主持嘉賓：
中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長 樊綱
討論嘉賓：
中國社科院大學城鄉建設經濟系教授 陳淮
浙江省房地產業協會會長，德信中國董事會主席、執行董事 胡一平
思睿集團首席經濟學家 洪灝
樊綱：本場討論有3位嘉賓，從陳淮開始，我們每個人先有兩到三分鐘的開場白，後面再討論。
陳淮：我不知道怎麼講這個開場白。剛才主持人一再說，好像要怎麼迎接高潮。我覺得還是要冷靜分析陳啓宗先生講的，可能我們久病以後需要一個休養生息的過程，以及怎麼轉變、怎麼進化的問題。
如果個體不能進化的話，這個行業再有前景，就像陳啓宗先生在今天的演講中兩次提到的，他以前也經常說，可能未來行業仍然很好，但是不一定有你。
這個世界萬物發展的客觀規律就是這樣的，永遠在淘汰着不能進化的大多數個體，真正能夠進化的只是少數，希望我們都成為那個活到後來的少數。
從今年2月份參加的論壇就在說中國經濟復甦了，我說久病之後還談不到馬上參加奧運會的事，現在需要休養生息，房地產行業也是一樣。希望我們這個論壇大家有一個立足點，我們當前面對的是休養生息。
樊綱：下一位是浙江省房地產協會會長，德信中國董事會主席、執行董事 胡一平先生。
胡一平：我們公司做房地產業務有接近30年的時間，浙江省房地產行業的情況是2019年到2021年每年差不多9000萬到1億方左右的銷量，去年下降得非常快，降到只有5000萬方左右，今年估計差不多也是這樣的情況。
現在儘管很多人覺得非常困難，但是我覺得還是要對這個行業有信心，只要堅持下去，相信很多企業是能夠走出這個困境的。
樊綱：下一位請思睿集團首席經濟學家洪灝先生。
洪灝：中國經濟運行的週期性非常明顯，從去年四季度到現在，我們進入一個週期性的底部，每一次週期的驅動引擎都是房地產，之所以我們感覺現在市場比較疲軟，還是房地產這個巨大的引擎還沒啓動。
以前一般來說這個底部持續8到11個月，從去年第四季度到現在我們也經歷了接近10個月的底部的區間，今年一季度有過一波比較強勢的修復的行情，這個主要是在四季度央行進行了擴表。如果感覺到行情迷茫的時候，解藥是非常明顯的。
在這個裏頭，我們修復的不僅僅是經濟的週期，更是整個社會對房地產行業的預期，因為畢竟漲了30年。剛才陳啓宗先生也說了，這個世界上沒有一個資產連漲30年不跌的，所以我們很可能是藉助這個週期的修正，不僅僅引領中國的經濟修復，同時端正整個社會對於房地產未來發展的預期。
樊綱：大家都發表了一個開場白，我心裏現在有兩個大問題，第一個問題是關於市場修復，你們預期這個市場是怎麼樣的走勢，怎麼樣的修復過程？包括兼併重組、債務整理，怎麼樣的方式能夠使得房地產市場走過這個危機的過程？這個修復一定是一個過程，一定是要經歷過一些事情，什麼樣的市場機制、什麼樣的方式能夠使現在的這些問題逐步得到解決，然後在相對不是特別長的時間裏面走完這個過程？
陳淮：我想在座的人，不管誰都想有一個靈丹妙藥、祖傳祕方的政策解決問題，但永遠沒有這樣的政策。我們博鰲論壇開了23年，每年都在講政策，政策只是吃藥。
你能當老闆，能夠有出息，兒子考清華大學，將來企業還能做大做強，絕對不是因為你媽從小給你吃藥。
吃藥只是糾正短期內的失衡，吃藥吃太多了只能把人吃死，絕對吃不好。
一定是靠天生的基因，靠後天的鍛鍊，靠奮發的努力，不要指望有什麼政策一劍封喉。打遍天下無敵手的政策是沒有的，政策永遠是解決短期失衡的，相反我們能舉出幾百上千個由於政策失誤導致的市場起伏和波動。
講點教科書上的話，房地產的需求和其它的需求是不一樣的，有些需求沒買就過去了，今天沒吃海鮮，明天會補回來嗎？今天吃了盒飯，明天吃海鮮是明天的需求，和今天沒關係。
房地產的需求和娶媳婦一樣，不論天大的災難，無論是水災還是地震，總之多少個小夥子要娶多少個媳婦是一定的，不會因為什麼災害就不娶媳婦了。房地產是8到10年的累計需求相加，這是一個常量，不會因為政策調控、因為大變局而減少，但是在一個時間範圍內的分佈結構會發生很大的變化。
今天早餐會上我說過，房地產明顯的大小年是很正常的事，現在的問題是，我們怎麼樣適應這個需求，實現自己企業的進步。
不要說房地產沒有需求了，絕對不會的，房地產需求的減少只有幾種可能，發生了流浪地球裏的事情，太陽系要爆炸了，人口大量減少，或者局部地區人口減少，這會導致需求減少。
還有一個就是發生大經濟危機，發生戰亂了。除了這種大的災難以外，房地產的需求消除不了也減少不了，任何政策都不可能減少房地產需求的一絲一毫。有更多的人要住更多的房子，人們的生活改善了，要住更好的房子，這是沒有變化的，但是它的分佈是可以有很大變化的，他30平米住10年和住1年都可以。
希望我們的企業家不要指望政策、指望吃藥就能救命，就能保證前途。也別以為活的長短是政府可以決定的，人的主觀認識永遠不可能觸達對客觀規律的完美認知。
樊綱：我剛才說我現在關心兩個問題，第二個才是政策問題。我還沒說到政策問題，現在想問的是從市場的角度、從企業的角度，你們認為下一階段是怎麼樣的走勢？可能會發生什麼樣的重組、兼併，或者是債務的清理，或者是倒閉、破產，破產多少等等，市場機制會是什麼樣的情況？
胡一平：我還是順着陳淮主任的話來講，其實我不太贊同他的觀點，現在這個時候恰恰是最需要政策的時候。剛才樊綱老師也說了，現在是因為地緣政治影響了宏觀經濟，並不是房地產影響了宏觀經濟。因為地緣政治影響了宏觀經濟，反過來宏觀經濟影響了房地產，影響房地產以後影響了消費。
樊老師以前說六個錢包，現在很多人沒有六個錢包了，特別是對於有些改善型需求的客戶，只有一個錢包或者是兩個錢包。
因為宏觀經濟下行，他的消費不足，這時候迫切需要中央政府出臺一些政策，能夠把消費帶起來，讓他有購房的首付。比如說剛需首套首付是不是可以降到10%，基準利率打85折，我認為這對市場需求是有好處的。
現在從企業端來說，需要給一些政策，比如要把保交樓和保主體相結合。從企業端來說，如果是政策上能夠給現在還在堅持的企業一些流動性的支持，供給端和需求端兩個地方都會起來，這也是政策和市場相結合的一種方式。
陳淮：我補充幾句，因為胡總不贊成，我就得說兩句。
我們需要的政策是政策退出，現在是吃多了藥、吃錯了藥、反覆吃藥，加在一塊吃藥吃成這樣了。最大的政策就是政府從不必要的依靠行政性權力對市場干預中退出。我們從農村聯產承包責任制起都是政策退出導致的興旺，這是第一。
第二，我們把首付降到10%甚至不要首付，開發商的銷售肯定會加速，但將來累積的還不上貸的風險是誰的？社會的、政府的，還是你說的農二代、農三代的？請注意，買房子並不是什麼人都適合買的，並不是需要房子住的人就適合買房子，而是具備資產累積能力的人才是我們房地產市場的對象。
房地產有個產字，中產階級有個產字，具備資產累積能力，如果吃穿佔到工資收入的80%左右，他是不具備買房能力的，所以不房是鼓勵他們不承擔房地產的風險。
樊綱：我們的討論漸入佳境，主持人最高興的就是看到嘉賓爭論起來。
胡一平：我認為房地產不要光看到商品房的層面，首先這個行業既要解決當下的問題，更要着眼於未來的問題。當下如果整個社會層面產生大量爛尾樓，對整個經濟是不好的，過了這一關以後，我想中國的房地產未來可能會變成532，或者433的模式。
532是指50%是商品房，完全不限價、不限購，由市場來決定，對於一些經濟比較困難的，國家會給一些保障性住房，買不起商品房，保障性住房是買得起的，我覺得共有產權房可能是保障性住房的一種。
還有一些人保障性住房也買不起，政府會提供保障性租賃用房，佔到20%，這樣我們整個社會就會非常穩定，每個人都能找到自己的房子，找到自己的位置，但是這個需要時間。
陳淮：今天這個論壇時間非常緊，我還是得回答幾句，幸好臺上還有一位比我更高明的經濟學家樊綱先生，要不然我都孤立無援了。
剛才胡總講了，我們的宏觀經濟和政策影響了房地產業，請注意，宏觀經濟和政策永遠是短期的。今年美聯儲到現在連續11次升息了，可能今年下半年起就要降息，政策是隨時變化的，永遠是短期的。而中國的城鎮化，老百姓從無產者變成有產者，是一個長期的發展過程。
這兩件事情一定會在一段時間內有矛盾，不會因為要長期發展，短期就寧願失衡也遷就，也不會因為短期需要總供給和總需求平衡，需要收緊貨幣政策或者放鬆的貨幣政策，因房地產業而變化，這個矛盾永遠存在。
不要指望用宏觀政策調整房地產業，我希望在座的媒體糾正這20年來的一個錯誤觀點，房地產調控和宏觀調控是兩個概念，不要再說什麼房地產宏觀調控，根本就沒有這個概念。
最後胡總說的532也好，433也好，我想沒有一個固定的、穩定的、理想的祖傳祕方的模式，說我們多少是自購住房，多少是保障房，多少是租賃住房。不存在這樣的比例，這是一個不斷累積的過程。
在上世紀90年代的時候，中國的自有住房連3%都沒有，現在至少佔30%，增長了10倍。但30%也是少數，這是一個漸進累積的過程，至少需要20到30年才能達到超過50%到60%的人有能力購買和持有住房。
這是一個逐步累積的過程，絕對不是通過一個政策規劃，讓50%的人買房，30%的人住保障房，20%的人住租賃住房。
社會越發展，租房住的人越多，美國、德國都是。比如在洛杉磯有套房子，在紐約工作，把洛杉磯的房子租出去，然後在紐約租別人的房子，這是客觀規律。我不是辯論，但我是一介書生，稍微懂一點教科書。
樊綱：洪灝來批判一下他們兩個人。
洪灝：其實我覺得他們的觀點不矛盾。政策有短期和長期，我們的目標也有短期和長期，我覺得胡總講的是一個短期的目標，就是要把經濟大盤穩下來。
如果要穩住經濟的大盤，而房地產佔整個經濟的1/3，不穩住房地產，經濟是沒有辦法穩住的。
因為房子聯繫到我們的消費和投資，今年房地產開發的投資比去年這麼低的基數還要低1/3，所以這就是我們切身能夠感受到的，就是整個經濟短期目標沒有實現，如果要穩住這個大盤，我們是需要短期出政策的。
長期的問題，這就是剛才講到的整個社會對房地產行業預期的問題。
以前我們總是用各種各樣的方法調控，或者說引導房地產的發展，比如說限購、戶籍制度的限制，甚至外籍人士買房的問題。
前兩天我在央視和中國人民的老朋友羅傑斯就是在討論這個問題，羅傑斯說我現在想買中國的房子，但是沒法買，因為他是一個老外，雖然也有中國的銀行存款，但就是買不到房。我們為什麼要有這些人為的甚至不合理的限制呢？我認為沒必要。
要把需求釋放出來，不僅是城鎮化的需求，不僅是已經城鎮化的居民住房質量改善的需求，還有一些其它的需求也可以釋放出來。
所以我覺得長期應該把這些非市場化的限制、盲目的限制去掉，讓市場的價格決定自己的供求平衡。
日本和美國的房地產泡沫的破滅為什麼產生了兩種不一樣的結果？就是因為日本不允許破產，而美國破產了一大片。
08年金融風暴，經歷了兩到三年低迷之後，美國房地產行業在2011、2012年就走出來了，但是日本經歷了失去的30年。
從長期的角度來考慮，這是我們每個人需要思考的。
樊綱：剛才我之所以問市場會是什麼樣的走勢，先不說政策是什麼樣子的，就目前房地產的供求關係，下一階段會是一個什麼樣的情況。
當然確實也離不開政府採取什麼樣的政策，但是我覺得剛才陳淮說的一個觀點非常重要，我們要區分什麼是短期政策，什麼是長期政策，什麼是宏觀政策，什麼是產業政策。我們現在確實是到處在用產業政策，包括房地產的政策其實是屬於產業政策。
說完這些，再說一個問題，你們感覺這一輪政府已經出臺的對房地產的產業政策怎麼樣？對不對、好不好、夠不夠，能起什麼作用，對下一階段的房地產會有什麼影響？然後你們覺得還應該有什麼樣的政策？包括你剛才說了首付、利率降低等等，現在已經開始在發生一些變化。還有一城一策的政策，你們覺得能起到什麼樣的作用？還需要什麼樣的政策？
胡一平：從中央層面來說，第一個政策就是去年11月11號出臺的，允許商業銀行到期債務進行展期，這個政策非常厲害。
六七月份的時候又允許這個政策繼續延遲到明年12月底，這個展期的政策對開發商保交樓是非常有好處的。一旦保交樓保不住，對市場的信心傷害是非常大，所以我覺得這對行業來說是一個比較好的政策。
從中央層面出臺了這樣比較好的政策，如何把政策能夠落實到每個城市裏面，落實到每個項目或者公司裏面，這是比較關鍵的因素之一。
如果這個問題解決掉，我想短期之內可能會有一個平穩的過渡。
樊綱：洪灝你對各個部委出臺的綜合性的政策做一個評價。
洪灝：我覺得大家都被打得眼花繚亂了，就像胡總說的，要讓開發商的現金流不能斷，除非讓它破產重組。因為資金流斷了，涉及到保交樓、涉及到整個產業鏈的問題。
現在這些政策如果都能落實，比如說前兩週講的一城一策，今年廣州房地產價格的下行壓力在一線城市裏面是最大的，前兩天就有媒體問廣州市的領導怎麼想這個問題，他們回答說還在研究。
我覺得最重要的是要政策能夠落地，而且央行的政策能夠提供足夠支持。我們現在看到浙江省出臺的政策，農民工買房可以獲得當地的戶口（杭州除外），2008年也有類似的情況，在上海買房送戶口。
2008年那一波我們很快就走出來的，當然那時我們的資產負債表比現在要健康。而且當時看到是美國的房地產泡沫破滅，差一點把全世界經濟捲到一個無底的深淵，最後我們也走出來的。
我覺得還有很多東西可以做，但首先是在這些政策出臺之後，地方怎麼樣落實，怎麼樣貫徹，這是第一點。
第二是今天早餐會的時候愛明總講到，在銀行放貸的職員是否有足夠的權力和膽量放貸，而不是說放了這個貸之後，以後如果變成了壞賬會受到牽連。
現在是時候做中觀和微觀的政策落地，整體來說宏觀政策體量是比較充沛的，甚至我覺得由於政策密集的出臺，大家已經被打得眼花繚亂了。
樊綱：但是會不會又使得所有企業都不破產、都不倒閉，這個市場的調整無法真正進行，會不會又變成這麼一個極端的情況？陳淮，你來分析分析。
陳淮：你反覆問一個問題，其實我在開場白已經說了，我們現在是把這條船的漏水堵住，今年能做到的就是不讓它繼續下沉，恐怕還談不上看到岸邊。
明確說，我們這個船劃兩天能不能靠岸？恐怕現在還看不到，能堵住漏就行。如果說今年的預期，就是這麼一個事。
不管什麼政策，吃什麼藥，開發商站在自己的立場都會想要出政策，吃點藥。別以為是政府的親兒子，親兒子也一樣，哪怕負債，吃了很多藥，救了還能活下去的，我才會下藥，如果進口藥多少錢打下去還是會死，那就死了算了，早點止損。
就像剛才說的貸款延期，是因為這些沒有能夠按期交付的房子是真的有需求的，老百姓要求的是保交房，而不是退房，這樣的延期才有意義。
要是開發商欠了錢都可以暫緩，對於那些沒有搶救價值的也是沒必要救的。
胡一平：我又不太同意您的觀點，你說房地產沒有爛資產，爛尾樓就是爛資產，沒有產生商業價值的很多，建好5年、10年空在那裏的商業地產就是爛資產。
陳淮：這些需要具體地說，我們說沒有爛資產，你說什麼東西過剩了，賣不出去了，過時了，人家不要了，永遠有這樣的東西。
你說商業中心賣不出去，我們現在的商業地產確確實實包括一線城市都是一個頭疼的問題，就是過剩了，不是蓋的樓不漂亮。住宅不是因為不需要，是需求被推遲了，這個問題不是今天幾十分鐘能給大家說清楚的。
房子的需求是永遠存在，而且不會被消滅的，只是被推遲了，所以現在賣不出去。我指的是相當一部分住宅是這樣的，如果能蓋出來就能賣出去，如果能賣出去就會不爛尾。
樊綱：陳淮待會兒還有一個主旨發言，我們還有3分鐘的時間，胡一平和洪灝能不能給我們講講商業地產和寫字樓地產目前的情況？剛才大家討論的基本都是住宅地產，你們怎麼看這兩塊？
胡一平：我覺得商業地產比住宅地產更加複雜，住宅只要建好了，總是有人住的，但是寫字樓或者是商業地產，如果是一旦供大於求，它是沒有市場需求的，所以要小心。
住宅比寫字樓要簡單得多，像我們公司下面有些子公司，很多年輕人還在住4個人、6個人一個房間，這些人就是有住宅需求的，在好的地段、好的位置有好的產品的話，住宅的春天還是有的，但是寫字樓和商業地產要慎之又慎。
洪灝：商業地產可能比住宅地產更復雜，因為住宅地產每年的需求，能夠賣多少，潛在的供應，很快能算出來。60億在建，存貨是2.5億，現在的存貨大概是18個月去化週期，這些是很容易算出來的。
但是商業地產出於統計數字的問題，還有跟整個經濟週期密切相關的問題，比住宅的問題要複雜得多。
看看數字，比如在一些一線城市，深圳商業寫字樓的空置率大概15%，上海稍微低一點，10%出頭。但是我們看到很可能是由於疫情改變了大家生活、工作的習慣的原因，全球的商業地產樓盤的空置率都非常高。
比如美國紐約是25%的空置率，美國舊金山大概1/3的樓都是空的，這些都是一些更復雜的原因，因為中國經濟還在低谷，疫情和互聯網改變了大家的生活方式，這些都是有影響的，所以商業地產的問題不是一兩分鐘能說清楚的。
樊綱：本環節的討論到這裏，感謝各位的辯論。