觀點網 較上一年早了三天，金茂服務今年趕上了年報披露的前排位置。

根據業績報告，金茂服務2024年實現營收29.66億元，同比上升9.7%；年內利潤約3.84億元，同比增加12%；毛利約為7.06億元。

規模方面，合約建築面積約1.34億平方米，較2023年增加約26.2%；在管建築面積約為1.01億平方米，同比增加19.8%。

3月24日，金茂服務召開業績媒體發佈會，出席會議的公司管理層包括董事長宋鏐毅、執行董事兼總經理李玉龍以及執行董事兼財務總監趙進龍。

在行業盈利能力整體承壓的情況下，金茂服務2024年營收、淨利潤兩項關鍵指標整體保持增長水平，或許是較早披露業績報告的信心來源之一。

減速與補油

截至2024年12月31日，錄得總收入約29.66億元，同比增長9.7%。

在2024年上半年，金茂服務整體實現營收14.91億元，同比增長10.2%。

金茂服務營收主要來自物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三個板塊。

其中，物業管理服務全年收入20.59億元，同比增長30.7%，佔總收入比重69.4%；非業主增值服務收入3.25億元，佔總收入比重10.9%；社區增值服務收入5.83億元，佔比為19.7%。

據瞭解，物業管理服務收入大幅增加主要由於公司業務擴張帶來的在管建築面積增加，在管面積較2023年增長19.83%至約1.01億平方米。

對於主要依靠基礎物管業務增長拉動整體航速的物企而言，在管規模依舊是重要的衡量指標。

而在管規模能穩步提升，或許與年內收購聖瑞物業以及追求市場化外拓有關。

2024年1月，金茂服務旗下金茂物管以3.238億元收購北京市潤物嘉業企業管理有限公全部股權。物嘉業主要通過旗下非全資附屬公司北京市聖瑞物業服務有限公司及其附屬公司開展業務，主要為物業管理及相關服務、酒店運營等業務。

經過近一年整合，金茂服務管理層表示已與聖瑞物業在業務上實現高度融合，且財務上經營表現好於前期估值預期。

完成收購後，聖瑞物業為金茂服務新增合約面積866萬平方米、在管面積798萬平方米，貢獻收入2.21億元，綜合利潤2926萬元。

外拓方面，金茂服務於2024年外拓項目100個，合計簽約面積達1239萬平方米，年飽和收入為2.36億元。

積極外拓不僅帶來規模上升，還有對關聯方面積輸送依賴的減緩。合約面積中，來自第三方的面積佔比已提升至53.6%，較2023年提升7.8個百分點。

得益於收併購及外拓面積補充，金茂服務合約面積及在管面積分別同比上升約26.2%、19.9%。

毛利爬梯

金茂服務營收減速或許能靠在管面積增長補一腳油門重新加速。

報告期內，錄得年內利潤約為3.84億元，較2023年增加約12.0%；淨利潤率約為12.9%，同比增長0.2個百分點。

在物管行業盈利能力整體承壓的背景下，金茂服務利潤收穫兩位數增長確實難得，但實際上非經常性收益對利潤的貢獻亦不可忽視。

按業務劃分來看，物業管理服務錄得毛利3.11億元，毛利率15.1%；非業主增值服務毛利約1.07億元，毛利率32.9%；社區增值服務毛利2.88億元，毛利率49.5%，同比增長5.8個百分點。

業績會上，公司管理層認為基礎物管毛利率還是保持了平穩，位於行業中高位毛利率水平之上，但品質投入與房產資產保值相關聯。

“物業管理對於資產保值的核心功能是沒有改變的，未來隨着房地產市場變化，功能還會加強。公司現在收斂聚焦核心城市的策略，未來在基礎業務的毛利率上還是能夠守得住15%左右的水平。”

管理層表示，在做好基礎業務的同時，公司的社區增值業務毛利率水平是在上升的，從項目的全盤來講還是能夠看到一些積極變化。

而金茂服務毛利率下降幅度最大的非業主增值服務，則受到了地產行業週期性影響。

結合金茂服務對於非業主增值服務收入下降的解釋：受地產行業週期性影響，案場及開辦業務的收入因新獲取業務項目數量降低而下降，前期規劃和設計服務以及承接查驗諮詢服務收入也因交付量降低而下降。

可以看出，關聯方中國金茂大概率是金茂服務非業主增值服務項目輸送的主要來源之一。

房地產行業還處於調整期，關聯方自身要保經營的情況下，能夠提供給物業平臺的資源相對減少。

地產週期仍在持續，金茂服務後續可能要更多寄望於保持或提升物業管理服務及社區增值服務毛利在當前基數上的增長。