“房地產行業在經過10年黃金髮展之後，目前已面臨新的歷史轉折點。”
編者按：火熱的夏天，房地產行業的聚焦點再一次回到海南，一個放在火爐上烤的論壇。
8月8-11日，2012博鰲房地產論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發展 可持續的中國房地產”，我們將採訪眾多重量級經濟學家、行業大腕、企業領袖等，並推出“2012博鰲房地產論壇特稿”系列報道。
觀點地產網 梁嘉欣 國際化，大概是目前房地產圈內的最新話題焦點，越來越多的房企開始走出國門，往海外探索。
成為最具競爭力的國際化地產企業集團，這也是金地一直努力的方向。日前，金地集團董事長凌克在接受觀點地產新媒體採訪時表示，房企國際化最重要的要求之一，就是對國際化資源的整合能力，包括資本國際化、市場國際化、人力資源和管理智慧國際化。
“金地未來會在這些方向上，繼續努力，我們將沿着‘一體兩翼’戰略轉型方向，在產品、管理、業務模式等各方面，打造複合型的國際化地產企業集團。”
凌克還表示，金地一直強調穩健增長，不做投機性發展，但是這並不意味着沒有爆發力。金地還是努力爭取在穩健和快速之間做一個平衡，而非把兩者割裂開來，金地努力在穩健的財務狀況下提高效率。
“就如我們說的住宅地產銷售利潤率要高，如果銷售利潤率低，單純提高負債不是辦法。而商業地產，就更不應該單獨的強調快，我認為要做好非常重要。”凌克稱。
以下為觀點地產新媒體對金地集團董事長凌克先生的採訪實錄：
觀點地產新媒體：今年前五月，金地便銷售了近百億，完成全年銷售目標的三分之一，接下來金地將採取哪些營銷措施進一步提升去化率，從而順利完成全年300億銷售目標？
凌克：對於現有庫存，公司下一步將重點考核回款和去化兩項指標，提升去化速度。同時，公司還將大力推進項目的成本優化工作，在保持品質的前提下，通過成本的優化為銷售提供更大的發揮空間，加速庫存去化。
對於剛需類產品，要求抓住今年相對有利的政策環境，加大推盤、加大去化；對於高端產品，公司會密切關注影響高端產品去化的政策調整和變化趨勢，研究高端客戶消費心理，同時保障高端產品始終如一的產品品質，爭取提升高端產品的去化。
觀點地產新媒體：抓銷售、促去化，也是今年金地的經營策略，在目前房企紛紛以價換量促進銷售的形勢下，金地是否也有對旗下項目作出較大幅度的調整？能否判斷未來半年的房價走勢？
凌克：對2012年的房地產市場，我們認為將會呈現兩個重要特點：第一是剛需主題年，第二是房價仍將會進一步迴歸理性。
近期市場成交量的回升是在房價調整以及信貸寬鬆等因素共同作用下剛需集中入市的結果。隨着一、二線城市房價的逐步回落，部分項目已具備了較好的性價比，09年以來因房價快速上漲而抑制的剛需客戶將會逐漸入市，2012年將會是以剛需為主的市場，符合我們2012年是剛需主題年的判斷。
但是，總體而言我們認為2012年國家大力度放鬆調控政策的可能性較小，房價走勢料不會有大的起伏，保持基本的平穩。
觀點地產新媒體：去年金地完成了四大產品線的調整，那麼今年金地將如何繼續提高產品的競爭力？
凌克：金地將通過產品系列化工作逐步深化並輻射到核心業務的各個領域，實現在未來的3-5年內項目從拿地到開盤的週期大幅縮減。
2012年公司還將推出適合三、四線城市的產品線，重點面向剛需和首次置業消費者，加強產品競爭力，提升項目週轉率和經營效益。
近年來，集團對產品的管控有力，成效逐漸凸顯。2011年，新樓盤的房屋質量客戶滿意度提升了8個百分點。在產品質量上，金地投入專門的人力物力進行把控和管理，建立了較為完善的質量管理流程和標準，統一了產品施工工藝和質量標準。在行業內，金地還率先啓用第三方專業評估機構，對全國的產品進行實測實量，並獎優罰劣，等等，通過一系列內外結合，戰略與戰術結合的有效體系，打造更高品質的金地產品。
觀點地產新媒體：商業地產也是金地的主要發展方向之一，如何看目前的商業地產發展？未來商業地產的方向是什麼？
凌克：從戰略角度而言，在中國經濟發展模式轉型背景下、居民收入的不斷提高，內需擴大，消費升級，人們在城市化的進程中不斷享受更高品質的生活。城市化的過程，並非是人口在城市的簡單彙集，為了解決不斷增加的城市常住人口的消費與文化需求，相應的商業與文體產業也將蓬勃發展，這應合了中國經濟轉向消費拉動型的大趨勢。而且，中國目前階段的人均商業面積，與國外發達經濟體相比，還有很大的增長空間。因此從趨勢上看，商業地產市場大有可為。
隨着本輪樓市調控對商品住宅實行限購、限貸，部分房企和社會資本加速向商業地產流動，也催生了新一輪商業地產的熱度。
相對住宅產業，商業項目更為複雜，無論前期的地段選擇、產品建設，還是後面的經營管理，每一個環節都要做好。期間需要長期的、大量的資本沉澱，和企業其他資源比如人力、管理、時間成本等的投入。穩妥發展、鍛造獨特優勢，金地將按照自己的節奏發展商業地產。
大力發展與消費零售緊密相關的商業地產，特別是重點城市核心地段的優質物業，以及結合住宅項目的區域級商業物業，提高此類商業地產租金佔集團全部營業收入的比重。十年內，金地商業地產預期將做到集團規模佔比20%或30%。
觀點地產新媒體：2012年，穩盛投資將發起設立多支基金，管理目標會提高到50億人民幣左右。能否透露穩盛投資的最新募資情況？如何看待目前房地產私募基金的發展前景？
凌克：穩盛投資在2011年進一步完善了組織架構、工作流程，與金融機構、開發商、行業組織建立了廣泛合作關係，實現了從房地產基金業務部到獨立基金公司的轉變。目前，穩盛投資旗下管理着一隻美元房地產基金和4只人民幣房地產基金，管理規模總計約合20多億元人民幣。
隨着信託和貸款面臨集中償付，新增融資受限，今年債務重組及併購的機會顯現，將會給房地產私募基金帶來機會。面臨機遇，金地集團將大力提高房地產金融業務的市場競爭力，並積極將其培育成公司新的利潤增長點。
觀點地產新媒體：有分析指出，由於現金充裕，金地下半年的購地意願或將隨着地價鬆動和銷售好轉而變得相對積極。金地又是如何看待下半年的土地市場情況的？是否會加大購地動作？
凌克：2012年的市場將進一步沿着2011年的調整之路前行，政策面從緊的態勢短期內將很難改變。但另一方面，國家房地產行業調控的長效機制將會逐漸形成並帶給行業更好、更長遠的發展環境，強勁的剛需和改善性需求也將逐步引導市場得到適度發展。
金地的土地投資額度是在保證財務穩健的前提下，按照與現金流匹配的原則進行動態調整，同時也要滿足公司長遠發展的需要。基於對市場的判斷，2012年公司會持續謹慎的拿地態度，量入為出，提高對新項目投資的標準，要求有更高的安全邊際或者投資收益。對於已經進入的城市，我們會密切關注投資機會，在鞏固已進入城市業務基礎上，擇優選擇城市經濟基本面好、供需關係優良的二、三線城市進行適度擴張。
觀點地產新媒體：金地將會通過哪些途徑去實現國際化的目標？
凌克：國際化的努力，在金地落實到很具體的一些實踐上。比如，我們希望自己的員工，要有一個非常寬廣的視野，具備較強的適應能力。所以，金地經常鼓勵相關部門的主管到全世界去學習，要去最發達的地方，也要去最偏遠的地方。
房企國際化最重要的要求，就是對國際化資源的整合能力，包括資本國際化、市場國際化、人力資源和管理智慧國際化。金地未來會在這些方向上，繼續努力，我們將沿着“一體兩翼”戰略轉型方向，在產品、管理、業務模式等各方面，打造複合型的國際化地產企業集團。
觀點地產新媒體：在嚴厲房地產調控下，行業在加速洗牌。未來行業集中度會提高至什麼程度？
凌克：行業集中度會進一步提高。預計行業排名前十到二十家的企業，未來市場佔有率會達到40%。但估計這一輪調控，行業洗牌還提高不到這種程度，也許要十年左右。因為總體來說，房地產行業不是集中型行業，不像其他行業排名靠前的幾家企業就可以做到70%的市場份額。
觀點地產新媒體：中國房地產行業在如此複雜的政策經濟形勢下發展至今天，您認為行業未來的可持續發展道路是什麼？企業應如何達致發展與存續的平衡？
凌克：房地產行業在經過10年黃金髮展之後，目前已面臨新的歷史轉折點。如何保持企業的長遠、穩健、可持續的發展，是急需回答的戰略課題。
我們認為，向地產行業產業鏈條的上下游延伸、深耕，並以此邏輯推進住宅開發企業業務模式的轉型，是可持續發展的一個路徑選擇。這一戰略轉型的內涵基本概括為複合化、國際化；以資本為核心，注重資源整合，將業務延伸至地產金融等上游產業鏈，以及商業地產、養老地產等專業細分領域，打造能夠應對單一區域和政策調控限制下的週期性起伏的企業。我們相信這可以作為努力方向之一。
企業發展的速度與能力要相匹配，如果過於追求規模的擴張，很可能是以犧牲產品質量、創新能力為代價。
金地一直強調穩健增長，不做投機性發展，但是這並不意味着沒有爆發力。金地還是努力爭取在穩健和快速之間做一個平衡，而非把兩者割裂開來，我們努力在穩健的財務狀況下提高效率。就如我們說的住宅地產銷售利潤率要高，如果銷售利潤率低，單純提高負債不是辦法。
而商業地產，就更不應該單獨的強調快，我認為要做好非常重要。