胡建：靈活辦公市場連接器，WeWork中國2.0時代的價值重構 | 2025不動産資管峰會

本文為胡建先生在2025觀點商業年會之不動産資管峰會發表的演講。

胡建（WeWork中國首席技術官）：非常感謝觀點機構作為主辦方，邀請提供這次交流的平台。今天我跟大家分享的主題是“中國靈活辦公市場的連接器”，看看WeWork中國如何從1.0時代蛻變到2.0時代。

行業正經歷比較困難的時期，但在WeWork中國的視角，看到是一個非常好的機遇。不管是國家對新質生産力的倡導，還是群衆對于美好生活的向往，都催生了大家對于品質辦公的新需求。

在此背景之下， WeWork中國内部的觀點：“我們想知道WeWork中國能為靈活辦公提供什麼樣的市場價值，或者說從WeWork中國的市場定位來看，我們如何做到靈活辦公行業起起伏伏之後的價值回歸，我們認為有兩個關鍵點。”

第一個是極致的靈活性。尤其是在市場環境不确定性很強的前提下，靈活辦公所提供的極致靈活性是我們的如今非常重要的優勢。

第二個是品質感。大家對聯合辦公與靈活辦公的關聯印象可能是比較人性化的設計、比較好的空間裝修以及一體化服務，這就是我們業态本身能為行業提供的繫列價值當中另一個重點。

歐美市場跟我們不在同一個周期，但在靈活辦公的趨勢上是具有參考性的，在此以美國2025年2月份的數據舉例。

首先，全美在靈活辦公空間的數量為7800個，數量相對龐大，年環比增長大約為15%，同時靈活辦公空間的在管面積是1.4億平方英尺，換算過來大概是1400萬平米。這一數據釋放出市場對靈活辦公的接納信心。

在這樣的大背景之下，我們内部也一直在思考和做調整，接下來分享一下WeWork中國從1.0到2.0的叠代過程。

歷多年的深耕細做，如今的WeWork中國已從1.0 時代升級到2.0時代，在1.0時代，我們的核心競争力是空間設計、社區運營和銷售體繫，通過先進的空間設計理念，我們為業主賦能，讓其辦公空間更加有市場競争力，通過線上線下結合的銷售體繫，我們把會員吸引過來，通過高品質的社區運營，我們把會員留下來、服務好，成為長期合作伙伴。在過去我們既服務了非常多的全球500強企業，如微軟、耐克等，也服務了非常多的中國獨角獸企業，比如頭條、小紅書、DeepSeek等。 在我們保持我們原有核心能力和服務好品質企業的同時，我們也在不斷的升級我們的核心能力，去更好的滿足市場上越來越多元化、個性化的辦公空間需求。從而進入到WeWork中國2.0時代，我會用「靈活、創新、科技」三大核心競争力，去更好的服務我們的會員和業主。

我們現在在做兩部分事情，持續提升上限以及紮實築牢底線。

先來看“上限”在哪里。很多會員非常喜歡我們的社區風格，那麼為什麼我們的會員願意買單呢？這中間有三個核心的要素。

第一個是前面提到的極致靈活性，因為靈活性是我們這個賽道當中非常重要的抓手。客戶可以和我們以不同時間周期、不同租約形式進行簽約，WeWork中國也可以為客戶定制貼合實際服務需求的合作。

第二個是我們的社區活力。很多人非常喜歡我們的社區空間，感覺跟普通空間不一樣。現在是AI時代，大家有一個很流行的詞叫vibe working這個詞在我們的社區里也是經常被提到、被大家認可的核心要素。

當然，一站式服務一直是我們的強項。從最基礎的工商财稅，再到比較全面的IT支持，再到更多的個性化增值服務，都能夠為我們的會員企業提供，這就是我們在提升上限方面做的核心工作。

接下來，跟大家分享一下我們今年6月份新發布的靈活辦公科技産品-- “悠座FLEXJOY”，設計思路是在時間和空間顆粒度上為我們會員提供更多的選擇和靈活性。

我們的新産品基本覆蓋所有的空間類型，靈活工位也可以按小時開始預定，還做了專享辦公室。專享辦公室是以時間零售的形式售賣辦公空間，可以以一天的時間切片來使用辦公室。這個切片已經非常細，也是我們産品精細化的重要抓手。

築牢成本底線方面，我覺得精細化運營是未來非常重要的核心競争力，這也是WeWork中國一直在追求和努力的方向。所以在過去兩年，我們在精細化管理社區方面做了很多創新。

首先是空間節能。截至目前，在全國範圍内我們擁有近70個的自營項目，條件允許的情況下，我們管理的樓宇都已經覆蓋了自研的BMS繫統，通過全自動的方式把空調BMS和運營繫統進行打通，可以精細化管理開關，不需要人為幹預。

根據去年做的測算，能源費是我們社區運營當中比較大的支出。通過空間節能方式，空調的節能基本能達到30%。這種精細化的管理能讓我們的管理顆粒度變得非常細，同時不會影響客戶的體驗。

同時，我們把空調控制能力開放給每一個會員，所有會員在有這套繫統的樓宇里面，都可以自己控制頭上的出風口。不論冬季還是夏季，都不需要有專門的人員固定在辦公區域響應客戶需求，也幫助我們提升了服務效率。

然後是三保提效，我們也應用物聯網的方式，給每一個保安、保潔一個智能工牌，把所有日常工作都細化為每一個工作任務、工作計劃，追蹤所有一線的三保人員的實時狀态，以及工作計劃的完成程度。我們還可以分析出每一位三保人員實時停留的節點，對應他的工作計劃，就能夠看出工作忙閑程度，從而進一步調整人員配置。通過這種方式，我們三保工作基本可以減掉20%人力。

我們現在在做的包括社區標準，社區質量控制體繫，以及圍繞質量控制所發現問題的培訓體繫的正循環飛輪等一些繫列嘗試，都在持續提升運營效率，用更低的成本去給會員提供更好的服務，所以“上限”是持續往上去提升的。

我們很多同事平時也會開玩笑，說繫統把這些事情都做了，是不是以後就不用他們這些人了，我說並不是。我們社區同事未來的工作重心，或者說他們可以創造更多價值的地方，就在産品力。

讓重復性的工作變得越來越少，讓我們的員工也能夠專注在如何更好地和客戶交互，讓客戶感受到更多的情緒價值，這就是我們對“上限”和“底線”的整體思考。

回到我們今天的演講主題，WeWork中國将自己放在“中國靈活辦公市場的連接器”的定位上，因為我們做了很多努力和嘗試，不管是提效創新，還是做新産品的研發，這些工作也給我們帶來非常大的收益，對我們日常的運營帶來非常大的幫助。

同時，WeWork中國一直在做産品創新、服務創新和商業模式創新，我們的産品和服務已經不僅僅停留在辦公空間領域，已經延伸到跟辦公相關的各項服務領域。我們的商業模式也不僅僅是租賃模式，而是延伸到輕資産運營模式和繫統合作模式等。截至目前，我們已成功與多家業主方達成「空間互聯」創新合作，将近100個合作辦公空間緊密連接，期待更多伙伴的加入，構建一個全新的靈活辦公生态。

通過這樣的合作，我們也希望提供内外兼修的價值賦能。第一個是對内的精細化運營賦能，包括我們的SOP、核心招商能力、會員網絡、精細化服務會員的能力以及配套的軟件繫統工具。這些能力我們都已經把它産品化，能夠和我們的業主合作伙伴進行分享。

第二個是如何對外提升我們的産品力。除了工位和會議室之外，把我們現在做的極致使用空間的新虛拟産品也能夠給到業主合作伙伴。所以，不管是聯通各類寫字樓的資源，還是空間預定和增值服務能力，以及day pass、access pass這種pass類産品的共享能力，我們在做很多嘗試，希望通過内外兩種方式，為我們的合作伙伴在精細化運營和産品豐富度上提供更多的支持和賦能。

整套體繫基于我們自研繫統平台悠座“FLEXJOY”，我們當前也有一些已經在合作中的業主完全是由這套繫統支撐運營的。當前，我們WeWork中國自有的12個城市，70個社區，640個會議室，以及一百多個共享辦公室的庫存都在我們的空間互聯平台上架，同時擁有10個合作伙伴，20個樓宇和60個會議室的初期規模。

今天跟大家分享，也希望未來我們有更多機會和更多的業主合作伙伴能夠在這個平台上有更多的未來潛在合作。

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