓吉物業是中民優家全資子公司，中民優家則是中民投旗下中民物業的全資子公司。此前6月份，協信地産、天驕股份、中民投、中民物業曾簽署戰略合作協議。

根據天驕股份在新三闆披露的轉讓說明書，該公司共有全資子公司4家，控股子公司2家；分公司11家，分别是成都、長壽、鎮江、蘇州、上海、昆明、北京、長沙、青島、無錫分公司，以及商業分公司。

在上述17家子公司、分公司中，除恒捷源主要業務為設備維護保養、工程維修，天驕汽車主要負責汽車後市場服務外，其它公司成立的目的均為服務不同區域或項目的客戶。

截至2015年6月30日，天驕股份承接委托服務的合同項目55個，覆蓋全國9個城市；合同管理面積1147萬平方米，其中住宅面積逾900萬平方米，包括重慶總部企業基地、協信天驕城、協信城、協信公館、協信阿卡迪亞、無錫協信中心等。

經營業績方面，2013年、2014年及2015年上半年，天驕股份分别實現營業收入1.25億元、1.83億元、1.21億元；淨利潤分别為330.17萬元、714.34萬元、1287.89萬元；毛利率21.88%、23.59%、27.82%。

對于協信地産分拆物業上市的做法，分析人士對觀點地産新媒體表示，在彩生活2014年在港交所上市後，各物管公司紛紛啟動上市計劃。新三闆擁有國内多家物管公司，開元物業、丹田股份等7家物管公司已成功挂牌，金科也計劃分拆物業在新三闆挂牌。

至于為何選擇新三闆挂牌的方式上市，上述人士表示，新三闆和IPO相比門檻低了很多，對于企業淨利潤、營業收入或現金流等财務指標並無硬性要求，同時能解決中小企業融資難的問題。

仲量聯行研究部中國區負責人周志鋒也在最新研究報告中指出，國内開發商分拆上市主要為拓寬融資渠道，同時達到“一種資産、兩次使用”的效果。“分拆旗下比較成熟的業務闆塊上市，既在資本市場獲得了更多的融資機會，還能更好地挖掘産業鍊上下遊的發展潛力，獲得豐厚的投資收益。”

其續稱，開發商看準社區O2O這塊大蛋糕，就是為了深度挖掘物業管理延伸服務，業務重心是搭建社區O2O生活服務平台。

協信社區O2O前路

對于此次分拆上市，天驕股份也明确表示，公司致力于成為“全息生活服務運營商”，具體盈利模式包括專業化經營、社區增值服務及多元化經營實現。

相關數據顯示，到2020年，全國住宅物業面積将達到300億平方米，社區服務消費将超萬億元。

觀點地産新媒體了解到，天驕股份也正通過打造社區O2O平台，開展快消品配送、旅遊代理等平台型業務及家政服務業務；同時，針對客戶的吃飯和汽車兩大需求，先後成立了“天驕小廚”和“重慶天驕宏宇汽車服務公司”。

但無論宣傳的輕資産故事多麼豐富動人，天驕股份在新三闆挂牌後更長遠的表現，依然要回歸到業務本身。

從過往的業績看，物業管理費一直占天驕股份營收的七成以上，顯示其核心價值仍是打理業主資産。以2014年，天驕股份主營業務收入中，物業服務費占77.44%，車庫（臨停、月租、物管費）占6.25%，其它經營管理占16.31%。

相比之下，2014年彩生活實現營業收入4.8億港元，物業服務費只占比54%，增值服務則占46%。受增值服務帶動，彩生活期内毛利率和淨利率分别達到了79.2%和37.5%。

據天驕股份披露，截至2015年上半年，公司在國内接管各類物業管理項目60余個，管理面積近1100萬平方米，覆蓋全國10個城市以上。管理項目主要是協信地産旗下包括住宅、寫字樓、商業綜合體、産業園區等。

相比同樣管理服務中海旗下自有社區的中海物業，雖然天驕股份管理面積僅約中海物業管理面積5000萬平方米的20%左右，但就營業額而言，2014年天驕股份錄得1.83億元，僅為中海物業的10%。

有接近協信地産的人士對觀點地産新媒體透露，單純做物業管理並不是天驕股份未來的發展模式。按照設想，天驕股份将結合協信地産“商住産”項目的特點，打造包括社區O2O在内的多元化的社區服務體繫，這方面和彩生活“多少有些類似”。

“接下來，天驕股份還将通過合作等方式拓展到協信地産以外的項目，以此擴大管理規模。”上述人士表示。

相關市場人士對觀點地産新媒體表示，彩生活的模式是“傳統物業+工程服務+社區增值服務”，以物業服務為基礎，以大平台為工具，再去拓展以社區理财為重心的業務模式。

相比之下，天驕股份在社區O2O平台搭建方面仍未透露詳細的信息，且社區O2O需要專業運營，該公司是否具備相應能力仍有待觀察。