觀點意見：調控的靴子真的落地了嗎?

或許更接近事實的表述是，這依舊只是政府表明姿态的一次喊話而已，更為嚴厲的調控措施則早已儲備好。

　　觀點地産網 “靴子終于落地了”，這或許能很形象地反應出本輪調控措施出台之後市場各方的心态。

　　2月20日，本屆政府最後國務院常務會議之後出台的房地産調控五點措施，被業界戲稱為“最溫柔調控”，各項具體内容均被認為不會對當前樓市造成太大影響。

　　資本市場甚至将其引為“利好”，認為随着新“國五條”出台之後，中央政府層面短期内不會對樓市出台更為嚴厲的措施，靴子落地了，過程非常溫柔。

　　但或許更接近事實的表述是，這依舊只是政府表明姿态的一次喊話而已，更為嚴厲的調控措施則早已儲備好，一線城市房價加速上漲的趨勢則将直接觸發調控的出台。

　　溫柔的背後：重磅炸彈隐而未發

　　反差是如此之大。

　　當前彌漫在房地産業内的樂觀與之前一周的恐慌氣氛截然不同。在新“國五條”出台前幾天，地産股股價曾集體大幅下滑。地産股暴跌的原因，則是業内流傳的調控新政。

　　在傳聞中，新的調控可能會調整二套房首付，甚至可能局部收緊銀根，針對房價過快的城市和區域出台限制房地産開發貸的嚴厲政策，旨在逼開發商為保現金流而降價抛售，達到遏制房價的政策目的。

　　這些傳聞並非空穴來風，相關政府部門确實曾一度做好了相應的政策出台準備，但最後還是放棄了。

　　最終政策未能落地的原因外界也能猜得一二，政府換屆在即，不願大動幹戈。抑或是樓市已出現區域分化，一刀切的政策打擊面太大。而在經歷多年調控之後，中央政府也至少已明白，房價上漲過快的根子在于供應增長太慢，無法滿足市場需求。而上述策略本質上依舊走的是抑制需求的思路，短期見效易，徹底根治難。

　　房價判斷：房價不會快速上漲

　　無論如何，市場對新“國五條”的評價已烙上“溫柔”的印記。而另一個猜想也随之而來。房價是否就此無法遏制，将快速上漲？

　　我們並不這麼認為。

　　在調控數年之後，區域市場已發生分化，目前面臨房價快速上漲壓力的，主要是一線城市及部分重點二線城市。而絕大部分三四線城市，房價早已失去迅速上漲的空間。政府未落實更嚴厲調控的一個原因也正是如此。中央政府出台的政策難免不了“一刀切”，而這将無疑大大傷害恢復過程中的許多三四線城市。

　　但這並不意味着政府會容忍主要城市的房價上漲。事實在眼下，包括廣州等地已傳來樓市調控收緊，原本一些模棱兩可的政策邊緣地，如今都被從緊執行。

　　而在關于新“國五條”細則落實的報道中，又有關房産稅試點可能擴容到北京這樣的核心城市的猜測。

　　政府的意圖已經非常明确，他們不希望看到一線城市房價繼續現在的增長速度。

　　客觀上來講，至少在短期内，政府也絕對有手段達到這一效果。回顧之前傳聞中的政策措施，整二套房首付，局部收緊銀根，區域性的嚴厲制裁無疑都能在短期内見效。

　　調控風格：重在調預期和用疏不用堵的思路

　　能有所為，但卻未出手。政府依舊在觀望。

　　從某種意義上來講，這或許緣于政府對于房地産市場調控思路的調整。

　　行政性的命令無疑能在短期内見效，但無法根治房地産行業存在的問題。必須進行更多的頂層設計，更多運用長效機制手段，房地産調控才能走出過去幾年屢調屢漲的怪圈。

　　端倪已經可以看到。例如新“國五條”中對于确保土地供應的強調。在例如對于房産稅試點擴容的計劃實質上都是政策調整的趨勢。

　　而更為重要的土地管理問題，也經常為下一屆政府的熱門人員談及。一項全面的土地制度改革，有可能在未來十年中發生。

　　假若真如此，房地産業擺脫漫無邊際的調控才有希望。

　　（此文作者為高和投資董事長蘇鑫）

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