匯市股市波動下的2016年房地産投資

2016年初，我去拜訪了一位非常尊重的大師級老者。他判斷2015年是人類歷史上重要的轉折點。主要有三個觀點：第一、中國進入了全球權力與财富再分配的遊戲中且不可逆；第二、中國内部進入了财富再分配的歷史時期；第三、中國國運尚在，但風險在加劇，從全球角度和視野配置資産成為必然。簡言之，就是投資要有全球視野及極強的風險意識。

開始時我還覺得有點危言聳聽。但2016年過去短短十多天，我們經歷了熔斷機制、千股跌停，以及匯率的忽高忽低等。究竟是什麼原因引發經濟出現如此大的變動呢？細細想來，病因還是在于資本對中國經濟普遍性的悲觀預期。從政府的角度而言，短期之内只能通過貨币放水緩解這種陣痛，甚至從更長經濟周期來看，泡沫化生存可能成為常态。

從資本的角度而言，避險是第一要務。具體的路徑有兩種：第一、資本成規模的選擇出海投資，追逐海外的優質資産，典型的案例就是去年安邦收購華爾道夫酒店。資本出海的規模如果太大，便會引發匯率的波動；第二、撤離浮動收益的股市轉向低風險的債市，或者收購核心資産。典型的事件就是2015年上市房企公司債的大規模發行。據高通智庫的統計，僅去年前10個月近50家房企共發行了1400億元公司債。地方型開發商評級AA＋，3＋2年的公司債發行成本為4.5-5%；萬科這類評級更高的房企5年期50億元的公司債發行成本只有3.5%，與5年期國債3.13%的發行成本相差無幾。

面對這樣的資本環境，匯市股市波動對房地産有什麼影響呢？

2015年房地産行業出現了巨變。就像互聯網行業從PC時代轉向移動互聯時代，在轉型的過程中即蘊藏着巨大的風險，也蘊含着巨大的機會。以前的房地産是高負債、高周轉和高利潤的行業，更像是百米沖刺，不需要關注用戶體驗，現金流風險也不是特别明顯。但轉型之後的房地産行業更像是馬拉松賽道，單項目的毛利潤在下降，用戶體驗的圈層口碑價值凸顯。房地産無疑從制造業已經轉向了服務業，而且它的實業屬性越來越轉變為金融屬性。2015年的“萬寶事件”已經充分證明了這一點。

在這種趨勢轉變的背景下，資本的避險心态非常明顯。正是因為大量的資本從二三線城市回歸一線城市，才使得豐台的樓面地價超過7.5萬/平米。數據統計，2015年北京共成交了108宗地塊，同比減少了33宗；用地面積為697萬平米，同比下降25.6%；但土地出讓金1，983.5億元，反而上漲了3.48%。無獨有偶，2015年上海成交的樓面地價為1.75萬/平米，同比上漲了36%。

面對這樣的市場環境，2016年我們該如何投資房地産呢？

沒有人能做精準的預測。不妨我們換個角度思考，哪些地産投資是明顯錯誤的？

第一大錯誤：投資一線城市邊緣地區的商業地産。

因為經濟低迷大量資本回歸一線城市，同時又因為限購不能購買住宅。所以非核心區域低價的不限購的商業地産可能成為投資人的選擇。類似于通州、豐台等闆塊，本身有區域規劃等熱點概念。到底這些區域是我們投資的首選嗎？不妨我們做個類比，在股票投資中理性投資者的選擇不是低價股，而是績優股。

判斷商業地産投資價值的指標很多，但最實用的指標是租金回報率。從北京整體而言，商辦物業合理的租金回報率是5%左右。即便通州寫字樓的資産價格更低，但同時租金也更低。價格不是我們投資選擇的標準，更應該關注租金回報率。投資非核心區域的商業地産，除了價格可能被高估之外，最大的風險是資産的流動性差。這些區域周邊有大量的商業地産同時供應，政府同時推地，同時完工，集中供應使得租金長期低迷。

第二大錯誤：投資一線城市邊緣地區的期房豪宅。

期房豪宅有三個顯而易見的風險：其一、豪宅房價過高，近期市場中的地王以非核心闆塊為主，地王級的樓面地價必然後倒推高房價；其二、購買之後再轉讓時，市區内低價的二手房會加大再變現風險；其三、期房的交房時間較長，如果中間出現經濟波動，投資潛在風險加大。

第三大錯誤：投資中小房企的高收益債性産品。

中小房企一定是這一輪調整的最大受害者。如果收益率較高，說明其資金風險在加劇。建議還是投資大品牌機構的金融産品，或者基礎資産是核心城市的優質資産，基礎資産的質量才是根本。

綜上所述，在地産投資風險加劇的大背景下，我們認為2016年值得投資的方向主要有兩個：第一、核心城市核心位置的優質資産，如城市更新類項目，這更多指實物資産投資；第二、屬于未來趨勢可能快速增長的資産，尤其是特定高增長的輕資産運營公司股權，如青年公寓、養老社區、藍領公寓、創新辦公等。

2016注定是高風險的一年，預祝大家投資平穩。

蘇鑫 高和資本董事長