觀點意見：北京樓市已觸底，房價百日将回升

用一句話概括當前北京樓市的格局，不妨用“郊區探底、城區橫盤，自用客戶已入市”。

蘇鑫 如果用一句話概括當前北京樓市的格局，不妨用“郊區探底、城區橫盤，自用客戶已入市”來形容。

所謂“郊區探底”，主要指郊區樓盤在整體降價10%左右之後，日光盤紛紛涌現，典型的項目如合生世界村、五和萬科長陽天地、朝北8080以及通州萬達廣場。這些項目雖然位于四環之外的郊區，但或是臨近地鐵，或是品牌開發商，總是有閃光點，價格稍微下降成交量就随之拉升；所謂“城區橫盤”，是指核心區項目雖然沒有了之前的價格暴漲，但價格一直堅挺，並未出現郊區樓盤的降價現象。典型的項目如三四環與環之間薊門橋附近的保利海德公園項目，9月13日開盤熱賣25億元，均價超8萬元/㎡，即便如此，也是一房難求；所謂“自用客戶已入市”，主要指商辦市場的自用客戶成交活躍，典型的項目如望京保利國際廣場與高和藍峰大廈。9月份保利國際廣場的T3寫字樓被某自用的電視台整購，成交金額達16億元。無獨有偶，近期十多日之内，高和藍峰大廈連續成交5套寫字樓，成交金額約3000多萬，而成交客戶也是自用型客戶居多。背後的邏輯也不難理解，既然有自用的需求，何不在市場低迷的短暫窗口期入手？

通過對市場典型項目的分析，我們不難發現市場已經觸底。對于觸底期的判斷，不僅單個項目可以佐證，從北京全市的成交數據來看也可以發現端倪。

就二手房市場而言，據鍊家地産的統計數據，北京二手房的新增客源量與新增房源量從7月份的4:1快速拉升至8月份5:1，新增購買客戶數量明顯增多。同時，二手房成交套數也明顯反彈。從今年3月份到7月份，二手房成交套數一直低迷不振，直到7月份成交套數穩穩的回升至8,000套以上。二手房基于其分散的業權，價格的自由競争程度較高，所以很大程度上可以代表市場價格的變化方向。此外，從2011年4月限購令出台以來，到明年4月份即滿5年。不難想象，幾個月之後那些原本不具備購房資格的需求将沖進市場，重新塑造供需市場的格局。

就一手房市場而言，統計數據顯示，8月份北京商品住宅（不含保障性住房）共成交72.32萬㎡，環比增長45.60%。如此大幅度的環比成交面積增長，無外乎二個原因：一者、郊區盤降低确實讓購房人得到了實惠；二者、購房人的觀望情緒漸漸在消退。

抛開房地産市場的小視野，不妨我們再看看政策以及宏觀經濟面的情況。近日公布的8月份宏觀經濟數據，發電量今年以來首次負增長，同比下降2.2%；規模以上工業增加值同比增長6.9%，增速創2008年12月以來的新低；城鎮固定資産投資名義同比增長16.5%，創2001年以來的最低。如果說2008年是全球性的危機，那麼今年的危機則更多的是内生性危機。感冒或許吃點藥即可治愈，而内分泌紊亂則麻煩的多。從過往的經驗來看，經濟下滑與松綁樓市像是連體嬰兒一般，總是不約而同的出現在大家的視線中。日前盛傳的“信貸新政”将出台，我們預判限貸的調整将從以前的“認房又認貸”放松為“只認房不認貸”，而不是媒體熱炒的“只認貸不認房”。這将對地産市場溫度的上升提供較強動力。

任何市場的分析以及邏輯的梳理最終都要服務于我們的投資策略。面對當前的市場環境，我認為有以下三點值得關注：

第一、北京會不會有更多的項目降價呢？我的判斷是可能性較小。如果開發商計劃降價跑量，“金九銀十”無疑是最佳時機。

第二、北京核心區的項目未來幾個月會降價嗎？我的判斷也是可能性較小。其一，北京明确規定4環之内不能新增商辦物業地塊；其二，4環以内已經沒有住宅新增項目，即便是商辦物業，也寥寥無幾。這種格局之下，開發商捂盤惜售的沖動更大。

第三、預判百日内價格回升的可能性較大。在全國範圍内本次地産調整是大U型，底部時間會較長，但一線城市未發生供需逆轉，故調整反而是小u型，底部徘徊期約為6個月，現已過去3個月。因此，不出意外，我們判斷百日之内房價将呈現回升。

蘇鑫 高和資本董事長