陳詩濤（觀點機構、博鰲房地產論壇創始人）：尊敬的各位來賓，下午好！

疫情下觀點商業年會依然如期舉行，並得到各位來賓的現場出席及線上參與的支持，我想這就是所有商業從業者對於行業的責任、堅守與信心。

成功屬於樂觀者！歷史總是滾動向前發展的，新的時期，一定有新的機遇，只要我們在這個賽道上有適合的戰略並找到合適的路徑……

基於此，請允許我以《表現力指數·2022年度商業地產表現報告》的發佈來表達觀點人向各位行業的奮鬥者們致敬！

現在由我正式發佈《表現力指數·2022年度商業地產表現報告》，請看大屏幕

時間關係，我的時間壓縮的很緊，跟大家做一個簡要的彙報。

整體的消費市場回升，商辦領域有新拓展的需求，數字就不讀了。商業地產的投資額伴隨着住宅投資的不景氣，4到9月份都是負增長，拖累了新開工和竣工的面積。

指標是比較關注的，我們有四大研究體系，包括運營指標、管理指標、品牌指標和創新指標，這個指標下面還有各種分類的指標，採用的方法，經過多年的探討，我覺得相對是比較全面和科學的。這是我們評選出前100商業地產的優秀企業，大家會看到前十里面的華潤萬象生活、恆隆、凱德等，具體的分值在報告中可以看到。這是我們31到60的企業，這是61到100的企業。我們做一個簡單的點評，華潤萬象生活第一位，恆隆和凱德鞏固了優勢，華潤今年的表現繼續深耕，購物中心和寫字樓保持了行業優勢，恆隆地產今年上海的王牌項目受疫情影響比較大，但是高端商業上我們看到他的財報上收入是比較好的，凱德也有很不錯的成效。這是24家有代表性的企業，我們做了一個行業企業觀察，這個圖可以看出，投資物業收入分層是比較明顯的，腰部企業競爭加劇，市場風險衝擊下港資增幅稍微遜色，右邊的圖可以看一下。我們規避了真實的名字，為了有些財務的保密。第二個，長期主義的價值引領下，港資今年有所下滑，但是單位的資產優勢還是比較突出的。商業地產對重要是運營和管理，我們評選了20家管理能力優秀的企業，大家可以看這個表。在這裏我們認為恆隆的管理實力是比較強的，這是我們商業地產品牌價值的表現，華潤萬象、太古和恆隆，這是前面20家的企業。其實品牌在做護城河，我們會看到包括太古和龍湖都是在前列。

商業我們不但擁有創新，創新是以後制勝的關鍵，大家看這20家排在前面的企業。其中的凱德和印力有持續的創新打法，萬達商管是迭代進化。我們對商業資產管理做了十家表現優秀企業的評選，凱德龍湖在資管方面是比較超越的。這是我們商管企業，有10家表現比較優秀的企業。我們會看到萬達繼續蟬聯了第一，華潤萬象是雙管齊下。

其實大家談到商業地產最難的是基金的沉澱，這是主要的投資管理事件，前三季度，我們看到不動產還是避險資產的優選，險資在加碼。這是存量改造市場，目前競逐存量改造市場是一個重要的方向。我們這裏選出了十家在商業不動產投資管理比較優秀的企業機構。在商業零售方面，我們給的關健詞是迎難而上，整個左邊的圖，零售的大宗交易列表，市場的表現平穩，大宗交易今年是以內資為主，新的入市項目有接近200個，社區商業和奧萊業態發展加速，增長的趨勢是勻速的，上半年都實現了收入同比，有3家企業，萬達、新城控股、寶龍商業都超過了一千萬平米。輕資產是在加速，這是數字化的探索規劃和成效，這個表也比較清楚。二線城市未來會漸成主舞臺，零售類首店的熱度持續。所以說，我們為此甄選了20家在購物中心運營表現比較排在前面的企業，這裏是20個購物中心，表現優秀的項目。這是10個社區商業的運營商，包括我們會看到碧桂園、金科、萬科商業等。商辦和辦公空間首次放在一起，我們的關健詞是喜憂參半。短期是承壓的，廣州深圳租金波動比較小。1到9月商辦企業的動態，運營商擴張的意願強烈，企業加快輕資產步伐，包括中海、陸家嘴都在擴。這是寫字樓出租項目的表現，商辦運營商穩健增長，但是疫情對項目有考驗。這裏我們有一個辦公空間，盈利的困境還待解，我們選出20家優秀企業，這是20個商辦的優秀項目，在商寫選了十家有代表性的企業。在住房租賃我們的關健詞是漸入佳境，大家看今年各種政策的列表，政策指引，創新型舉措，我們看到這裏包括REITs的進度，取得了一些突破性的進展，這是樣本企業的運營情況，我們看到多數企業的規模和收入是雙增長的，很多企業超過了十萬間。高端的租賃市場受到比較大的影響，今年會看到同期的縮減整體出租率。新入市在拓展，上海還是拓店的首選城市，9個月的新開城市分佈圖。

對文商旅也有一個關健詞，適者生存，今年我們宏觀是高開低走，金融支持為主，扶助消費為輔。冬天主要是大宗交易提供了緩衝空間，抵禦寒冬，這是文商旅在元宇宙上的一些動作。這是消費品牌，審慎樂觀，大家都提到新經濟新消費新零售，包括對消費者行為的影響，我們主要是致力於這幾個業態，超市零售是線上業務開發和數字化的賦能，對於院線是至暗時刻，時尚與運動服飾是頭部品牌持續增收，國產護膚品牌藉助線上渠道崛起，我們選擇了十家餐飲品牌，十個運動服飾品牌，十個電影院線。

可持續發展下的綠色金融，項目和資金同行，我們也看到研發投入是分化明顯，綠建和雙碳的這些指標，數字化建設是未來很關鍵的，未來平臺的流量是關鍵，最後一個是自研線上平臺模式會有比較大的優勢，我們做了八個服務類別。我們在ESG發展表現裏面選擇出了十家優秀企業，這是我們選擇的一些典型性的企業項目和代表的品牌。

因為時間關係，我說的非常簡單，大家可以點擊觀點網，觀點APP、觀點指數官微。也可以在觀點網下載PDF版本，也請大家繼續參加加晚上2022年度商業地產表現的發佈盛典！最後預祝2022觀點商業年會取得圓滿成功！謝謝大家！