觀點地產網 “之前流拍過很多次。”
“太陽新天地也是命運多舛。”
位於廣州珠江新城的太陽新天地，或許這是唯一一個宣佈被收購之後，能讓廣州房地產人士紛紛發出如此感慨的項目了。
6月4日，領展房地產投資信託基金髮布公告稱，收購廣州物業太陽新天地購物中心，總代價32.05億元。
32億收購與債權複雜
根據買賣協議，領展(透過買方)已同意向賣方收購目標公司HKPD20 Holding Limited的全部已發行股份及相關貸款。
據悉，目標公司為項目公司廣州陛鹿物業管理有限公司全部註冊資本的間接唯一擁有人，項目公司為該太陽新天地購物中心的唯一擁有人。
代價為相等於人民幣32.047億元（即議定物業價值）經調整資產淨值調整後的金額。於估值日期，根據獨立物業估值師的估值報告，該物業的物業估值為人民幣33.50億元。
公告稱，收購事項符合領展的現行投資策略及目標，即投資於可增加收益及創造收入並具備長遠增長潛力的房地產。於落實成交後，領展會將其於該物業的權益持有作長線投資，加入領展的零售及商業房地產的龐大且多元化的物業組合中。
領展行政總裁王國龍表示：“這次收購貫徹領展投資組合多元化的業務策略，預期帶來長遠穩定的收入。在內地一線城市收購高質素、能帶動收入及具資本升值潛力的地產項目，有助我們的收益增長。”
其同時表示，憑着領展豐富的零售資產管理經驗及與廣州現有資產並行營運的協同效應，可望能提升該物業的租賃情況，全面釋放其價值。
公告顯示，隨着疫情發展，太陽新天地購物中心的業務已趨向平穩。截至2021年5月24日，其租用率約70.3%。
至於收購的另一方廣州陛鹿物業管理有限公司則並不太為業內所認識，上一次看見這個名字還是2019年底。
當時，五礦信託公佈廣州陛鹿物業管理有限公司以18.08億元摘牌華駿實業30.41億債權，華駿實業為太陽新天地購物中心產權人。
按當時觀點地產新媒體的報道，陛鹿物業成立於2019年11月15日，註冊資本100萬元，值得注意的是註冊時間恰是華駿公司債權掛牌的起始日。
持股上，陛鹿物業股東為杭州蕭山京魯股權投資合夥企業（持股99%）和浙江金珏資產管理有限公司（持股1%）。其中，京魯股權背後的股東為浙江省浙商資產管理有限公司（持股99.67%）和金珏資產，且金珏資產大股東同樣是浙商資產。
據觀點地產新媒體查閱獲悉，浙商資產由浙江省國際貿易集團有限公司持股70%，是銀監會批准公佈的首批五家地方資產管理公司之一，為浙江省唯一授權參與批量金融不良資產處置和經營的AMC公司。
而當時大家關注的一個問題是，雖然浙商資產將太陽新天地收購了，但實際上太陽新天地產權人華駿實業公司並非僅有興業銀行一個債權人，即有多個債權人。另悉，華駿公司債務已達48億多元，旗下資產太陽新天地項目拍賣價23億元，屬於資不抵債情形。
曾有業內人士分析，這個項目背後牽涉着非常複雜的債權抵押以及股東博弈問題，新買家能否順利接手，接手後又能否順利清場進駐，這些都是未知數。
現在，收購僅一年半後，浙商資產就將這個項目轉手了，是債權問題太多複雜難以解決乾脆離場，還是已經順利將債務問題處理完畢獲利退出？
在領展的公告中對此並沒清楚表述，但從其將此項目作為未來長期持有的計劃來看，或許太陽新天地的債務問題已經順利化解。
開業9年與流拍三次
從2012年算起，太陽新天地開業至今已有9年，中間卻是頗多故事。
2012年年底，位於珠江新城的太陽新天地開業，當時珠江新城的商場並不太多，因此這個項目一度也備受關注。
而事實上，2012年底開業時卻正逢行業低谷。時任廣州太陽新天地購物中心有限公司董事長的葉豔在2014年接受觀點地產新媒體採訪時曾表示，“2012年的零售業都比較低迷，項目處於一個逆市開業的狀態。”
但她仍對開業之後的成績表示滿意，並表示，“開業到現在一年，太陽新天地人流翻了四倍，2013年希望達到的營業額目標是7.5億元。”
葉豔當時對太陽新天地顯然是給予了厚望的，她認為這個項目未來更有優勢，因為項目緊鄰着馬場，政府已經在規劃這一片區未來的商業業態了。
但現在看來，珠江新城最大的零售商圈主要集中在花城廣場一帶，這裏有新世界旗下的K11，也有廣州友誼商場，高德置地廣場等等不少商場。
基於對馬場商圈的信任，太陽新天地項目從最初定位高端購物中心，而後礙於客流量等問題轉型至“快時尚年輕商業”，開始引入一些國際快時尚品牌和特色餐飲等；再到去年，項目定位“家的N次方”，擬投入兩年時間，全面從空間設計、業態規劃和品牌組合等進行改造。
但不管怎樣，運營看上去似乎還不錯，直到2019年5月突如其來的一則拍賣消息，讓這個項目背後複雜的債務問題開始浮出水面。
太陽新天地項目最初持有方百嘉信集團的管理層曾透露，集團嚴重低估了房地產金融行業宏觀形勢變化的影響，2018年下半年以來因融資遲遲沒有批覆，逐漸出現欠息、貸款到期無法歸還等情況，最終導致債務壓力過大，百嘉信集團、華駿實業和太陽新天地的相關房產和銀行賬戶在2018年年底陸續被法院司法查封和凍結，凍結資金逾24.6億元。
從太陽新天地的“回血”能力看，項目每年租金收入1.47億元，甚至難以覆蓋債務利息。
債務原因迫使太陽新天地轉入拍賣，2019年5月13日，廣州鐵路運輸中級法院在人民法院訴訟資產網發佈公告，位於廣州市天河區馬場路36號的太陽新天地購物中心將被整體拍賣，起拍價為28.84億元，涉及資產包括813套房產、車位，其中商業建築面積90112平方米。
根據評估報告，相當於僅為物業估值41.2億元的七折進行出讓，但仍然沒有吸引買家。截止同年6月28日10時拍賣時間結束，超17447次人數進行圍觀，但無一人出手，項目流拍。
隨後於7月，太陽新天地再次拍賣出讓，起拍價由28.84億元降至23.07億元，近乎估值的五折，同時競拍保證金也從1.44億元降至1.15億元，然而仍是拍賣失敗。
同年10月27日，轉變為變賣方式進行，起拍價不變為23.07億元，保證金為1.15億元，依然無人問津。
事實上，太陽新天地項目在市場上的價值預估為70億元，而當時標價23億都無法順利出讓，讓不少人大感意外，也頗為嘆息。
面臨三次轉讓失敗後，太陽新天地被債權方強制轉讓債權。2019年11月15日，廣東金融資產交易中心網站發佈公告，太陽新天地產權人華駿公司的債權人之一興業銀行掛牌轉讓債權30.41億元債權，標的金額為18.08億元並要求一次性付清。
即是說，此次太陽新天地項目的轉讓方式，由拍賣華駿公司名下資產太陽新天地購物中心項目，改為轉讓華駿公司部分債權，原先涉及的813套房產、車位並不在轉讓範圍內。
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