觀點意見：三四線城市降溫趨勢難以改變

全國大部分城市房價並沒有明顯上漲，很多處于同比或環比小幅下跌狀态，這說明大多數城市尤其是三四線城市仍然處于去庫存階段。

觀點地産網 近期，深圳等一線城市及部分熱點城市“日光盤”的消息屢見報端。而與之相對的是，部分房企正加速撤出三四線城市。在房貸、公積金政策松綁影響下，樓市信心受到提振。

整體看，一二線熱點城市與三四線城市的成交進一步分化，特别是一線城市成交明顯回暖，個人住房貸款利率優惠差異化的趨勢将愈發明顯。對房地産開發企業而言，繼續加快銷售去庫存、調整城市布局、降低企業運營風險才是“王道”。

實際上，樓市越低迷的地方，救市政策出台就會越頻繁。從“330”新政到各地公積金新政，地方政府密集調整政策無疑是為了“救市”，但從庫存、人口流入等因素看，三四線城市樓市整體降溫的趨勢難以改變。

數據顯示，2015年前5個月，在其重點監測的全國54個城市中，一線城市合計簽約17.11萬套，同比漲幅達到了41%；二線城市共簽約70.66萬套，同比漲幅為13.4%；三線城市簽約16.9萬套，基本持平，而四線城市成交量輕微下調。新華社房地産價格監測繫統數據也顯示，貴陽、昆明、成都等城市5月份新房住宅成交套數同比仍在下降。另據相關統計顯示，在迎來“紅五月”的火熱成交之後，南昌市場在6月第一周(6月1日-7日)即被打入“深淵”，新建商品房成交量就回落到879套，環比下跌50%；住宅成交量回落到688套，環比下跌56%。

總體來看，目前除了深圳，全國大部分城市房價並沒有明顯上漲，很多處于同比或環比小幅下跌狀态，這說明大多數城市尤其是三四線城市仍然處于去庫存階段。

随着各地樓市成交愈發分化，個人房貸優惠政策也開始出現分化。以北京、天津等地銀行網點為例，目前個人首套房貸獲得8.5折的貸款利率優惠已不鮮見，且獲得優惠門檻相比去年也低得多。

一家國有大行北京某網點客戶經理稱：“目前我行對于個人首套房貸最低可提供8.5折的利率優惠，只要資質符合要求就可以申請到，也不會強行要求購買産品。”而北京市多家房地産中介的工作人員表示，近期各家銀行對于北京地區二手房的首套房貸款利率優惠一直也在不斷調整，目前以8.8折優惠為主，部分銀行可提供8.6折甚至8.5折的貸款利率優惠。

如此算來，以貸款100萬元、20年期限(等額本息還款)為例，對比降息後基準利率(5.65%)和8.5折優惠利率(4.80%)後發現，享受8.5折利率優惠後，每月月供少還472.65元，總利息支出也減少了113436.17元。這對于購房者來說無疑是減輕了不小的負擔。

而與之相對的是，不少三四線城市甚至是中西部地區的二線城市，個人房貸卻是“鐵闆一塊”，貸款利率幾乎沒有什麼優惠。建設銀行南昌某網點的貸款客戶經理表示：“目前沒有聽說首套房貸利率可以打折，基本都是基準利率，我們只能給您争取放款快一點。”盡管在“330”新政中，二套房貸的利率已經“松綁”，可以由銀行根據借款人的信用狀況和還款能力等自主确定，但利率基本都維持在原先基準利率1.1倍甚至更高。

值得注意的是，今年以來，全國32個省市區均對住房公積金政策進行了調整。此輪各地政策調整，主要以提高貸款額度、放寬住房套數認定標準、降低首付比例等為主要内容。比如，北京、浙江、福建等地首套房的公積金貸款首付款最低可到兩成。江蘇最低首付比例下調至40%-45%。

過去幾年部分三四線城市盲目供地開發，一些住房産品存在品質低且同質化嚴重問題，住房消費回歸理性後，這部分房子自然少人問津。有些城市在建規模依然很大，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存壓力不降反升。

從整體态勢來看，當前國内房地産市場仍然是調整期，市場基本面並沒有明顯改變，“去庫存”仍然為半數以上二線城市、大部分三四線城市樓市的主旋律。事實上，這從房貸利率優惠差異也可看出，區域不同，銀行對房貸風險的理解也不同。一線城市偏松，二三四偏緊，一目了然。

本文摘自安邦集團研究報告：安邦集團：個人住房貸款利率優惠差異化愈發明顯