本文據王磊先生在2025商業年會發表的演講梳理。
王磊（華潤萬象生活執行董事、副總裁、商業航道總經理）：感謝觀點的邀請，很開心有很多新老朋友齊聚在這裏，一起探討如何讓商業地產行業更加健康、良性地發展。
關於宏觀的問題，我覺得有兩個報告對未來商業地產影響特別大，一是七月份的中央城市工作會議，二是剛剛召開的二十屆四中全會以及對“十五五”的規劃。我們要深入研究這些報告，在其中看到國家發展的節奏和脈搏，找到屬於我們自己的路。所以，我選擇“直面變局，穩中求新”作為今天的主題。
從宏觀來看，整體經濟全年增長5%應該是能夠實現的。前三季度經濟實現增長5.2%，而消費板塊前三季度也實現了4.5%的增長。三季度的增速有所下降，這與國補在第三季度釋放有限帶來的退坡影響有關，預計國補在四季度會緩和地釋放。
上半年，華潤萬象生活商業規模增長加上單店增長達到20%以上，單店達到9.7%增速，三季度與上半年整體的趨勢是一致的。
那麼，未來發展的趨勢是什麼樣？目前，城鎮化已從快速增長轉向穩定發展，城市由大規模的擴張轉向存量提質增效。
下一個階段會帶來怎樣的改變？四個觀點與大家分享：第一是內涵式的發展，第二是資本循環模式的改變，第三是分化，第四是技術突破。
首先是內涵式的發展。國家對於城市及城鎮化定義的內涵已經發生了本質的變化，15年是火車頭，25年是有機生命體。整個空間佈局，15年是優化城市佈局，25年是優化城市體系。因此，我們所處的階段已經發生了變化。“十四五”依然是以增量為主，城鎮化的進程在放緩，進入到“十五五”，一定是增量和存量並存的階段。進入“十六五”，大概率會進入到存量時代。
從城鎮化進程的速度來看，2020年之前發展非常快，近五年來實際上在放緩。未來，按照75%左右的預期，到2035年左右就會慢慢接近尾聲，這是我們所處的階段以及挑戰。那麼，機遇在哪裏？一是結構性的機會，中國的整體發展水平是這樣，結構性機會依然還在。其次是存量盤活的能力。進入到存量時代，如果我們沒有辦法建立存量市場的競爭壁壘，未來的挑戰可能會更大。
二是隨着首批消費基礎設施公募REITs上市，雖然還有很多挑戰和問題，比如制度、法律問題等，但意義重大，商業資產的流動性變好，商業地產的地產發展邏輯慢慢發生變化。C-REITs現在已經到了2000億規模的重要節點，整個投資市場要理順的問題在慢慢理清，相信未來五年還會繼續加速，下一個關鍵的節點是5000億。此外，公募市場的繁榮一定會帶來私募的繁榮，定價的錨點現在也越來越清晰，以前大宗交易，特別是商業地產的交易，實際上是沒有價值錨點的，所以它的交易很不活躍的。未來一定是運營為王，資產的價值跟成本基本上沒有任何關係，你能夠創造多少現金流，資產的價值就是多少，運營能力變得特別重要。
第三是多重分化。首先是渠道分化，線上、線下在分化，線上的傳統渠道與新興渠道在分化，特別是即時零售、直播這類在快速增長，反倒傳統的線上增速在放緩，甚至有的出現了下降。線下的分化更加清晰，比如一些能夠提供極致服務、商品或體驗的，也能帶來比較好的結果。但如果還是按照傳統路徑，會遇到較大挑戰。其次是區域分化，從今年來看，中西部地區總體更好，華北壓力會更大一些。再次是品類分化，大家都比較關心奢侈品的表現，進入到三季度，感覺到奢侈品有一些在企穩，有一些在收窄，但還是能看到在慢慢企穩的跡象。最後一個分化是消費者分化，這個是必然的，因為代際在更迭，消費者變得越來越快。
第四是技術突破，我們雖然是做線下生意，也需要考慮流量入口的重構。其中，像小紅書、抖音等線上的流量入口，我們要重視它，另一方面，怎麼建立自己的流量入口。別人的入口我們不排斥，但是自己的流量入口會非常重要。這也是後面會講到的私域流量，未來做C端商業，沒有私域流量可能會很難生存。然後是全渠道利益再分配，未來品牌的線上線下全渠道佈局將成為標配，但需要做好平衡。相應帶來的利益分配機制如何變化，可能是未來5到10年的新課題。最後是空間價值重構。我們經營的購物中心是物理空間，現在物理空間裏傳統的租賃空間邊界在慢慢被打破。除了物理空間之外，虛擬空間毫無疑問也在融合。
基於這些變化，我們該做什麼？這裏來講一講華潤萬象生活的“穩”與“新”。“穩”是基於企業的性質和特點，我們20年來的發展是戰略優先的原則。我們堅持高質量的規模化發展，進行多賽道佈局。對於未來5到10年的發展，也是這樣的戰略選擇。
截止今年上半年，我們在營購物中心是125個，到現在為止應該是130個左右。整體零售額規模化增長加上單店的增長是21%，整體客流的推動、在當地的領先程度總體均好。
多賽道的佈局也是每次交流都會提到的點，每個企業戰略選擇不一樣，我們每一個購物中心都是不一樣的，但是我們也會有分類：非凡重奢、城市旗艦、品質生活和前沿創新。
這裏分享兩點。第一，多賽道佈局主要是為了穿越經濟週期，我們認為未來會有波動，所以要多賽道佈局。第二，城市旗艦賽道，以深圳萬象天地、成都萬象天地為代表，在當前經濟環境下有比較驚喜的表現。因此，我們還會繼續堅持多賽道佈局。
提到創新，我覺得整個商業地產的地產屬性在慢慢淡化，行業也會迴歸到理性的狀態，迴歸到重視客戶、重視消費者的狀態。
下一個階段，行業應該會慢慢進入整合的階段。任何行業都會經歷產能的整合和出清，這跟整個大時代節奏也是一致的，相應的，最後還是要回歸業務的本身。所以無論是商業地產還是商業零售，我們要回歸初心，更加註重產品和產品力，這是更加有意義的事，大概率也是必由之路。
產品方面，要講求硬件打造、軟件構建和運營能力。購物中心的選址、建築設計等方面，是硬件的打造。軟實力則包括定位、業態和品牌組合等的考量，再到基本功——運營能力。每個企業狀態不一樣，真正能把產品的硬件、軟件、運營能力一體化打造好的企業、團隊或者項目並不多，往往是被割裂的，無法打造出極致的產品。
我們認為未來購物中心一定會變成生活中心，人們的生活需要什麼，我們就應該做什麼。
這裏有三個關鍵詞與大家分享：場景、數據、流量。首先，以前的租賃模式一定要轉換為場景、場域、空間的運營，深圳萬象天地、深圳灣萬象城也在嘗試。第二個是數據，數據未來會形成資產，我們不只是交易數據，我們管理的每一個環節都會形成數據，它的重要性越來越明顯，也會產生更大的價值。最後說一說流量，特別是私域流量，我們現在是以會員作為私域流量的載體，未來10到20年，私域流量將是非常牢固的護城河。
產品力方面，客戶的體驗才是最終目的，包括了消費者為什麼來、品牌為什麼來，以及現在的一個新變化，除與品牌招商合作外，我們還邀請許多其它生態合作伙伴加入進來、一起構建好平臺。而做好這件事的根本邏輯是極致的客戶導向。
最後要與大家分享一點，我們認為過往40年一直向上發展是常態，但在歷史長河裏，向上發展不是一個常態，未來有波動才是經濟發展的常態。
因此，在這樣一個高度不確定的狀態下，特別是我們還沒有適應波動的狀態下，我們要做好基本盤，做好我們最擅長的事情，做好創新，做好產品，提升產品力，穿越週期，各自找到符合自身的發展路徑。