觀點地產網 與以往一樣，碧桂園服務在母公司中報發佈的隔天，也召開了業績會。

8月25日，總裁李長江攜首席財務官黃鵬、首席戰略官徐彬淮以及副總裁潘品毅出席線上業績會。

觀點地產新媒體注意到，潘品毅為首次出席。據悉其主要分管碧桂園服務的本地生活事業部、到家服務事業部等，從這一人員變化也可反映出目前碧桂園對於社區增值服務的態度。

整體業績看，碧桂園服務保持了一貫的營收高增速。期內，碧桂園服務收入115.6億元，同比增長約84.3%；淨利潤為22.26億元，同比增幅約66.7%；公司股東應占利潤21.13億元，同比增幅約60.7%。

同時，在其多業務形態的擴張中，也顯然窺見其盈利的波動，如上半年錄得毛利率同比下降3.8個百分點至約33.4%。

但毛利率的下降，以及上半年發酵的一些風波等，似乎並不影響這家喊話千億營收物企的雄心。

自2020年向外界公開“到2025年集團實現千億營收”的計劃後，這是千億目標的開端。李長江表示，“雖然離千億目標才起步半年，毫無疑問，這開了一個好頭。”

不過他將這一業績表現稱之為“尤為不易”。

李長江稱，取得上述中期的業績是在一個相對較大基礎的前提下，而這個基數已經是“已上市的物管公司裏的規模第一。”

在管突破6億平米

在同樣規模論的物管行業裏面，在管及合約面積成為判斷物業公司業務增長的重要指標。

可以窺見，碧桂園服務這份中期財報中，最為突出的在管及合約面積的猛增——而這與上半年轟動的藍光嘉寶併購案有關。

今年2月末，碧桂園服務斥資49.64億元控股了藍光嘉寶服務，後者是一間在管建築面積上億平方米的大中型物管商，由於母公司藍光發展的債務壓力而出讓股權。

隨後，碧桂園服務開展了一系列諸如要約收購、私有化、管理層入駐等行動。

最新2021年6月30日並表日，碧桂園服務完成對嘉寶服務的收購。觀點地產新媒體瞭解，自並表日後嘉寶服務的業績將併入碧桂園服務，而嘉寶服務的物業服務收費管理面積約1.3億平方米，合同管理面積約2.19億平方米。

以並表為分界線，上半年碧桂園服務新增合同管理面積約8015萬平方米，同比去年增長31.2%；並表藍光嘉寶2.19億平方米的合同管理面積後，僅上半年整體新增的合同面積達3億平方米，按此計算同比將增長超3倍。

收費管理面積方面，上半年碧桂園服務新增面積約5180萬平方米，同比去年增長19.5%；並表藍光嘉寶約1.30億平方米的管理面積後，整體新增管理面積達1.82億平方米，同樣有超3倍的增幅。

這也使得截至2021年上半年，碧桂園服務收費管理面積增長到4.29億平方米，儲備面積4.72億平方米，合同管理面積9.01億平方米。

加上嘉寶之後，碧桂園服務收費管理總面積約6.44億平方米，合同管理總面積約12.05億平方米。橫向對比的話，上半年其他上市頭部物企例如保利物業在管、合同管理總面積約4.28億平方米、6.22億平方米；雅生活則分別為4.24億平方米及5.84億平方米。

可以說，碧桂園服務藉助併購藍光嘉寶，實現了面積規模的躍升。

同時也進一步加大碧桂園服務的第三方比例。觀點地產新媒體獲悉，以合同管理面積為例，2018-2020年，碧桂園服務第三方合同管理面積由0.97億平方米遞增至2.49億平方米，在總面積中佔比從19.1%逐步遞增至30.4%。

截至2021年中期，加上藍光嘉寶合同管理面積後，其來自獨立第三方開發商開發物業的合同管理面積將增加至5.13億平方米，佔比升至45.8%。

值得一提的是，收費管理面積已納入並表範圍，但尚未產生並表收入，因此尚無法從其他維度判斷藍光嘉寶對於碧桂園服務業績的作用。

另據投資者人士告訴觀點地產新媒體，碧桂園服務還表示，藍光嘉寶退市之後，還需針對其總部架構等方面做出進一步調整，滿足高效率的運作；但從過去幾個月的整合來看，效果十分不錯，與此前做盡調、研判的結果保持一致性。

嚐到了甜頭的碧桂園服務，顯然希望用資金撬動更多的收併購。

除了在去年12月份配股融資77.5億外，今年5月份，碧桂園服務再度進行大筆融資，通過配售股份和發行可換股債券合共籌集大約155.26億港元現金。

這些資金作為了碧桂園服務進行收併購的儲備彈藥，可以窺見過去半年碧桂園服務除了進行大型的物企收購如藍光嘉寶、銀河物業外，還相繼進行了廣告傳媒、城市服務等等各個業態的收購。

但截至中期數據，碧桂園服務的銀行存款和現金總額仍有約219.38億元，較去年底增加43%，在手現金遠超過同行。

這顯然讓市場有了更多想像，日前就有消息稱萬科、碧桂園均與恒大物業洽談過，但因為價格等方面問題，二者目前均未與恒大物業達成一致，暫已退出收購事宜。

據上述投資者透露，碧桂園服務管理層表示，確實目前資金鍊整體偏緊，一些民營地產開發商有一些流動性危機，這應該會對整個物業行業創造機會，有機會碧桂園服務肯定也會抓住。

但其稱，碧桂園服務雖目前有一些在談的收購，但有些標的要價條件不低、風險保障不明，因此公司對下半年的收購還是持一個觀望和積極的態度。

開闢商業運營分部

上述提及的機會型收購，更多指向了那些存在資金壓力的房企下屬物業公司。這些物業子公司能給碧桂園服務帶來的，往往是住宅物業管理服務上的業績提升。

但從近年來碧桂園服務的收併購可窺探出，其將很大一部分精力放在了基礎物管服務之外的各類服務。

觀點地產新媒體查閱獲悉，從碧桂園服務的收入結構看，其過往主要以物業管理服務為主、社區增值服務、非業主增值服務為輔，逐步增加了三供一業、城市服務、商業運營以及其他服務的版塊。

如2018-2020年，其物業管理服務佔比分別為73.7%、59.6%和55.2%；截至上半年，這一比例下降至44.7%，而其他諸如城市服務佔比已達18.1%、三供一業的物管、供熱方面共佔比13.7%。

具體而言，上半年，來自城市服務業務錄得收入20.95億元，同比增長超55倍；期內中標籤約項目96個，新增合同總額40.14億元，新增年化合同總額11.19億元。

城市服務是近幾年碧桂園服務新涉及的賽道，一直到2020年完成對環衛行業龍頭公司滿國及東飛的收購，才初步構築了城市服務業務的生態。

不過，這一項業務雖近來被不少物管公司看好，但也同時面臨着增收不增利的質疑。

從碧桂園服務財報中也可看出，2021年中期碧桂園服務的整體毛利率由去年同期約37.2%下降3.8個百分點至約33.4%。

碧桂園服務對此解釋稱，主要原因是城市服務並表、疫情社保減免政策的取消等偶發性因素的影響造成毛利率下降，若剔除城市服務及本期新增的商業運營服務業務分部因素後，毛利率則由2020年同期約37.3%下降1.1個百分點至約36.2%。

具體而言，城市服務分部的毛利率由去年中期的23.1%下降3.8個百分點至約19.3%，下降主要是由於2020年10月收購的滿國及東飛業務的毛利率較低，且因本年政府取消企業社保減免政策所致。

據上述投資者轉述，針對城市服務毛利率低的問題，李長江也解釋稱，毫無疑問城市服務是一項藍海業務，但目前不管是物業企業或是政府，都是處在一個探討、試水、摸索的過程中，沒有一個成型的模式。

其表示，目前並沒有標準、規範要求如何去做，因此可能會和原本的想法有所落差。李長江還提及，有些正在跟進的城市項目甚至一年半都無法落地。

除了尚在探索階段的城市服務，觀點地產新媒體發現碧桂園服務還在中期財報收入分部中新開闢了商業運營服務。數據顯示，上半年碧桂園服務錄得1.4億元的商業運營服務。

從零到有，黃鵬在業績會中表示這是因為在上半年完成了對於碧桂園文商旅中的商管的輕資產的注入。

“這個注入是漸進的，現在上半年並表兩個月的時間已創造大概1.4個億的營收。”

黃鵬稱，碧桂園服務此後會形成多業態的商業運營的產品線，包括購物中心、商業街區、社區商業、品質辦公、特色文旅這些業態為一體的商業生態圈。

“我們期待用5年的時間實現商業百億營收的突破。目前儲備的營收大概有20多億，後面有一些代表性的項目。”黃鵬稱。

事實上，商業、商寫是碧桂園服務目前迫切想要提高規模的業務板塊，且此類業務因收益較佳可以拉高盈利表現。如上半年，碧桂園服務商業運營服務分部錄得毛利率約56.1%。

除了這些新發力的業務模塊，在社區增值服務中，碧桂園也着力發力社區傳媒、社區團購、房產經紀等細分增值服務。

上半年，這些業務呈現營收和毛利的增長：期內碧桂園服務社區增值服務收入錄得13.98億元，同比增長132%，佔總收入比例同比提升2.5個百分點至約12.1%；錄得毛利9.25億元，佔總毛利比例同比提升7.0個百分點至約24.0%。

此外，毛利率上升0.3個百分點至約66.2%。

另值得注意的是，上半年碧桂園服務還相繼入股了長城物業、中梁物業和優趣匯，令人好奇的，這更多出於一種財務投資的目的還是業務協同？

“對於物管的投資，主要是有一定訴求的財務投資。”黃鵬對觀點地產新媒體表示。

其稱，碧桂園服務擬用20億元左右的資金做一些擬上市的優秀腰部物管公司的投資。背後出於兩個目的，在有保障的投資財務回報的前提下，一是驅動業務合作，二是能夠未來在併購上佔一個先機機會，如果上市不成起碼也是一個業務上合作的機會。

對於優趣匯同樣也是財務投資，同時還可和其進行零售、業務網絡上的合作。

“我們對於物管市場未來長期的成長還是非常看好的，所以願意在這方面進行投資。”

李長江也強調稱，這種投資回報是有保障的，且同這些公司的業務是有協同的，相關服務將進入合作方的社區。