觀點意見：樓市調控最後的一局

也許此次廢除1%交易稅，而轉為20%所得稅只是新政的一個開端。

　　觀點地産網 靴子終于落地了，但結果明顯撲朔迷離。

　　這是上一輪調控的大結局，還是新一輪調控的發轫？許小年說，博弈論中有個說法，最後一局不算局。華生——“價格雙軌制”理論的提出者——則認為，以稅收手段調節為主的該輪調控，正走在正确的道路上。

　　但究竟如何評價，卻仍繞不開國五條細則出台的背景。

　　暫且抛開如今被炒得沸沸揚揚的細則内容，國五條細則在兩會召開前這一敏感時期出台，仿佛從二樓扔下來的靴子，顯得有些突兀。此次出台的調控政策與過去歷次國字号調控政策有幾點細微的差異，引人玩味。

　　首先，簽署國五條細則文件的僅有國務院辦公廳一個部門，與以往各個部委聯合簽署的慣例形成強烈反差，而這也引發了此輪調控未經各部委統一意見的猜疑。

　　而此後住建部部長姜偉新在接受記者采訪時表示，並不清楚細則出台背景。以及财政部财政科學研究所所長賈康在公開場合對細則落實效果的一些質疑似乎也正佐證着什麼。

　　最後在一片反對聲中，住建部副部長齊骥則表示，會有避免“誤傷剛需”的保護措施。

　　這一切都令人猜測，新國五條代表的是調控的舊思路，還是新政的新思維？

　　對新國五條細則的質疑主要集中在二手房交易環節稅收的從嚴征收，從原來按總價的1%從嚴為按價格差額的20%。考慮到這幾年房價的漲幅，這無疑等于大幅提高交易環節稅收，将會是對二手房交易市場的打擊。

　　一些分析人士認為，這項嚴厲的政策可能是針對近期土地市場的異常活躍和土地價格的快速上漲。

　　中國指數研究院數據顯示，2013年2月全國300個城市共推出土地2846宗，同比增加38%；其中住宅類用地成交樓面均價為1697元/平方米，同比上漲49%。而二手房方面，2013年1月，13城市二手房成交總量一舉突破“七萬大關”，高達74136套，環比上漲9.27%，同比上漲436.87%，創下歷史最高記錄。近兩月26城市二手房挂牌價伴随着成交量“水漲船高”，整體漲幅保持穩定。

　　這些現象再結合資本市場地産股票持續回漲的一系列信号，似乎與2009年房地産市場的V型反轉前的市場頗為相似。但是，即使在調控政策出台落地前的24小時，作為市場的旁觀者，仍可窺見中央和地方政府深層博弈的痕迹。有媒體稱，調控政策在出台兩日前已成文，但頒布前一天，北京市場土地單日成交達到107億，而調控政策在土地成交後才落地。難道扔靴子的手，真的為了107億舉了兩天嗎？難道這又是一場跑完百米後才響起的發令槍馬？我們只能猜。

　　但無論如何，新國五條細則令房地産行業從國五條出台後長出一口氣的盲目樂觀中一夜驚醒——針對房地産的調控並未出現放松的迹象。房價與政治的高度關聯恐怕令任何執政者都不敢輕易放松勒在房地産脖子上的缰繩。因為房價已成為評價政府政治信譽的指標之一。

　　為此，反對者們的觀點一如既往。潘石屹認為，交易環節征稅會影響二手房釋放，降低供給，反而會擡高房價。陳淮說，龍蝦尚且只有三吃，土地征稅還要幾吃？房地産二手房交易所得稅是對土地的多重征稅，既不合法也不合理。

　　但是落地的靴子不可能再仍回到窗子里。盡管這又是一只不合腳的靴子，但仍然要穿着它走路。于其怨聲載道，不如冷靜的判斷調控可能的新方向。顯然，單純依靠行政命令的手段，簡單粗暴地調控房地産市場，已越來越不被人所認可。

　　盡管方向已轉向稅收方式，但新國五條仍未跳出行政命令的圈子，而我們更希望它是行政命令式調控的最後一局。

　　最後一局不是局，從新國五條來看與之前的調控有明顯的差異。依照華生的觀點，真正的調控是由交易稅、所得稅、房産稅等多層次稅種組成的一套組合拳，将可能取代過去的行政命令，變成房地産調控的主要武器。也許此次廢除1%交易稅，而轉為20%所得稅只是新政的一個開端。

　　但毫無疑問，2013年房産稅在各主要城市的快速落地，才是房産調控三大戰役的主旋律。在這一主旋律下，我們認為，住宅去投資化将是一種不可逆轉的趨勢。無論是舊有的調控思想，還是新政新思維，都不可能放任一線城市住宅價格大幅上漲。而稅收杠杆的應用只會将住宅價格牢牢地壓在五指山下。這一系列政策震蕩也許才只是開端，因為房地産下半場的哨聲已經吹響，下半場要有新的規則。房地産投資也要有新的思維。政府靠賣地就掙錢，賣房人靠買地掙錢，買房人靠炒房賺錢的時代已經一去不復返了。 

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