2014趨勢四：路況變了，破舊的跑車還能繼續嗎？

房企整體的利潤率将下滑，負債率将上升，周轉率也将變緩。這種變化甚至也預示着行業大時代的調整。

——财經串燒繫列27

前三篇文章我們分别從行業大勢、政府以及購房人的角度進行了闡述，本文将聚焦于房企本身。關于房企未來的格局，郁亮和葉檀異口同聲的認為已進入白銀時代。沒錯，房企的利潤率在下滑，但遠不止如此。

最核心的變化是路況。過去十多年房企一直處于“跑車模式”，只要猛踩油門就可以一路向前沖。但未來将進入“吉普車模式”，無論從氣象(宏觀經濟和房地産市場)、路況(金融環境和土地市場)、車況(商業模式)以及車技(産品和運營能力)，都将與之前不同，尤其是路況。一句話概括，2014年房企将進入實質性整合年，關鍵詞是“實質性”。無獨有偶，每一輪整合往往都源于資金鍊緊繃。

從資金來源看，今年一季度房企到位的資金為28,731億元，其中國内貸款6,226億元，增長20.4%；利用外資84億元，下降33.9%；自籌資金11,093億元，增長9.6%；個人按揭貸款3,161億元，增長0.1%；定金及預收款6,837億元，下降3.6%。從數據來看，銀行的開發貸款並沒有明顯下降，依然保持了20.4%的高速增長。增速大幅下降的是個人按揭貸款、定金和預收款。對于按揭貸款，随着資金成本升高，商業銀行的利潤空間有限，放貸動力不足，致使開發商即便賣出去房子也不能及時回輪資金；對于定金和預收款下降，顯然是由市場觀望情緒所致。

從銷售業績看，截止到5月中旬，全國銷售額排名前二十的房企的銷售業績為2,414億元，相當于2013年全年的28.3%，相比去年同期下降了21.8%。大房企尚且如此，小房企就更是舉步維艱了。按照胡葆森的判斷，全國房企高峰時達到8萬家之多，未來3-5年活躍的、每年有新項目開工的房企将大幅減少至5000家以下，10年之後将減少至3000家以下。在整合過程中，即便是最終能存活的房企也必須結合市場，調整自己的商業模式、産品定位、融資結構等要素。

從新開工面積來看，今年一季度新開工同比下降25.2%，大幅低于預期，新開工面積很少在年初出現負增長的情況，上一次出現在2009年，但幅度也只有14.8%。經歷了幾輪房地産周期之後，房企對市場的反映更加敏感。基于對去化的悲觀預期，年初即縮減了新開工面積並提前進入了過冬備戰狀态。許多房企紛紛從“以銷定産”的邏輯切換至“預銷定産”的邏輯，房企對行業的預期甚至比行業實際運行更悲觀。

再過一段時間，随着各大房企半年報的陸續發布，那時我們會看得更清楚，房企整體的利潤率将下滑，負債率将上升，周轉率也将變緩。這種變化甚至也預示着行業大時代的調整。路況變了，原有的跑車已難以為繼，必須換乘越野車。而越野車的兩組驅動車輪就是細分市場的專業能力和與金融的混搭能力。關于細分市場，典型的事件如宋衛平專攻代建。

不難想象，未來不同類型的房企将面臨不同的市場處境。大型品牌房企将走復合地産之路，通過調整産品結構來赢得經濟政策的支持，以及更廣闊的市場空間；中型房企将走專業化路線，依托産品的精細化赢得市場；小型房企可能關門或者被整合，再以專業投資人的身份出現。任何一個行業有洗禮才有進步，房地産亦不例外。