觀點意見：樓市面臨利潤不能覆蓋資金成本窘境

2015年房地産市場加速分化，北京等一線城市供小于求，房價持續領漲。部分二線及三四線城市市場恢復緩慢，滞銷嚴重。開發企業之間，利潤率普遍下調，大房企集中度進一步增加；中小房企則紛紛剝離地産業務謀劃轉型。

預計，2016年樓市在“去庫存”基調下，政策面将趨向寬松；化解産能、拉動需求的刺激政策出台将是大概率事件，而房價也可能出現普漲局面。

供需關繫決定了區域内的房地産市場是“買方市場”還是“賣方市場”。最新資料顯示，在機構重點監測的35個城市中，超過80%的城市住宅供應在未來三年處于供大于需階段，“去庫存”壓力明顯。業内人士任志強指出，目前去庫存難度仍然較大。以2億平方米左右的商業地産庫存為例，只有每月消化3000萬平方米才有可能降低庫存量，而這一難度可想而知。清華大學教授江憶表示，房地産行業目前面臨着嚴重産能過剩問題。與此同時，在房地産行業下滑的影響下，建材行業更是出現了全行業過剩情況。

針對國内房地産市場大範圍庫存過剩的情況，某研究機構分析認為，在經濟增速下行和高庫存壓力下，今年以來，政府更加重視房地産在促進消費和拉動投資方面的重要作用，政策聚焦于挖掘房地産消費潛能，鼓勵需求入市，進而恢復並帶動投資信心。

機構方面認為，在中央提出化解房地産庫存、促進房地産行業持續發展的背景下，短期内政策仍将鼓勵住房需求，繼續放松貨币信貸及财稅政策，房貸利息抵個稅将是大概率事件。而長期來看，三四線高庫存區域去庫存仍有賴于地方政府抓住新型城鎮化和區域一體化機遇，推進多項措施發展産業、吸引人口流入和就業保障，進而拉動地産需求。也有機構認為，2016年政府會通過新型城鎮化等各項政策加速三四線城市去庫存，恢復樓市信心。而農民進城購房、租房所對應的需求恰恰是剛需産品，在這樣的情況下，剛需産品占比上升應是大概率事件。

近年來，受調控、經濟下滑等因素影響，不少非房地産企業在涉足房地産後，發展情況不容樂觀，部分企業甚至出現主業受損的情況，因而陸續剝離了房地産業務。此外，部分以房地産為主業的企業由于近年來經營欠佳，也萌生退意，放棄房地産業務，轉而向全新的業務方向發展。事實上，近年來多個上市房企更名，以改變投資方向，今年這種現象尤為明顯。

具體來看，2015年，有10余家房企更名，其中國興地産更名為财信發展，億城控股先後更名為億城投資和海航投資，轉而進入金融資本類。華業地産更名為華業資本，運盛實業更名為運盛醫療，進入醫療健康行業。同時，萊茵臵業更名為萊茵體育，方興地産更名為中國金茂。目前看來，房企加速去房地産化的主要原因是利潤大幅下滑。

數據顯示，申萬一級行業下房地産類142家房企三季度銷售毛利率為28.4%，淨利潤率僅為9.66%，較2014年同期的32.92%與11.31%分别下滑4.52個百分點和1.65個百分點。142家房企中，67家淨利潤下滑，占比高達47%。而淨利下滑的企業中，下滑幅度超過100%的多達28家。任志強認為，房企核心盈利能力下滑，财務風險加劇，融資難度加大，庫存高企難消，這種種迹象表明，房地産不再具備過去高增長的能力。在長期去庫存壓力下，未來對于房地産行業來說，7%至8%的利潤率将成為常态。

房地産行業正面臨着利潤覆蓋不了資金成本的窘境。在此背景下，自有資金将被逐步侵蝕。因此部分中小房企選擇退出。目前，開發商洗牌僅剩三年時間。作為資金密集型産業的房地産行業，資金流向将決定企業的去留。預計，未來2至3年時間内，整個中國每年都有新開工項目的開發商數量可能會減到10000家以内，甚至5000家。

本文來源：安邦集團房地産通訊