錢濱強：AI賦能與低碳驅動，商業不動産的智慧升級與可持續發展 | 2025不動産資管峰會

本文為錢濱強先生在2025觀點商業年會之不動産資管峰會發表的演講。

錢濱強（萬物梁行總裁）：各位商業的小伙伴，大家下午好，非常荣幸收到觀點的邀請，和大家來做主題分享。我本次演講主題圍繞着智慧和低碳，這應該也是當下的潮流和趨勢。

我這里有一張雲圖，基本上羅列了當下比較時尚、熱門的一些詞語。

我想說核心的三個詞，第一個是AI。我相信大家應該也在朋友圈刷到了李飛飛發布的一篇火爆矽谷的長文，它主要講的是“空間智能是AI的下一個前沿”，圍繞的是三個點：生成式、多模塊、交互式。

回過來看空間智能，未來AI在商業、辦公等等各種空間載體里面的應用，其實更多的是智能化和智慧化。

第二個關鍵詞是資産，過去大家一直說的是數據資産、金融資産，這些其實是一個衍生，實體資産才是本質。所以，如何來打理好不動産，讓資産更加的增值保值，可能是一個常态化的趨勢。

第三個就是可持續對應的低碳。雙碳的政策下面，其實不光是我們現在在做的一塊業務，更多的是一個可持續的責任。

圍繞着這幾件事，主要有兩個議題。第一個是在AI時代下，如何圍繞着“智慧”來形成提效和降本，也是現在我們大部分的landlord都會去關注的一件事情。第二個就是在雙碳下面，如何實現可持續。

我先來以我的視角來跟大家分享一下。第一張圖是關于我們現在在做的一個空間智慧化産品，叫“靈石”，其實它是一個AI的智慧大腦，核心是幾個模塊，這展示的是其中一個安全的模塊。

舉個例子，在設備房里面，我們現在用了更多的傳感器，把配電間的設備通過紅外攝像儀的攝像頭，做了相關的溫控抓取，超過60度以上進行預警提醒，派遣工單，然後形成管理閉環，未來這種無人化的高效運行機房應該是一種常态。

另外舉一個車庫的場景，智慧停車。其實前面我跟江總也在聊，陽光海天是非常資深的一個智慧停車平台。我們基于空間地下，有這樣一個空間管理的需求，所以我們裝了很多的攝像頭，核心是攝像頭能夠抓取到車與車之間的距離，以此評判是不是發生刮蹭，構成刮蹭以後，更加智慧化的讓我們的安全人員迅速到這個平台上去解決問題，形成管理閉環。

再說一下資産端，我覺得從租賃端、租戶端，大家知道怎麼樣來提升出租率，怎麼樣來做一些運營商的分析等等。

在智能端，我們的智能攝像頭與閘機繫統的核心功能在于人員身份識别與客流統計。繫統可精準區分内部員工與已完成線上登記的訪客，並分别統計其入場數量。

它的核心邏輯在于，如果一個企業的員工數量在逐步降低，那一定程度上代表這個企業的經營性受到了一些不穩定影響，或者潛在的預警。從整個動态平衡來說，如果訪客量有明顯下降，那也可以說企業的生意上可能也受到一些挑戰，可以此來評價這個租戶的穩定性。

這里是物業監管的視角。原本業主方會向物業來拿這些報告，每天要手繪完成，1到2天來登記各類的設備、人員進出、考勤等等，現在則能夠自動通過數據來生成報告。

在企業服務端，這個B2B、B2C最終服務到的是企業里或者是商場里的消費者，或者是里面的員工。如何讓員工和周邊的商戶形成一個線上的聯通，能夠享受到周邊的咖啡店的折扣，享受到便利店的優惠等等，可以把整個線上和線下的使用者，通過一個微信小程序實現連接。

在綠色低碳方面，我們做了一個benchmark。也就是我們所管理的2000棟樓，或者說是2000個不動産。根據跨區域、類業态、同規模下，我們會做能耗取值的回歸分析，如何形成回歸分析後的R?的拟合以及PEP的效率值，以此來論證在多少的範圍之内，它的單面積能耗是合理值。這個可以做一個相關行業内的披露，最終的目的是讓整個資産和管理更加透明。

第二塊我們來聊一下雙碳時代下如何做一些可持續的動作。

首先在政策層面，從中央到省市地方其實出台了相關的指引和文件。中央層面，對于年綜合能源消費總量1萬噸標準煤以上的企業，包括國有、民營是做重點監管的。省市對于5000到1萬噸標準煤的企業或者排放工廠是做監管的；再到整個區域級，上海黃浦區對于5000噸標準煤及以上的樓宇是做了相關的要求。

在去年的時候，上海市發改委發布了一個政策，是關于全市範圍之内要實現3%碳排放量下降的一個目標。實際對于每一個樓宇，根據它過去的排放量，是有一些定量的要求。

換句話說，一噸標準煤基本上等于3600度電。如果你的排放量超過了指標，那需要去買綠證和綠電，相當于是做了一些超標的費用。

舉個例子，我們在黃浦區所服務的一個項目叫中港匯。它是一個兩百多米高的樓，我們在兩年前給它做了一個AIoT智能控制的設備連接。它的核心邏輯首先是通過傳感器做了前端的數據采集。

以這個會場為例，在離出風口最遠的地方裝了傳感器。因為這里對溫度的感知一定是比出風口更差。以此來取值上傳到雲端，雲端發出的指令控制末端的冷凍機組、冷卻塔和冷卻棒。以此來調節出水溫度，以及對冷卻棒的變頻、冷卻塔的數量進行調整。

我們傳統上會認為，開兩台冷凍機組的能耗應該是高于使用一台的，但其實兩台各50%的使用效率在能耗上是低于一台的，以此來對設備進行調優，降低相關的成本和費用。

COP是評價空調的效率值的，它的整個標準值應該在4到6，我們接這個項目的時候，之前的COP數值在3.5，調優以後基本上能行到5以上，所以整個效率值達到了一定的提升，年均的降本也達到了19%。

另外一個案例，我們做了一個“光儲直柔”的項目。它的核心邏輯是在屋頂鋪了光伏，（PPT）從這里可以看到，當天的發電量在189千瓦時，189度電，儲能當時是在81千瓦時。那整個發電的使用，通過直流和交流加在一起大概七百多度電，也就是兩百多度電的光伏儲能所形成的七百多度電的使用，基本上在30%左右。這部分形成了綠電以後，一方面是能夠帶來經濟價值的回報，另外一方面其實也是形成節能減排的。

儲能還是要具體看，每個省市不一樣，價格不一樣。以上海市為例，它的峰谷差，整個高峰值要超過一塊錢，低的話基本上0.48元。深圳有可能峰谷值的差距更大，當差距越大，價差所形成的經濟轉化效率就會越高。

我們今年落地了三十多個項目，這里羅列的有十幾個。年均來算，通過精準調試及AIoT方式實現冷源繫統節能率在20%以内，5%至20%之間。

做這些可持續的動作，除了響應雙碳的政策以外，未來整個商用不動産的載體，也可以做相關的綠色金融，貼上綠色標簽，發綠色債券，整個融資成本也會更低，最終回報于債權人、股東方以及所有者。

接着剛才視頻里說到的，萬物梁行是什麼樣的一家企業？萬物雲源自萬科物業，目前旗下有：專注住宅服務的萬科物業、聚焦商業企業服務的萬物梁行，以及致力于城市服務的萬物雲城等。

萬物梁行專注于做商業和辦公不動産。它的核心是中方（萬物雲）和美方（戴德梁行）聯合成立的一個合資公司。主要的業務線分為了三部分，首先是空間服務，即商業物業服務（PM）和綜合設施管理（IFM），此外還有智慧低碳産品（能源管理、智慧空間運營、智慧停車），以及企業特約服務等。

PM主要是針對于商業、辦公、産業園等一繫列的不動産載體。這里面最大的一塊業務其實是能源，占成本近三成。

IFM更多的是類似于企業總部、工廠等等，比如華為的練秋湖研發中心，現在由我們提供服務；騰訊近期從深圳的騰訊濱海大廈搬到了企鵝島，也是我們在提供服務。

最後我想說的是，2030碳達峰馬上就到了，我們也呼籲在這個AI時代背景下，與在座各位線上線下的商業不動産的持有方、服務方、使用者，大家一起共同來為這麼一個宏大目標做出努力。

以上是我的分享，謝謝大家。

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