2014趨勢三 用降價指數看一線城市哪些房子會降價

到底應該用什麼樣的分析工具判斷一線城市哪些房子會降價呢？“降價指數”是不錯的選擇。

——财經串燒繫列26

前兩篇文章我們分别從房地産大勢和政府心态兩個維度對當前的市場格局進行了梳理，所有這些分析最終還是要服務于我們的投資策略。如何判斷哪些房子會降價？哪些房子的抗跌性最強？是本文回答的重點。歷史總是驚人的相似，不妨我再回顧一下2008年這輪調整的特點。

2008年年底是上上輪調整中市場最低迷的波段，一者次貸危機的影響已全面展開，二者四萬億刺激方案還沒有出台。按照某研究院的統計數據，2008年12月北京六環之外的新房(不含保障房)成交均價為5,527元/㎡，相比1月份下跌36%；五六環之間的均價為6,665元/㎡，相比1月份下跌22%；三四環之間的均價為10,483元/㎡，相比1月下跌了3%；二三環之間的成交均價為20,467元/㎡，相比1月份下跌了4%。典型項目如“珠江禦景”，位于西南五環和西南六環之間，2008年7月份開盤價為8500元/㎡，年底就降至6500元/㎡。對于二手房市場，按照鍊家地産的統計數據，2008年全年北京二手住宅挂牌價格指數平均跌幅約為7.4%，成交價格的跌幅為13%左右。其中，通州區的跌幅約為21%，而核心區如東城不僅沒有下跌，反而是微漲。典型項目如通州新華路家園，2008年降幅接近30%。稍加分析，不難發現降價幅度與區域位置有很大的關繫，越邊緣的區域降價幅度越大，而越核心的位置抗跌能力越強。

在前述文章中，我們判斷本輪的房地産調整是大U型走勢，即U型的底部長度超過2011年的調整，但U型的跌幅深度又小于2008年。本輪調整還有一個特點，就是各個城市的U型底部的長度不同，一線城市的調整時間較短，二三線城市的調整時間較長，這主要取決于各個城市市場供需的情況，且城市之間的分化會比2011年更加激烈。因為從一線城市的供求看，原本應該降價，但觀望之風從二三線城市吹過來，風力強勁，自然也無法幸免。這也為購房者提供了絕佳的窗口期，但窗口期不會很長，短則幾個月長則半年。

到底應該用什麼樣的分析工具判斷一線城市哪些房子會降價呢？“降價指數”是不錯的選擇。

何為“降價指數”？主要包含三個維度的分析視角：第一、從區域分布來看，非核心區域的房價下跌的可能性更大，越是核心區域房價越堅挺。根本原因還是在于供給與需求，核心區域的供給有限，但需求卻很強勁。第二、同一個區域内，哪些産品降價的可能性更大？我們判斷是同質化競争越激烈的産品，降價的可能性更大。理由很簡單，就是買家的選擇更多了，自然會貨比三家。第三、同一區域内，哪些開發商會降價？這取決于現金流和開發商的銷售策略。這一點尤為值得大家關注，我們認為大型品牌開發商在近期降價的可能性更大。一方面，近幾年随着一線城市土地價格的飙漲，依然能拿到土地的開發商一般不會是小型開發商，現金流問題不大；另一方面，上半年市場深度觀望，雖然市場成交低迷，但上市房企的高管絕不敢在年中就下調今年的銷售目標，否則資本市場會用腳投票。更有可能的是在近期選擇一兩個項目降價沖全年的銷售業績，尤其是選擇個别非核心區域的、降價能大幅去化的樓盤或個别項目的尾房。

對于自用型客戶，應該怎樣抓住機會呢？我們推薦三步走策略。第一步選定自己認為适合置業的幾個區域，綜合考慮包括交通、生活配套和教育資源等因素。第二步應用“降價指數”原理分析哪些房子會降價。第三步抓住窗口期選擇性價比最高的房子。

對于投資型客戶，有沒有适合的工具可選擇呢？那就是“保險指數”。過去房價一路飙漲的時代已一去不復返，未來市場的波動将成為常态，這就客觀上要求我們重新調整投資策略。投資房地産時，更值得我們關注的是長期價值的投資，首先考慮的不是賺多高的利潤而是降低自己的風險，這就需要我們通過分析“保險指數“來選擇樓盤。

“保險指數”與區域、性價比及資産管理服務的相關性最大。我們也推薦三步走策略。第一步要選擇最核心的區域或有發展潛力的副商業中心區；第二步要選擇性價比高的房産；第三步要選擇有資産管理服務的房子，對商辦樓宇也稱資産精裝修。對于投資型客戶，即便是最精明的投資者，也無法精準的判斷何時是最低點。選擇市場的低迷期入市，可以使投資者在談判中取得更有力的位置，從容的選擇性價比最佳的房産。