GDIRI觀察 | 超市改成潮玩街區 凱德MALL望京、西直門調改後的回報賬本

觀點指數（GDIRI）8月5日，凱德中國信托披露了2026上半年的業績情況。

從資産結構來看，截至2026年中期，凱德中國信托資産總建築面積約170萬平方米，總資産規模約45億新元，其中零售物業占物業資産組合的70.6%，其余的産業園區、物流園區分别占比26.0%和3.4%。

報告期内，整體物業組合實現總收入8.226億元，同比下降5.2%；物業淨收入5.61億元，同比下降3.3%。

數字下滑，一定程度上源于凱德中國信托此前進行的資産組合優化。2025年，凱德廣場·雨花亭項目完成剝離並注入華夏凱德消費REIT，導致2026上半年缺少了該項目的完整貢獻；若剔除雨花亭因素、按同店口徑計算，總收入微降0.2%，物業淨收入增長1.3%。

資産表現分化

分業務來看，作為信托的核心資産，零售業務在2026上半年交出了一份“穩中有進”的成績單。

報告期内，零售物業組合實現總收入5.908億元，同比增長0.77%；物業淨收入3.965億元，同比增長1.23%，在消費市場整體偏弱、行業租金承壓的大背景下較為難得。

目前，凱德中國信托旗下共有8家購物中心，分布于北京（西直門、望京）、廣州（樂峰廣場）、成都（新南、大峽谷）、哈爾濱（學府）、呼和浩特（諾和木勒）和武漢（埃德蒙頓）等城市，覆蓋一線和強二線核心商圈。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

上述零售物業組合2026上半年的整體出租率升至97.3%，高于2025同期的96.9%，客流量和租戶銷售額也分别增長了3.2%和2.6%。

不過，從租金水平變動來看，2026年上半年零售物業組合的平均租金水平下降2.7%（即新租約的平均租金/舊租約的平均租金），同店口徑下，租金收入同比僅增長0.8%。

但此舉可視為資産業态優化的前期支出，背後是凱德為升級主力店位所采取的戰略性租賃舉措，即下調租金吸引優質主力租戶。

與零售業務的整體穩健表現形成對比，産業園區與物流園區闆塊在2026上半年承受了較大的壓力。報告期内，兩大闆塊合計實現總收入2.318億元，同比下降17.6%，物業淨收入1.645億元，同比下降12.78%。

深入分析可以發現，這兩大闆塊的表現也在持續分化，物流園區已顯現企穩迹象，而産業園區仍處于調整期。

物流園區方面，截至2026年6月末，物流園區組合的出租率升至99.0%，較上年同期的96.6%提升2.4個百分點，接近滿租狀态。其中，上海奉賢、昆山巴城、武漢陽邏項目均實現100%出租，成都雙流物流園的出租率也實現了顯著提升，達到96.2%。

此外租金水平也有一定程度的改善，2026上半年，物流園區租金調升率從2025财年的-24.5%大幅收窄至-1.2%，幾近持平，這一變化意味着物流資産的租金已經觸底企穩，市場供需關系正在重新平衡。

相比之下，産業園區的壓力要更大些，報告期内出租率為85.1%，租金調升率同比下降1.8個百分點，新加坡杭州科技園一、二期（SHSTP）、騰飛科技大廈（AIT）等項目面臨較大的租賃挑戰。

産業園區需求疲軟之下，凱德需采取以價換量策略，在市場調整期适度降低租金預期，優先保障出租率，為未來市場復蘇儲備優質租戶。這一策略雖然短期會壓制收入，但有助于維持資産的市場競争力和租戶粘性。

從租戶結構來看，商務園區持續聚焦科技創新領域，通過定制化租賃方案（如定制展廳、裝修配置等）吸引和留住創新型企業。這一方向與中國經濟轉型升級的大趨勢一致。

零售優化調改密碼

從最新業績表現來看，零售業務無疑是2026年上半年表現最好的闆塊。而零售業績的韌性，很大程度上得益于主力店調改、租戶結構優化，同時也受益于核心城市消費基本面的支撐。

主力店調改方面，以凱德MALL·望京、凱德MALL·西直門兩大項目為例，對超市區域的資産改造于2025年四季度相繼完成並開業，改造效應在2026上半年釋放，拉動該闆塊業績增長。

具體項目上，凱德MALL·望京原 8800㎡華聯超市拆分，保留小面積七鮮超市，剩余分割為 20多個零售餐飲如名創優品、KKV 等。調改後區域于2025四季度滿租開業，2026一季度客流同比增長4.1%，租金也顯著高于改造前單一的超市租約。

凱德MALL·西直門也将原10100㎡的華聯超市整體拆除，由華聯集團将該鋪位改造為旗下 DT‑X 精致生活主題街區，並于2025四季度開業。改造後，該區域實現100%出租，拉動2026上半年商場整體出租率達到97%以上，租金也較改造前顯著提升。

如果說上述兩個項目是“上半場”的成果，那麼凱德廣場·諾和木勒引入永輝超市新模式，則為“下半場”的增長埋下了伏筆。

今年6月16日，永輝超市呼和浩特首店在凱德廣場·諾和木勒正式開業。不同于傳統大賣場模式，新引入的永輝超市主打高品質商品、豐富産品選擇和沉浸式購物體驗，開業首周銷售額即突破1000萬元，每平方米銷售額約8500元，展現出強勁的市場接受度，商場未來有望持續從主力店升級帶來的客流虹吸效應中受益。

可以看出，三大項目的共同特點是以“小而精”的局部改造替代大規模整體翻新，投資可控、回報周期短，通過優化主力店配置和引入新業态，實現客流和銷售的雙重提升。

這一策略在當前消費環境下具備較強的适配性，既避免了大規模閉店改造對收入的沖擊，又能精準切入消費升級的細分賽道。

與此同時，通過積極的租戶篩選和業态優化，2026上半年凱德中國信托在消費分化的市場環境中同樣捕捉到了結構性增長機會。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

其中，玩具與愛好類業态占比雖只有2.3%，但增幅達到42.6%，在所有業态中一騎絕塵。近年來，以泡泡瑪特、52TOYS、TOP TOY等為代表的潮玩品牌快速擴張，收藏類玩具從亞文化圈層走向大衆消費。凱德中國信托旗下零售項目通過引入潮玩集合店、IP聯名快閃等方式，将“玩具與愛好”從傳統的兒童業态升級為全年齡段的消費品類。

體育用品與服飾占比為3.4%，增速34.9%，表現亮眼。随着國内運動消費市場發生結構性變化， lululemon、始祖鳥、On昂跑等品牌的快速擴張為購物中心的運動業态注入了新活力。凱德通過引入迪卡侬等熱門運動及生活方式品牌，較大程度上抓住了這波消費升級帶來的紅利。

食品與飲料業态增長3.5%，看似平淡，但考慮到餐飲業态34.9%的高占比，這一增量的絕對值實際上並不小。該業态的核心增長驅動力來自潮流餐飲品牌的引入，網紅茶飲、特色烘焙、主題餐廳等體驗型餐飲持續吸引客流，這些也成為凱德旗下商場聚客的重要引擎。

值得一提的是，這些高增長業态均屬于“體驗型”和“情緒價值型”消費，在消費趨于理性的大環境下，消費者更願意為提供情緒價值、社交價值和體驗價值的品類買單。凱德中國信托的業态調整方向，恰好契合這一消費趨勢。

此外，2026年多地出台消費券、家電以舊換新等促消費政策，進一步托底零售市場，為凱德零售資産的穩健運營提供了良好的外部環境。

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