蓬鋼（信泰資本創始合夥人、總裁）：大家好，我是信泰資本的蓬鋼，跟大家說說海外資本的事。

我參加博鰲論壇應該有很多年了，當時還在北京的時候參加了博鰲論壇，這次我感覺有點變化，我們原來的行業領袖都不來了，很多退居二線，年紀也大了。另外可能是行業在整個的中國經濟中發生了變化，中國經濟時期不同了，側重點也已經不一樣，所以很多人都在談轉變，下一步的地產怎麼走，目前市場的情況。

2000年的時候，我們是拿着海外的錢到中國投資，那時候的市場增長非常快，各種各樣的指標，我們在中國的投資人很清楚，而且覺得至少發展得是可以理解的，還有很多的理由來支撐。但是到了2002、2003年以後，這些增長有點讓人擔心，有很多的常識邏輯現象都被打破，市場上我們見到的這些現象，也是很多讓人難以理解的。

信泰資本創始合夥人、總裁 蓬鋼

房價還在繼續的漲，庫存這麼多，中國普遍的這些生產力過剩情況，最終也來到了房地產行業，再加上人口結構的變化，今後老年人越來越多的族羣，對房地產市場有什麼樣的影響等等這些問題都被現在的一線城市房價繼續上漲所打破，這些怎麼理解？

總之我覺得中國還是有很多的投資機會，但也是時候做一些資產配置。海外的這些投資，應該是我們中國的企業，不管是中國的金融機構，還有民間企業，一定要考慮的一件事。

我們大概是從2013年開始，我們專注於帶中國的資本去海外投資，當時我們看到中國有這方面的需求，而且在這方面比較缺乏經驗和能力，但是未來的發展潛力非常的大，所以這一點也的確在過去這幾年得到了印證。

我這裏有一些數據，2000年以前，中國的部分國企還有民企，對外投資總額每年不超過10億美元，到了2015年，數字已經增長到了1180億美元的規模，圖表可以看出顯著的增長模式。2016年的1月到5月，中國對外直接投資總額達到了735億美元，今年和去年統計相比增長了62%。所以長足的發展，現在對外投資已經是中國企業，尤其是大型企業，無論是他們從戰略上的考慮還是從資產的配置和投資機會、投資回報這幾個方面來考慮，這都是一定要考慮的因素。

從地產也是可以看出來，2011年到2015年，這五年間，中國的投資人單獨在美國商業地產已經達到了171億美元，每年的交易量，2010年是在5、6億美元的樣子，2015年就超過了85億美元的規模，非常的可觀。這兩年中國的資本的確在海外的這些主要地產市場，成為一個非常強勁的資本力量，這的確是被海外的地產界越來越重視。

比如中國的開發企業還有投資機構，在海外做的一些投資，按照時間來算，這是相當早的一個投資，萬科在舊金山投的項目，非常成功，而且這個項目基本上竣工了，銷售得也非常的好。這個也是早期張欣在紐約收購了GM大樓的股份，這在當時市場都是很顯見的案例，所以非常轟動。這個是我們收購的芝加哥的，還有人壽的投資，這個是和萬科合作，通過紐約開發商來做的開發項目，平安在倫敦收購的寫字樓，安邦收購的華爾道夫酒店，泰康人壽收購的項目，這也是我們在紐約SOHO收購的項目，還有安邦收購的一個策略酒店，花了65億美元，這也是大家都沒有聽說過的交易，還有我們在倫敦的項目，這是最近的中國人壽在紐約第六大道收購的大廈，這是我們在2016年第二季度完成的紐約酒店的資產收購。這些都是中國在海外完成的，通過一個個投資額，把在海外的信譽和影響力提升起來。

國內的經濟環境和地產投資機會，也是為什麼很多人去海外投資的原因之一。除此之外還有很多原因，高淨值個人投資者在海外資產配置的需求越來越大，最近看了一個波士頓諮詢公司寫了一份報告，中國高淨值家庭數量將在2020年達到388萬戶，2015到2020年間，高淨值人羣可投資金融資產每年增速為15%，中國將成為世界最大的高淨值客羣市場之一。而且它的境外資產的配置比例將從目前的4.8%增長到9.4%，這兩個增長帶來的規模將達到13萬億人民幣。高淨值客戶對海外需求也越來越大。

再看機構目前在海外投資多少，雖然剛才看到了很多的海外投資案例，但是到目前為止，中國的保險業資金對外投資總額，不超過他們投資總額的1%。他們在地產方面的配置，15%左右的水平應該是比較合理的，整個在地產行業，15%到25%，根據國際上的地產規律，這也是比較合理的，所以上升空間非常大。為什麼這些機構要做這樣的安排？很多是由於從資產配置，風險分散這幾個角度考慮的，這幾個是海外投資一定要做的，這是出於對投資人負責，出於對資產的未來考慮，海外資產配置是一定要做的。

還有人民幣跟美元的匯率，人民幣對美元貶值壓力較大，價格越來越貴，最終總是要和現實來找到一個平衡點，從性價比，從購買力等等方面來看，中國的人民幣目前是有很大的貶值，所以我們認為，今後的兩三年裏會有很大的調整空間。今年沒有人再宣佈有什麼貶值，也沒有大的動作，但是不知不覺已經到6.7了，一點一點的在貶，這個趨勢是很明顯的，尤其是民間企業和高淨值客戶，對這些方面是很敏感的，所以他們對海外的投資需求，不斷的增加，而且對把人民幣換成美元的計劃，都有很強烈的需求。短期之內，也會有一定的調節，在人民幣和外匯轉換的過程中，因為資本市場的控制，所以會有調節。

從這幾個大的方面來講，海外投資還是一個必須做的事，也是一個蠻有前景的事。中國隨着經濟體量的增加和在國際經濟領域地位的增長，中國以後在海外的資產規模肯定是要遠遠高於目前的水平。

從我們在過去這三年的投資過程來看，基本上大部分投資人認為投資穩定劑安全的國家是美國、德國、英國，更多的人認為美國是一個更好的投資市場。具體的時間關係不多說了，總之，美國的市場在2013、2014年是一個很好的開發市場，那個時候，開發的機會利潤率很高，成本也相對低，需求強勁，所以是一個做開發投資的好機會。但是現在開發成本處於高位，銷售市場也是有點回落，再投資風險有點大了。所以目前主要的關注重點在於現有物業，帶現金流的物業，這些物業其實對於經濟週期的敏感度沒有那麼高，尤其現在看的養老地產、出租公寓、學生公寓等等，都是一個比較好的投資機會，這些資產會在經濟下行期間，收益水平還能保證一定的健康水平。

英國一直是一個歐洲的金融中心，它的基礎設施也是歐洲這些城市裏最完善的，所以雖然今年6月出了脫歐事件，但是英國尤其倫敦，還是歐洲領域比較理想的城市，也為很多的投資者帶來一個機會，英鎊的調整無形當中使得英國的資產便宜了20%，實際上在脫歐事件之後，英國房產交易換筆猛漲29%，說明投資者還是比較敏感的。

澳大利亞過去幾年也是被中國投資人追捧，也很適合很多同胞和移民，像悉尼、墨爾本城市近期也是有了很多國際人口的湧入，他們對住宅的需求是一個供不應求的情況，雖然在過去兩年有不少的開發項目，尤其中國的開發商去那做項目開發，但是這是他們幾十年積累下來的問題，大多數的房子過於老舊，他們審批還有銀行對這些開發的項目的限制，澳大利亞市場還是有很大的潛力，酒店的改造和興建等等這些方面。我就說到這裏。謝謝。