房地產行業的未來會是一個非常豐富的細分市場，而且不同的細分市場都會成就很多優秀的企業，也會成就很多新的商業模式。
編者按：十年之後，又逢盛會。伴隨房地產業走過黃金十年的博鰲房地產論壇，將於2011年8月16-19日在海南繼續舉辦第十一屆年會。上一個十年，中國房地產實現了成長與壯大的夢想；下一個十年，我們將繼續甚至超越從前的輝煌。鑑於此，觀點地產新媒體推出"2011博鰲房地產論壇特稿"系列報道
觀點地產網 李寧 見習編輯 汪少平 近幾年，樓市風雲變幻，但在起起伏伏中，作為房地產中介行業巨頭之一的世聯地產一直未停止其擴張步伐。
今年3月，世聯2800萬收購重慶緯聯地產51%的股權；1月初，3千萬收購四川嘉聯51%的股權，在進入華南、華中、華北之後，世聯又通過併購進入西部重鎮。
世聯在調控政策頻出的2010年業績增長72%，對此世聯地產稱，上市以後，世聯堅定的貫徹了全國的佈局，在全國很多城市設立了機構，而機構在當地的成長就構成世聯增長的助力，這個可能是世聯比競爭對手更成功的地方。世聯全國各地的機構在當地的市場上升都比較快，全國加起來當然就跑贏了大勢。
對於下一個十年，世聯仍充滿信心。世聯表示，在未來的十年，世聯除了原有的顧問代理業務的高速增長，也會開發出適應剛才所不同需要的服務，未來十年也是世聯的黃金十年。
2011年7月，在"2011年博鰲房地產論壇"緊密籌備之際，世聯地產接受了觀點地產新媒體的專訪，以下為採訪全文：
觀點地產新媒體：深圳近期出臺關於二手房按評估價徵稅的一個政策，您覺得政府出臺對中介徵稅政策，對整個代理中介行業會產生什麼樣的影響？
世聯地產：規範中介行業是早晚要做的，這是規範市場必然的要求，只不過是深圳把它上升為宏觀調控。
房地產交易過程中一直存在陰陽合同等很多不透明的暗箱操作手段，這確實影響中介行業的健康，所以，深圳早就有整頓中介市場的意思。全國各地也都嚷着要做，只不過是涉及太多人的利益還未做成，而深圳領先一步，所以關注的人多。
但從大的趨勢來講，這事遲早都要做的，中國的流轉稅、增值稅、還有所得稅的徵收環節目前就沒有一個可靠的尺度，而通過評估正是國際通用的一種合稅尺度。
二手房按評估價徵稅政策對市場影響肯定是比較大的，不過受影響的程度會有所不同。有些二手房不太受影響，特別是近幾年買的就影響不大，但是有些二手房稅收佔整個交易成本的10%，這影響就大了。
跟新政之前相比，一些增值比較厲害的樓盤稅費可能會增加5%，這對二手樓市肯定是有影響的，新政給二手房加重了流通的稅賦，當然對二手房的流轉不利。
不過，這個不利影響市場會逐步消化的。因為大家面對這個現實，既然二手房現在評估價比原來的成交價要高，那說明它增值了。現在賺錢的情況下要給政府付印花稅，這個稅以前避掉了，現在則要付，這種改變需要消化時間。在實際操作當中，改革的刀子也不可能一下子切的太深，還是要給大家留有過渡時間。
觀點地產新媒體：今年三月份世聯2800萬收購重慶緯聯地產51%的股權，一月初公司3千萬收購四川嘉聯51%的股權，兩次收購都選擇在西南區域，公司對整個西南的佈局怎麼樣考慮？西南在公司戰略定位中是一個什麼樣的位置？
世聯地產：收購這兩家公司股權也是世聯全國佈局戰略的一部分，加速在全國代理和顧問業務佈局一直是我們的發展方向，只不過是西南我們進去時間比較晚。
全國佈局是我們總的方向，在這個方向下世聯以自己開設店鋪為主，收購外援發展為輔。
世聯收購外援發展的地方是屬於公司在那裏沒有點的地方，世聯進入時會選擇收購當地優秀的龍頭企業。公司在成都和重慶的併購這兩家企業，正是因為世聯原來在那兩個地方沒有點。
此外，從市場層面來講，西南市場作為中國西部房地產市場的重要組成部分，這幾年成長非常快，在未來也會保持一個比較好的增長。所以世聯在西南投入這樣的資金去併購兩家，加上我們自己已經在昆明開的公司，這就形成我們在西南的佈局。
觀點地產新媒體：去年調控政策頻出，對市場影響比較大，但世聯業績增長72%，這個業績增長還是非常高的，世聯採取哪些措施來應對調控的？
世聯地產：2010年世聯跑贏大勢，是高於大勢的增長。特別是上市以後，世聯堅定貫徹了全國的佈局，在全國很多城市設立了機構，而機構在當地的成長就構成我們增長的一個助力，這個可能是我們比競爭對手更成功的地方。世聯全國的機構在當地的市場上升都比較快，全國加起來當然就跑贏了大勢。
另外，去年也做了另外一些事情，包括客戶結構的調整、跟大客戶更多地合作等。
世聯從前年年底開始到去年一年建立了一種矩陣式結構，建立的目的從外在方面說是應對市場變化，從內在來講世聯的管理能力要高於世聯的擴張。
去年這種矩陣式的管理已經發揮了它的作用，世聯在內部調動組織的快速執行也造就去年的成就。世聯每一季度的增長，都不是在等市場的機會，而是世聯自身的體系化安排，這才是世聯脫穎而出的原因。
觀點地產新媒體：現在大家都在討論城市化進程這個黃金髮展期，您個人覺得目前來看大概還能持續多久或者多少年？
世聯地產：這不好說，因為這是一個預判的事，預判的基礎基本上要考慮幾個因素。
第一個是城市人口，所謂城市化主要表現在城市人口的增長上；
第二個是安居房。安居房到底會不會把需求吸引過去，如果說安居房解決了很多人、或者很大一批人的住房問題，那就意味着商品房解決的比例下降；
第三個是經濟增長的速度，如果經濟保持高速的增長，那這方面的判斷就有可能不同了，如果保持一箇中速的增長，那對房地產市場的影響就非常大，如果是一個低速的增長，那不用說了。房地產是一個跟消費、跟經濟增長特別高度關聯的一個行業；
第四個是人口的結構，中國人口當中具體和房地產相關的，就是進入購房階層、進入換房階層的人口比例，這跟生命成長規律有關。
比如說20多歲開始要考慮買第一套房了，30多歲40多歲的時候已經有老有小的時候，原有的房子已經遠遠不夠，要考慮換房，等到30多歲到40多歲，一般這個時候生活質量要提升，財富的積累可能需要住更好的房子，這個是和人口規律相關的房地產消費規律。所以，人口結構決定了首次置業、改善型置業和舒適性的置業的需求是不一樣的。
那麼，結合剛才說的人口增長和中國的GDP判斷，最保守的估計未來房地產仍然會保持很大增長。
消費結構當中，80年代成為置業主體，90年代進入首次置業，80年代的高峯期進入首次置業加那個70年代的進入改善型的，在這種情況下，城市化黃金時間還會繼續。數字上不好去定義，但是我相信會有十年或者更多。
其實，安居房的量註定了它是一個社會福利政策，是面向中低收入階層的，不是解決中國住房的主體。安居房將來僅僅佔20%，這也已經是一個很大數字了，而到這一天還有好長時間，所以黃金時間還會繼續。
觀點地產新媒體：我們五年內的政策目標是3600萬套保障房，這麼龐大的數額，很多學者和開發商批評保障房太過於激進，對這個觀點您怎麼看？
世聯地產：保障房是政府的民生工程，作為一個社會福利的政策是一定要做的，而現在這府採取這種很激進的措施是因為過去欠得太多，現在叫惡補，特別在十二五期間就是惡補。那麼，這個惡補確實不管怎樣說激進怎麼樣是不對的，政府必須這樣幹，要負責完善這一塊功能缺失。
至於執行得怎麼樣，最後到底在中國整個住房結構中解決多少住房問題，在中國房地產的尖銳矛盾中，比如什麼高房價等等，能夠起到什麼作用，這需要時間來證明，也有待觀察。
站在社會的角度保障房應該考慮，即使站在房地產商的角度也是好事。解決安居房，解決更多的中低收入老百姓都是政府的職責。所以，政府來解決這個問題，我覺得給房地產市場是創造了一個更好的環境。
這次宏觀調控為什麼這樣激烈，甚至該用的手段都用上了，被稱為史上最為嚴厲的，估計在全世界範圍能找到的都很少，那就是因為安居房沒有解決好，造成商品房承載了社會太多的責任，造成房地產在一種不健康的情況下發展。
最後會達成一種平衡，商品房解決一部分人的住房問題，安居房在政府的統領下找到發展渠道、資源來源，解決一部分社會問題。這樣市場才會健康，社會才會比較良性，比較和諧。
觀點地產新媒體：我們看到深圳近期新推的這些樓盤基本上都是受限價的影響，限價會不會對代理造成影響？
世聯地產：這個涉及到房地產開發商的價格制定問題，如果政府採用一些手段去對新開樓盤進行限價，會有兩個後果。
一個後果就是市場銷售非常火爆，因為限制後的價格比市場的價格低，大家就搶，儘管還有限貸和限購，但是符合條件的人還是有很多，肯定會被搶購，現在市場已經是這樣。我們深圳只要限價的房子都火爆，一開盤大部分都賣完了。
另外一個後果是產生負作用，政府如果現在真的逼得很多開發商沒辦法，開發商覺得利潤賺得可能不夠，那就賣現房了，等全部建好了再賣現房。所以，這個市場層面要麼搶購，要麼就等着限購，這個對世聯的影響是沒有的。
因為目前限購的城市還不多，我們現在的業務有幾十個城市，限購城市佔的比例也很小。即使限價的城市，因為我們這個代理合同多少早簽了，如果這種現象賣得特別好，我們走量還走得快，這都是一個好事。開發商不賣，才會對我們有影響。
觀點地產新媒體：像您剛才也談到政府調控房地產該用的手段，限購、限貸、限價全部都使用了，但是目前還沒有感覺到房價有明顯有回落，您覺得這個行政調控對市場可能是好的一方面比較多，還是負面的可能會更大一些？
世聯地產：行政調控的措施涉及到政府對房地產市場治理，行政的手段本身就是一種非常手段。我們國家目前的大政方針，基調還是建立市場經濟，房地產作為市場的一部分，而且也是一個市場化趨向，這是一個堅定不移的方針。
在這個方針下，因為房地產價格上漲過快而採用一些行政的手段，從政府層面來講，我相信也是可以的。但是從長期來講這是不可以的，因為這干擾了市場作用，政府更多是通過法律法規去制定規章，用行政的手段不是長久之計，早晚會取消。
其次，所有的行政手段肯定是很有效、很及時，但都是會帶來負作用。比如說，本來最早是為了打壓房價過快增長，特別是抑制投資性需求，但現在其實已經抑制住了自住性的需求。一些不是投機性的需求被遏制，那也存在危險性，如果將來放鬆調控，自住性需求的爆發又會帶來新的房價上漲，這也是目前調控的後果之一。
觀點地產新媒體：展望下一個十年，對於中國房地產行業的發展，您是怎麼看待的？十年後，您希望世聯地產將成為一家怎樣的企業？
世聯地產：中國的發展要看未來發展的大環境，房地產行業在中國經濟中的比重，不管是高還是低，我認為仍然會是GDP增長中很重要的一部分，仍然是中國城市化的一個最重要的力量。
從房地產行業本身來講，就是宏觀調控的影響，我認為未來十年房地產行業可能會有幾個發展趨勢。
不同的企業會細分市場和細分領域，去打造他們的核心競爭力和發展優勢，然後在全國擴張，比如說現在出現的養老地產熱、度假地產熱。
房地產行業的未來會是一個非常豐富的細分市場，而且不同的細分市場都會成就很多領軍企業，成就很多優秀的企業，也會成就很多新的商業模式。
未來十年房地產不會像現在的黃金時期，而是一個新時代的開始，況且還有大量的安居房工程，將來房地產開發商一定會參與進去，會形成他們的競爭力和能力，為安居房做出貢獻。所以，房地產在未來十幾年應該是很好玩的。
從房地產的融資來講，這次宏觀調控也可能會使得大房地產融資渠道的開放和多元化，可能是未來十年房地產業的一個主題。這次房地產宏觀調控的一個結果就是各種房地產基金、信託基金起來了。未來房地產企業最重要資金來源渠道會比較多，上市融資、發債、私募、REITs等都會成長起來。
中國房地產上一個階段發展速度確實很快，但是內容太單一，只是以住宅為中心，包括融資渠道也很單一。
未來房地產在經濟發展過程中提供滿足產業結構調整、滿足經濟增長、滿足人們生活水平提高，提供一個符合需要的、高品質的、實用環保的空間的責任。