中企御品灣的入市遭遇算得上是一種“硬着陸”，而這種着陸卻源自於早前為進入杭州市場而付出的過高地價。
觀點地產網 在搜索引擎中輸入杭州樓盤“御品灣”的關鍵字，跳轉出來的首條資訊便是“中企御品灣預計4月份首推精裝88方”。
而當觀點地產地產新媒體致電該樓盤售樓處後，得到的回應卻是，“目前沒有接到上面安排，不知具體什麼時候開盤”。
上述答覆拋出的是一個“遙遙無期”的現實，看起來中華企業杭州御品灣項目的開盤進入了等待狀態之中。而在去年5月杭州房交會上，該項目策劃總監嚴虓翀明確表示“今年一定會開，基本能定在6月份，今年剛好是公司60週年大慶的日子”的話語卻仍言猶在耳。
現在，面對知名房企中華企業首入杭州的御品灣項目開盤一推再推的現狀，浙江中原地產品牌管理總監荊海燕給出瞭解釋，中華企業首發杭城的項目在遭遇高地價硬着陸後，其終將面臨定價尷尬。
而杭州合富輝煌分析師陳潔同時認為，“除了開發商內部原因外，市場環境的起伏不定”也是影響御品灣項目開盤的另一尷尬。
昔日地王開盤延怠
在全國樓市高漲的2009年，一片叫好的杭州樓市刺激着各個開發商跳動的神經，其中就包括知名房企中華企業。
據觀點地產新媒體查閱歷史資料，2009年12月24日，在綠城和義烏小商品城引發的“杭州章家壩宅地”爭奪戰中，一直保持“沉默”的中華企業加價一千萬元，最終以總價28.1億元，樓面價格1.82萬元/平方米拿下該地塊，首次進入杭州。
章家壩宅地的總用地面積6.17萬平方米，規劃總建築面積22.29萬平方米，項目容積率為2.5。
不過，據瞭解在“高調”拿地後，或是由於公司內部的原因，抑或是考慮到市場環境的變化，中華企業當時並未急着將此項目推出。
2014年3月，在對項目做過一次計提減值後，中企御品灣“頗具現代感”的售樓處在拿地時隔近四年後終於正式開門迎客，並對外公告將於5、6月份開盤。
此時，中企御品灣即將入市的消息充斥在杭州各大房產門戶網站上，整個杭州市場都在靜待着這個昔日地王的面市。
而中企御品灣當時就表示，是次首開入市將推出推出1、6號樓精裝房源，戶型面積以78-280平米為主，精裝標準預計5000-7000元/平方米左右，預計均價為35000-40000元/平方米。
因此，出於推廣需要，中企御品灣隨後參加了杭州該年5月舉辦的房交會。在會上，其策劃總監嚴虓翀在接受媒體採訪時稱，“今年一定會開，基本能定在6月份，今年剛好是公司60週年大慶的日子”。
但人算終不如天算，在2014年杭州樓市下行壓力巨大的市場環境下，御品灣的入市並未表現出嚴虓翀口中的那般“肯定”，而是順推至“7月”，隨後又延至“12月”，並最終未能在2014年順利推出。
現在，進入了2015年，在降息等諸多政策利好刺激下，杭州樓市回暖預期增強，其中2月的成交更是創下歷年新高。此時，中企御品灣則重啓了新一輪開盤攻勢，“預計15年3、4月份首推精裝88平方米和200平方米，預計均價30000-35000元/平米，認籌尚未啓動”。
然而，當觀點地產新媒體詢問御品灣的置業顧問後，得到的回覆卻是“目前沒有接到上面的安排，不知具體什麼時候開盤”。
上述置業顧問稱，中企御品灣只有一期，總計房源974戶，以大戶型為主，首批推出的房源暫時沒有確切的數據。此外，其還指出，“目前項目樣板間已關閉，暫不確定重開時間。”
不過，中華企業方面目前尚未就觀點地產新媒體相關查詢做出回應，但項目置業顧問的答覆仍可從側面反映出中企御品灣的開盤仍然處於待定狀態。
“(中華企業)算是在等市場上升，但這是一個比較不確定的等待，算是一個不斷接受現實的過程。”對於御品灣開盤的一再延怠，荊海燕對觀點地產新媒體如是評價。
高地價遭遇“硬着陸”
在荊海燕看來，作為中華企業落子杭州的首個項目，中企御品灣的入市遭遇算得上是一種“硬着陸”，而這種着陸卻源自於早前為進入杭州市場而付出的過高地價。
“拿地拿得不好，後面再怎樣彌補，也是無濟於事的，這樣的個案在外地房企進入杭州的過程中並不鮮見。”荊海燕認為，中華企業“硬着陸”首先遇到的就是“價格尷尬”，“與周邊樓盤相比，在價格上一點優勢都沒有，這就等於將客戶推向自己競爭對手那邊”。
據觀點地產新媒體查閱杭州透明售房網數據，目前，中企御品灣周邊的德信大家·錢江府、遠洋心裏及德信·泊林印象的銷售均價分別為19472元/平方米、15227元/平方米及15107元/平方米，整體成交價格低於2萬元/平方米。
因此，御品灣1.82萬元/平方米的樓面價已超過了其周邊多數項目的售價，“加上五年多的財務成本，現在的地價差不多是2.7萬元/平方米，再加上建安及精裝修成本，即便賣35000元/平方米，應該也是成本價或會虧本。”有市場人士如是稱。
對此，杭州合富輝煌分析師陳潔也認為，“對中企御品灣而言，3.5萬元/平方米的均價雖可謂成本價開售，但較周邊在售盤而言，並不具備絕對優勢。”
而在“價格尷尬”外，作為新進杭州的外來房企，亦有市場人士對觀點地產新媒體介紹，中華企業杭州御品灣項目入市遇到的第二個難題則是“品牌尷尬”。
當前，綜觀杭州整個錢江新城板塊，其實也不乏一些類似御品灣的高價項目，例如萬科大家·錢塘府，該樓盤目前的售價達32945元/平方米，但“這些項目能打破區域困局，其品牌、產品、價格三者的作用均不容忽視”，市場人士如此認為。
同樣在陳潔看來，雖然中企御品灣除供應89平方米的產品，但大戶型佔比不低，而“作為一家上海的開發商，中華企業在杭州的知名度遠不如萬科、大家等房企”。
因此，上述分析人士就認為，難以通過“品牌優勢”來彌補高地價帶來的價格劣勢，就是御品灣不得不推遲入市的另一關鍵原因，“如果開盤出來後發現沒人買，即便可以再採取降價措施，那也確實會比較被動”。
如此，似乎也就不難理解中華企業在1月23日公佈的業績預告中的表述，其稱鑑於中企御品灣市場價格仍未達到預期，公司決定2014年度對該項目再補計提存貨跌價準備4億元左右(以審計數據為準)。
連續兩年遭遇“計提減值”，應該在一定程度上客觀折射出中企御品灣現在遇到的“市場尷尬”，“當時拿地比較急，或是基於對市場較為樂觀的預期，但目前市場情況就是不好，且處在調控期的時間比較長”，市場人士們如是總結。